TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04208

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPVG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[O] [U] épouse [P]

[I] [P]

C/

[V] [M]

[B] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [O] [U] épouse [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nathalie REITAN de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [I] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nathalie REITAN de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [M]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

Madame [B] [H]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 25 octobre 2022 prenant effet au 28 octobre 2022, Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] ont donné par l’intermédiaire de leur mandataire SAS Cabinet SITEA, à bail à Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] un appartement à usage d’habitation (n°F03) ainsi qu’un emplacement de parking en sous-sol (n°1, place 39) situés [Adresse 3] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 597 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 31 juillet 2024, Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] ont fait signifier à Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] ont ensuite fait assigner Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.287,99 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 31 janvier 2025, Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] , représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.554,10 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Les demandeurs indiquent que le dernier versement de loyer date du 10 décembre 2024 et que le loyer du mois de janvier 2025 n’a pas été réglé.

Monsieur [V] [M] comparait en personne et indique être pacsé à Madame [B] [H]. Il reconnait le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il n’exerce pas d’activité professionnelle, percevant une indemnité de chômage à hauteur de 635 euros par mois, mais que Madame [B] [H] exerce depuis deux ans en tant que psychologue pour enfants handicapés et qu’elle perçoit une rémunération de 2.600 euros par mois. Il indique également avoir contracté un crédit voiture de 146 euros par mois qui se termine en 2027. Il reconnait ne pas avoir payé le loyer courant mais précise qu’il a la possibilité de le faire.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 18 octobre 2024, Madame [B] [H] n’était ni présente ni représentée et n’a pas donné de pouvoir.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 octobre 2022 prenant effet au 28 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.372,18 euros a été signifié le 31 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] produisent un décompte du 16 janvier 2025 démontrant que Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] restent devoir la somme de 4.873,61 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (153,73 euros), des taxes d’ordures ménagères (309 euros = 152 + 157), des frais de dépannage de chaudière (198 euros) ainsi que des frais de prélèvement (19,76 euros = (6,48 x 2) + 6,8) non justifiés au dossier .

Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience par Monsieur [V] [M].

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.873,61 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Force est de constater que Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Monsieur [V] [M] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 1er octobre 2024 et en l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 1er octobre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] seront déboutés de leur demande au titre des dépens concernant l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] , Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] seront condamnés à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2022 prenant effet au 28 octobre 2022 entre Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] et Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°F03) ainsi que l’emplacement de parking (place 39) situés [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [M] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] à verser à Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] à titre provisionnel la somme de 4.873,61 euros (décompte arrêté au 16 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] à payer à Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] à verser à Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [H] et Monsieur [V] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [O] [U] épouse [P] et Monsieur [C] [P] de leur demande au titre des dépens concernant l’article A444-32 du Code de commerce ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,