TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04607

N° Portalis DBX4-W-B7I-TTLH

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

S.C.I. ANV

C/

[N] [P] OBSIE

[X] [P] OBSIE

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à la SELARL LCM AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. ANV,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [P] [C],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [X] [P] [C],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 3 octobre 2016, la SCI ANV a donné à bail à Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 489€ et 75€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ANV a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 28 octobre 2024, la SCI ANV a ensuite fait assigner Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant au fond pour obtenir :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion de Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] au paiement de :

* la somme de 3554,65€ au titre de l’arriéré locatif mensualité de septembre 2024 incluse, somme à parfaire à l’audience ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges fixés contractuellement par mois à compter de la résiliation et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

* la somme de 700€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et la notification à la préfecture.

Après un renvoi à l’audience du 22 mai 2025 afin que les locataires justifient de la reprise du paiement du loyer courant, la SCI ANV, représentée par son conseil reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander la somme de 6419,84€. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense à défaut de reprise de paiement des loyers courants.

Monsieur [N] [P] [C], comparant, reconnaît la dette, demande à rester dans les lieux et à bénéficier de délai de paiement proposant de régler 1200€ par mois à partir du mois prochain, loyer compris, pour apurer la dette. Il précise qu’il n’a pas de travail pour l’instant mais qu’il perçoit une retraite à hauteur de 1034€. Il précise vivre seul et sans enfant.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié par remise à étude, Madame [X] [P] [C] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 3 octobre 2016 entre la SCI ANV d’une part et Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] d’autre part contient une clause résolutoire laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 29 mai 2024, pour la somme en principal de 2972,05€. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

Sur les demandes de condamnation au paiement au titre des loyers :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

La SCI ANV produit un décompte démontrant que Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] restent devoir la somme de 6419,84 € à la date du 16 mai 2025, mensualité de mai 2025 incluse.

Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 6419,84 €. Ils seront tenus solidairement au paiement de cette dette compte tenu de la clause de solidarité figurant au contrat de bail.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [N] [P] [C] sollicite des délais de paiement et demande à rester dans les lieux, demande qui s’analyse comme une demande de suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience malgré un renvoi ordonné pour en justifier, que ces derniers n’ont fait aucun versement depuis presque un an (dernier virement en juin 2024) et que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme très conséquente de 6419,84€, soit l’équivalent de plus de 9 mois de loyers. Par conséquent, ils ne remplissent donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

En outre, au regard du montant important de la dette, des faibles ressources des consorts [P] [C] et de leurs charges, il est peu crédible de considérer qu’ils seront à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Au regard de ces éléments et en l’absence de reprise de paiement des loyers courants, la demande de délai de paiement de Monsieur [N] [P] [C] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d 'expulsion et l’indemnite d’occupation

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 30 juillet 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, les défendeurs doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er juin 2025, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SCI ANV, Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] seront condamnés à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2016 entre la SCI ANV d’une part et Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [N] [P] [C] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ANV pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] à verser à la SCI ANV la somme de 6419,84 € (décompte arrêté au 16 mai 2025 mensualité de mai 2025 incluse) ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] à payer à la SCI ANV à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] à verser à la SCI ANV une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [P] [C] et Monsieur [N] [P] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,