TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/04548

N° Portalis DB3S-W-B7J-3B2N

Minute : 1017/25

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Me [S], avocat au

barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [H] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

ME DELPLA

Copie délivrée à :

M. [R]

Le 09 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

[Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 4],

Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 11]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 juin 2019, CDC Habitat Social a donné à bail à M. [H] [R] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 477,66 €.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat Social a fait signifier à M. [H] [R], par exploit de commissaire de justice du 18 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 11 538,43 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, CDC Habitat Social a fait assigner M. [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

CDC Habitat Social, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [H] [R] de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner M. [H] [R] à payer :

? la somme de 11 437,55 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 25 juin 2019 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [H] [R] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [H] [R], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 340,50 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 25 juin 2019 que M. [H] [R] doit payer un loyer d’un montant de 477,66 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 659,50 euros.

Le bailleur réclame le paiement d’une somme de 11 437,55 € euros, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté à la date du 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté par M. [H] [R].

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [R] au paiement d’une somme de 11 437,55 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 371,40 euros à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 6 637,99 euros à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation, et sur le surplus à compter du 9 septembre 2025, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 25 juin 2019 contient telle une clause résolutoire en son article 3 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 juin 2024 pour la somme en principal de 11 538,43 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

Si M. [H] [R] propose de payer une somme mensuelle de 340,50 euros, en sus du loyer et des charges courants pour payer sa dette, il ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience. Il n’est donc pas éligibles aux délais de paiement qu’il sollicite.

L’expulsion de M. [H] [R] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [H] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 20 août 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 25 juin 2019.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er juillet 2025, terme de juin 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 20 août 2024, 00 heure, au 30 juin 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 juin 2024 et de l’assignation en date du 18 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2019 entre CDC Habitat Social et M. [H] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

CONDAMNE M. [H] [R] à verser à CDC Habitat Social la somme de 11 437,55 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 18 juin 2025, terme de mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 371,40 euros à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 6 637,99 euros à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation, et sur le surplus à compter du 9 septembre 2025, date du jugement ;

DEBOUTE M. [H] [R] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [H] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [H] [R] à payer à CDC Habitat Social l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025, terme de juin 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [H] [R] à payer à CDC Habitat Social une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7] le 9 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION