TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00551

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZVE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[V] [S]

[I] [F]

C/

[Y] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [S]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [F]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [B]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 8 et 9 mai 2023 prenant effet au 15 mai 2023, Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] ont donné par l’intermédiaire de leur mandataire LE CABINET CITYA IMMOBILIER [Localité 9] à bail à Madame [Y] [B] un appartement à usage d’habitation (n°B10) ainsi qu’un parking en sous-sol (n°114) situés [Adresse 5] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 554 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 10 octobre 2024, Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] ont fait signifier à Madame [Y] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] ont ensuite fait assigner Madame [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989)

— son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 3.261,56 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, quittancement du mois de janvier 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir, avec intérêts à compter du commandement de payer ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, soit la somme de 630,88 euros, révisable annuellement selon les stipulations contractuelles,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 janvier 2025.

A l’audience du 4 avril 2025, Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.160,20 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise en précisant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 23 janvier 2025, Madame [Y] [B] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ces dispositions n’étant pas prescrites à peine d’irrecevabilité dès lors que les bailleurs sont des personnes physiques.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu prenant effet au 15 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 614,81 euros a été signifié le 10 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Y] [B] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 23 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 11 décembre 2024 et Madame [Y] [B] est depuis occupante sans droit ni titre.

Pour autant aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [Y] [B] pour organiser son départ et assurer son relogement. L’expulsion de Madame [Y] [B] sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] produisent un décompte du 02 avril 2025 démontrant que Madame [Y] [B] reste devoir la somme de 5.160,20 euros, mensualité d’avril 2025 comprise.

Madame [Y] [B], absente aux débats, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.160,20 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 614,81 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [Y] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 11 décembre 2024 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 630,88 euros, révisable annuellement selon stipulations contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F], Madame [Y] [B] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement les 8 et 9 mai 2023 prenant effet au 15 mai 2023 entre Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] et Madame [Y] [B] concernant un appartement à usage d’habitation (n°B10) ainsi qu’un parking (n°114) situés [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Y] [B] à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] à titre provisionnel la somme de 5.160,20 euros (décompte arrêté au 02 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 614,81 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [B] à payer à Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 630,88 euros, révisable annuellement selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNE Madame [Y] [B] à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [I] [F] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,