JUGEMENT N°

ROLE N° RG 23/01180 – N° Portalis DBZA-W-B7H-EPHG

Nature affaire : 53I

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 30 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. CD

5 rue Théodore Dubois

51100 REIMS

représentée par M^e Franck MICHELET, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G], [N] [C]

21 rue de Verdun

51100 REIMS

représenté par M^e Nicolas HÜBSCH, avocat au barreau de REIMS

Madame [I], [L], [V] [S] épouse [C]

63 rue du Jard

51100 REIMS

représentée par M^e Sandy HARANT, avocat au barreau de REIMS

bénéficiaire de l’Aide juridictionnelle totale partielle n° C-51454-2023-001197 par décision du 26 MAI 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Madame LATINI, Greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 18 Novembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 30 Janvier 2026.

— titre exécutoire à M^es Nicolas HÜBSCH, Sandy HARANT

— expédition à M^e Franck MICHELET

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu en date du 2 septembre 2016 par Maître [P] [E], notaire à Reims, la SAS BZR INVEST a donné à bail commercial à la SAS RONRON CAFE le lot n° 1 de l’immeuble en copropriété, sis 2 rue Chabaud 51100 REIMS moyennant le loyer annuel de 21.600€/HT HC.

Par acte du même jour, Monsieur [G] [C] et Madame [I] [S] se sont portés caution solidaire et personnel pendant toute la durée du bail et celle de ses renouvellements successifs ou tacites reconductions, et notamment pour le paiement du loyer annuel de 21.600€ HT HC ; les cautions ayant renoncé aux bénéfices de discussion et de division, et s’étant engagées en cas de cession du bail ou de substitution, sauf désolidarisation du bail, tant envers le propriétaire initial qu’envers tout propriétaire s’y substituant de quelque manière que ce soit.

Par acte notarié en date du 2 mai 2018, la SAS BZR a cédé à la SCI CD la totalité en pleine propriété de l’ensemble immobilier situé 2 rue Chabaud 51100 REIMS.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2022 adressée à la société BZR qui l’a transmise à la SCI CD, Madame [I] [C] a dénoncé le cautionnement compte tenu de sa durée indéterminée et de son absence de limitation de montant.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 25 février 2022, la SCI CD a contesté cette dénonciation, faisant valoir que le cautionnement était à durée déterminée et limité en son montant.

La SAS RONRON CAFE a été placé en liquidation judiciaire suivant jugement du Tribunal de commerce de Reims en date du 3 mai 2022, la SELARL [X] [Z] ès qualité de mandataire liquidateur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mai 2022, la société D’ERLON IMMOBILIER a invité Monsieur [G] [C] et Madame [I] [C] à régulariser les impayés pour la somme de 5.315,76€ en leur qualité de caution personnelle.

La SCI CD a déclaré sa créance en date du 1er juin 2022 auprès du mandataire liquidateur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 2022, Monsieur [G] [C] a informé BZR INVEST qu’il contestait la validité de l’engagement de caution insérée dans le bail commercial, et qu’il le dénonçait compte tenu de sa durée indéterminée.

Suivant ordonnance du Juge commissaire en date du 8 juin 2022, la cession du fonds de commerce de la SAS RONRON a été acceptée au profit de la SAS LASIDO.

Un nouveau bail commercial a été régularisé le 5 octobre 2022 avec la SAS LASIDO.

La SCI CD ayant actualisé le montant de sa créance locative à la somme de 16.290,24€ la SELARL [X] [Z], ès qualité de mandataire liquidateur de la SAS RONRON CAFE, lui a indiqué par courriel du 8 novembre 2022, que le prix de cession du fonds de commerce sera absorbé en intégralité par les frais de justice, ainsi que le remboursement du super

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privilège des salaires, de sorte que les créances tant antérieures que postérieures ne pourront être désintéressées, même partiellement.

***

Par acte de commissaire de justice en date des 16 février 2023 et 30 mars 2023, la SCI CD a fait assigner Monsieur [G] [C] et Madame [I] [S] devant le Tribunal judiciaire aux fins de les voir condamner solidairement au titre de leur engagement de caution.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 mai 2025, la SCI CD demande au Tribunal de céans, de :

— Dire et juger la SCI CD recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

— Condamner solidairement Monsieur [G] [C] et Madame [I] [S] à lui payer la somme de 16.290,24€ en exécution de son engagement de caution, outre intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 30 mai 2022 ;

— Dire que la responsabilité de la SCI CD n’est pas engagée ;

— Dire que le cautionnement souscrit n’était pas disproportionné à la date de sa souscription ;

— Débouter Madame [S] de sa demande aux fins de décharge ;

