TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/02139

N° Portalis DBX4-W-B7J-UHFZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Décembre 2025

La S.A. ALTEAL,

C/

[W] [V]

[U] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,

Prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [N] [K],domicilié en cette qualité au dit siège, Dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [W] [V],

demeurant [Adresse 8]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [J],

demeurant [Adresse 8]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 mai 2023, la S.A ALTEAL a donné à bail à Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] un appartement à usage d’habitation n°[Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 393,68 euros.

Le 13 décembre 2024, la S.A ALTEAL a fait signifier à Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justification du défaut d’assurance visant la clause résolutoire.

La S.A ALTEAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 26 juillet 2024.

La société ALTEAL a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir de :

— constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat susvisé, la résiliation du bail consenti par la S.A ALTEAL à Madame [W] [O] et à Monsieur [U] [J].

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [O] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— condamner solidairement Madame [W] [O] et Monsieur [U] [J] à régler à la S.A ALTEAL :

* par provision la somme de 1.873,68 euros représentant les loyers et charges impayés au 21 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer

* une somme de 500 euros en application de dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 13 décembre 2024

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 avril 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 867,55 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. La S.A ALTEAL indique également la mise en place d’un plan d’apurement et son accord pour l’octroi de délai de paiement à hauteur de 110 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par acte de Commissaire de justice remis à étude le 11 avril 2025, Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Le conseil de la demanderesse a été autorisé en note en délibéré d’indiquer sa position sur le maintien de sa demande de résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance.

Par courriel du 23 octobre 2025, le conseil de la demanderesse a indiqué qu’il ne maintenait pas sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26 juillet 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 mai 2023 contient une clause résolutoire (article « 10.1 – Non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 13 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.315,52 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 769,69 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A ALTEAL produit un décompte du 8 octobre 2025 démontrant que Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] restent devoir la somme de 867,55 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 867,55 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil et ce solidairement compte tenu de la clause figurant au contrat.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et du plan d’apurement mis en place avec l’accor de la S.A ALTEAL, Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 7 mensualités de 110 euros chacune et d’une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la S.A ALTEAL, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2023 entre la S.A ALTEAL et Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] concernant un appartement à usage d’habitation n°[Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 11] sont réunies à la date du 14 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 867,55 euros (décompte arrêté au 8 octobre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 110 euros chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] soient condamnés solidairement à verser à la S.A ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [W] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,