— Débouter Monsieur [G] [C] de sa demande reconventionnelle et de sa demande de compensation ;

— Débouter Monsieur [G] [C] et Madame [I] [S] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner Monsieur [G] [C] et Madame [I] [S] à payer chacun la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 3 juin 2024, Monsieur [G] [C] demande au Tribunal de céans, de :

— Juger Monsieur [G] [C] bien fondé en ses demandes;

— Débouter en conséquence la société CD de ses demandes formulées au titre des frais irrépétibles, des dépens et de l’exécution provisoire ;

— Condamner à titre subsidiaire la société CD à régler à Monsieur [C] la somme de 16 290.24 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la société CD à lui verser la somme de 3.500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction ;

— Ecarter l’exécution provisoire ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 15 janvier 2025, Madame [I] [S], de :

— Débouter la SCI CD de l’ensemble de ses demandes dans la mesure où le cautionnement donné pour une durée indéterminée et pour un montant indéterminé par Madame [C] le 2 septembre 2016 a été révoqué le 17 février 2022, et dans la mesure où, à cette date, la SAS RONRON CAFE ne devait aucune somme à la SCI CD ;

— Décharger en tout état de cause Madame [I] [S] de son engagement de caution à l’égard de la SCI CD en raison du caractère disproportionné du cautionnement souscrit le 2 septembre 2016 au regard de ses revenus et de son patrimoine ;

— Débouter la SCI CD de l’intégralité de ses demandes ;

— Rejeter à titre infiniment subsidiaire toute demande de la SCI CD au titre des provisions sur charges, dans la mesure où elle n’a pas justifié de la réalité des charges exposées et donc de la régularisation des provisions sur charges appelées ;

— Défalquer du montant des sommes sollicitées par la SCI CD tous les règlements reçus de la SAS RONRON CAFE au titre des provisions sur charges tout au long de la relation contractuelle, faute pour la SCI CD de fournir les éléments permettant de justifier de son obligation de régularisation annuelle ;

— Défalquer du montant des sommes sollicitées par la SCI CD un montant de 3.600€ correspondant au dépôt de garantie versé par la SAS RONRON CAFE, lequel doit venir en compensation des sommes demandées, dans la mesure où le bail commercial de la SAS RONRON CAFE a pris fin le 5 octobre 2022 ;

— Débouter la demande de frais irrépétibles de la SCI CD compte tenu de la situation respective des parties ;

— Condamner la SCI CD au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle ;

— Ecarter, s’il était fait droit aux demandes de la SCI CD, l’exécution provisoire de droit compte tenu de la situation respective des parties, et notamment de la situation financière délicate dans laquelle se trouve Madame [S].

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 18 novembre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI CD sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [G] [C] et Madame [I] [S] à lui payer la somme de 16.290,24€.

Selon acte notarié du 2 septembre 2016, la SAS BZR INVEST a donné à bail commercial à la SAS RONRON CAFE le lot n° 1 de l’immeuble en copropriété, situé 2 rue Chabaud 51100 REIMS moyennant le loyer annuel de 21.600€/HT HC.

Par acte du même jour, Monsieur [G] [C] et Madame [I] [S] se sont portés caution solidaire et personnel pour l’exécution de chacune des conditions du présent bail, pendant toute la durée du bail et celle de ses renouvellements successifs, ou tacites reconductions, et notamment pour le paiement du loyer annuel de 21.600€/HT HC, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division ; les cautions s’étant engagées en cas de cession du bail ou de substitution, sauf désolidarisation du bail tant envers le propriétaire initial qu’envers tout propriétaire qui se substituerait à lui de quelque manière que ce soit.

Par acte notarié en date du 2 mai 2018, la SAS BZR a cédé à la SCI CD la totalité en pleine propriété, de l’ensemble immobilier situé 2 rue Chabaud 51100 REIMS.

1. Sur les demandes dirigées contre Madame [I] [S]

En défense, Madame [I] [S] fait valoir qu’elle a dénoncé son engagement de caution en date du 17 février 2022 ; date à laquelle il n’y avait pas d’arriéré locatif.

Elle ajoute qu’à raison de la rédaction de l’acte de cautionnement, celui-ci était indéterminé, de sorte qu’il pouvait être révoqué à tout moment.

La SCI CD fait valoir quant à elle que la désignation de la dette garantie et de sa durée par référence celle du bail et de ses renouvellements successifs est parfaitement admise, et précise que l’engagement de caution des défendeurs a été donné en parfaite connaissance de cause.

Elle ajoute que leur engagement a été, de surcroît, nécessairement à durée déterminée ; le contrat de bail stipulant que le bail est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 2 septembre 2016 pour se terminer à pareille époque de l’année 2025.

Au cas d’espèce, il ressort de l’acte de cautionnement que Madame [I] [S] s’est portée caution pour chacune des conditions du bail, pendant toute la durée du bail et celle de ses renouvellements successifs, ou tacites reconductions.

Ceci étant rappelé, il est donc clair que l’acte de cautionnement ne précise aucun terme à l’obligation de couverture de la caution ; qu’en outre, si le contrat de bail comprend un terme, il n’en demeure pas moins que l’extension sans restriction ni limitation de l’engagement de caution à l’intégralité de ses renouvellements et reconductions, sans qu’il soit possible à l’avance d’en connaître le nombre et la durée, a nécessairement pour conséquence de rendre le cautionnement indéterminé.

Or, il est de droit constant qu’un engagement à durée indéterminée peut être dénoncé à tout moment moyennant le respect d’un délai de préavis raisonnable à défaut de délai de préavis contractuellement prévu.

Il s’ensuit que c’est à tort que la SCI CD fait valoir l’inefficacité de la résiliation par Madame [I] [S] de son engagement par lettre recommandée du 21 février 2022.

Il s’ensuit que la dénonciation par Madame [I] [S] de son engagement de caution l’a ainsi libéré de son obligation de couverture pour l’avenir ; qu’en outre, en l’absence de dette locative à cette date, il y a lieu de débouter la SCI CD de l’intégralité de ses prétentions.

2. Sur les demandes dirigées contre Monsieur [G] [C]

a. Sur l’efficacité de la cession du fond de commerce à la SCI CD

Pour s’opposer aux prétentions de la SCI CD, Monsieur [G] [C] fait valoir en premier lieu une absence de cession du cautionnement.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [C] fait valoir en premier lieu l’intuitiu personae propre à l’acte de cautionnement, et précise que la cession du bail entre la SAS BZR INVEST et la SCI CD dans le cadre de l’acquisition de l’ensemble immobilier situé 2 rue Chabaud 51100 REIMS en date du 2 mai 2018 ne lui a pas été notifiée, de sorte qu’elle ne lui est pas opposable.

Néanmoins, force est de constater qu’aucune stipulation du contrat de bail ou de l’acte de cautionnement n’impose la notification à la caution de la cession du contrat de bail ; qu’à plus forte raison, aucune sanction n’est légalement ou contractuellement prévue en cas d’absence de notification de la cession.

Par ailleurs, il est relevé que les cautions ont expressément accepté que leur engagement de caution perdure en cas de changement du propriétaire pour quelque cause que ce soit.

Enfin, si un changement de débiteur serait de nature à avoir une incidence sur la réalité de l’obligation garantie, il n’en est pas de même pour la personne du créancier bénéficiaire de la sûreté personnelle ; à plus forte raison lorsque les cautions sont les gérants de la société preneuse, et que l’acte de caution a été consenti vis-à-vis du bailleur en garantie de l’exécution du contrat de bail.

Ceci étant rappelé, il est donc clair que c’est à tort que Monsieur [G] [C] se prévaut de la cession du contrat de bail lors de la cession de l’immeuble intervenue entre la SAS BZR et la SCI CD pour prétendre être libéré de son engagement.

b. Sur la dénonciation du cautionnement

Monsieur [G] [C] fait valoir en second lieu qu’il a dénoncé le bail en date du 16 septembre 2022.

Or, il ressort de ce qui précède que le cautionnement consenti par Monsieur [G] [C] était effectivement à durée indéterminé, de sorte qu’il était en droit de le dénoncer à tout moment moyennant le respect d’un délai de préavis raisonnable à défaut de délai de préavis contractuellement prévu.

Néanmoins, au cas d’espèce, force est de constater que la dénonciation par le défendeur de son engagement de caution est intervenu par courrier du 16 septembre 2022 et qu’il ne peut avoir eu d’effet que pour l’avenir ; qu’en outre, les impayés dont il se voit réclamer le règlement s’étalent sur une période courant du mois d’avril 2022 au mois d’octobre 2022.

Tenant compte de la date de résiliation et de la nécessité d’observer un délai de préavis raisonnable, il est clair que cette dernière est sans effet sur l’obligation de couverture de la caution, et ne saurait constituer un moyen efficace de nature à permettre à la caution de s’opposer à la demande de paiement formulée par la SCI CD à son encontre.

3. Sur le montant de l’arriéré de loyers et charges

La SCI CD sollicite la condamnation de Monsieur [G] [C] à lui verser la somme de 16.290,24 € en exécution de son engagement de caution, outre intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 30 mai 2022.

L’article 2288 du Code Civil, en sa rédaction applicable, que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2298 du Code Civil, en sa rédaction applicable, dispose quant à lui que la caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

L’article 2302 du Code Civil, en sa rédaction applicable, dispose enfin que lorsque plusieurs personnes se sont rendues cautions d’un même débiteur pour une même dette, elles sont obligées chacune à toute la dette.

En l’espèce, suivant cautionnement authentique du 2 septembre 2016, Monsieur [G] [C], renonçant au bénéfice de discussion et de division, s’est engagé pendant toute la durée du bail et celle de ses renouvellements successifs ou tacites reconductions à garantir le propriétaire dans la limite du paiement du loyer annuel hors taxe de 21.600 €, cet engagement de caution étant convenu tant envers le propriétaire initial qu’envers tout propriétaire qui se substituerait à lui de quelques manières que ce soit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CD produit aux débats le compte locataire faisant état d’un solde de 16.290,24 € arrêté au 4 octobre 2022.

En défense, Monsieur [G] [C] s’oppose à ces demandes en faisant valoir qu’aucune créance n’était exigible.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir à juste titre qu’il n’a pas été déduit le dépôt de garantie à hauteur de 3.600€, et qu’il n’est pas justifié du montant des charges intégrés dans le décompte. Il fait également valoir que le bail ne comporte pas d’inventaire précis et limitatif des charges et taxes dont était redevable la SARL RONRON CAFE, et ajoute que les provisions sur charges versées avec le loyer n’ont pas été justifié par la production des justificatifs des dépenses effectivement exposées.

Pour autant, il n’en demeure pas moins que la créance dont se prévaut la SCI CD demeure justifié à hauteur de 10.781€.

En outre, si le bailleur ne démontre effectivement pas avoir informé sa caution du premier incident de paiement dans le délai de deux mois à compter de celui-ci, alors que la charge de la preuve lui incombe spécifiquement, il n’en demeure pas moins que la seule sanction envisageable est constituée de la perte des intérêts et pénalités qui ont couru entre la date du premier impayé et la date à laquelle la caution a finalement été informée.

En l’absence de justificatif d’une quelconque mise en demeure, il y a lieu d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023, date de l’assignation.

4. Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [G] [C]

Monsieur [G] [C] sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI CD à lui verser la somme de 16.290,24€, et d’ordonner la compensation entre cette somme et celle prononcée à son encontre.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le créancier qui laisse la dette de loyers s’accroître sans agir en temps utile commet une faute préjudiciable à la caution.

Il fait valoir en premier lieu que la SCI CD ne l’a pas informé de la situation dès le premier incident de paiement. Néanmoins, force est de constater qu’il n’est nullement démontré qu’une information plus rapide aurait modifié la situation de la caution et conduit à limiter le montant des loyers impayés qui lui sont réclamés.

Monsieur [G] [C] fait valoir en second lieu que la SCI CD a tout mis en œuvre pour retarder la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, alors que celle-ci a été autorisée par ordonnance du juge commissaire dès le 8 juin 2022 ; il soutient que la SCI CD a exercé un chantage, en conditionnant la signature du nouveau bail à un accord avec le locataire cédant et les cautions concernant les arriérés locatifs.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Or, au cas d’espèce, force est de constater qu’aucun obstacle ne s’opposait à la signature plus rapide du contrat de bail au profit du repreneur.

Ce faisant, il n’est pas contestable que le montant de la créance de loyers impayés auquel se voit condamné Monsieur [G] [C] dans le cadre de la présente instance a été, pour partie, causée uniquement pas les doléances infondées de la SCI CD.

A défaut d’élément plus précis, le Tribunal estime que le préjudice de Monsieur [G] [C] imputable exclusivement à la SCI CD peut être caractérisé a minima, par le montant des échéances impayées d’août à octobre 2022.

Par suite, il y a lieu de condamner la SCI CD à verser à Monsieur [G] [C] la somme de 4.126,75€, et d’ordonner la compensation entre les créances réciproques.

5. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner la SCI CD à verser à Madame [I] [S] la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles, et de rejeter le surplus des prétentions des parties à ce titre.

Il est par ailleurs justifié de laisser les dépens à la charge de chacune des parties qui en a exposé la charge.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SCI CD de l’intégralité de ses prétentions à l’encontre de Madame et Madame [I] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à verser à la SCI CD la somme de 10.781€, outre intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023, date de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI CD à verser à Monsieur [G] [C] la somme de 4.126,75€ à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques ;

CONDAMNE la SCI CD à verser à Madame [I] [S] la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles, et REJETTE le surplus des prétentions des parties à ce titre ;

LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties qui en a exposé la charge.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 30 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Madame LATINI, Greffier, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,