MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/05344 – N° Portalis DBX4-W-B7G-ROCQ

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 07 Janvier 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté(e) de

M^me JOUVE, greffier lors des débats

Madame RIQUOIR, greffier lors de la mise à disposition

Rédigé par [L] [B], auditeur de justice, sous le contrôle de Laure GABINAUD, Vice-présidente.

DEBATS

à l’audience publique du 05 Novembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [X] [Y] [T]

né le 28 Novembre 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie LE BERRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 145

Mme [I] [A] [C] épouse [T]

née le 21 Juin 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie LE BERRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 145

DEFENDEURS

M. [W] [S]

né le 23 Mars 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie DUARTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 256

Mme [R] [J]

née le 06 Décembre 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie DUARTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 256

EXPOSE DU LITIGE

A la suite d’une visite organisée par une agence immobilière, Monsieur [X] [T] et Madame [I] [C] épouse [T] (ci-après les époux [T]) ont fait une offre d’achat le 24 octobre 2021 à Monsieur [W] [S] et Madame [R] [J] (ci-après les consorts [F]) concernant une maison de plain-pied cadastrée section AW n°[Cadastre 3], lieu-dit [Adresse 1] à [Localité 9].

Une promesse de vente a été conclue entre les parties en date du 1er décembre 2021 à l’étude de Maître [E] [N], notaire, promesse valable jusqu’au 31 mars 2022.

Les époux [T] ont versé une somme de 16 750 € entre les mains du notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée à hauteur de 33 500 €.

Par avenant en date du 23 mars 2022, le délai a été prorogé au 22 avril 2022 afin d’obtenir les offres de prêt de la part des banques.

Suite à une nouvelle visite en date du 30 mars 2022, les époux [T] ont adressé aux consorts [F] une lettre de rétractation le 31 mars 2022 dénonçant des problèmes d’électricité, d’infiltration et d’humidité dans la maison et indiquant leur intention de ne plus acheter la maison.

Les consorts [F] ont, par courrier du 6 juillet 2022, dénoncé cette rétractation comme étant abusive et ont mis les consorts [T] en demeure de leur verser le solde de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, les consorts [T] ont fait assigner les consorts [F] aux fins de voir prononcer la nullité de la promesse de vente et ordonner la restitution de la somme de 16 750 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre le paiement d’une somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral, et des demandes accessoires.

La clôture est intervenue le 13 mai 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 5 novembre 2024 et mise en délibéré au 7 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées en date du 29 mars 2024, les époux [T] sollicitent, au visa des articles 1104 et suivants et 1112-1 et suivants du code civil :

— Rejeter l’ensemble des demandes des consorts [F] ;

— Ordonner nullité de la promesse de vente pour réticence dolosive ;

— Ordonner la estitution de la somme de 16 750 euros par les consorts [F] et qu’il leur soit fait injonction d’autoriser Maître [E] [N], notaire, à y procéder ;

— Condamner les consorts [F] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— Condamner les consorts [F] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions les consorts [T] font valoir sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil et de la promesse de vente signée que les vendeurs ont failli à leur obligation d’information précontractuelle concernant la présence de défauts majeurs dans la maison objet de la vente, dont ils n’ont pu faire la découverte qu’une fois que celle-ci a été vidée, mais que les vendeurs ne pouvaient ignorer. Ils estiment rapporter la preuve de la réalité des désordres, et soulignent qu’ils ne sont pas tous contestés par les défendeurs.

Ils considèrent que les consorts [F] ont fait preuve de réticence dolosive qui a vicié leur consentement au sens de l’article 1130 du code civil et affirment qu’ils n’auraient pas contracté s’ils avaient eu connaissance de ces désordres. Ils rappellent qu’ils avaient expressément indiqué qu’ils recherchaient une maison ne nécessitant pas de travaux.

Ils estiment que la nullité du contrat est fondée et entendent ainsi récupérer le premier versement effectué dans les mains du notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation à laquelle ils ne sont donc pas tenus du fait de la responsabilité des vendeurs.

Les acheteurs font également valoir qu’ils étaient très attachés à l’acquisition de cette maison qui devait leur faire gagner en confort de vie et ont donc subi un préjudice moral en ne pouvant s’y installer. Ils ajoutent que l’abandon de leur projet qui bénéficiait d’un taux d’emprunt inférieur à 1 % les confronte désormais à des taux beaucoup plus élevés, et donc les pénalise, et qu’ils ont dû rester en location, là où les défendeurs ont rapidement vendu leur maison et pu acquérir un logement chacun.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [F] sollicitent :

— Rejter l’ensemble des demandes des époux [T] ;

— Condamner les époux [T] à leur payer la somme de 33 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— Condamner les époux [T] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [F] font valoir que la rétractation de la promesse de vente est uniquement imputable aux consorts [T] et qu’ils doivent ainsi leur verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation conformément à la promesse de vente.

Ils observent que les époux [T] ne justifient pas les avoir informés de ce que l’absence de travaux constituait une condition essentielle de leur consentement, seule l’agence immobilière ayant été leur interlocuteur lors des visites, et observent que celle-ci, en faisant établir un devis de réparations, a démontré qu’il s’agissait de menus travaux. Ils contestent la réalité et la gravité des infiltrations dénoncées. Notamment, ils contestent le fait que l’absence de tuiles sur le garage, édifié tel quel, présente un risque d’infiltration et affirment qu’aucun dégât causé par la pluie n’a été constaté ni prouvé par les demandeurs.

Ils estiment avoir été de bonne foi en acceptant, lors de la prolongation du délai de la promesse de vente, de prendre à leur charge la réparation des désordres constatés par les consorts [T] en respect de la bonne foi inhérente aux relations contractuelles.

Ils ajoutent qu’ils ont remis les clés deux semaines avant la signature de l’acte authentique sur demande des consorts [T], toujours dans cet esprit de bonne foi.

Enfin ils font valoir qu’ils ont subi un préjudice matériel du fait de la rétractation tardive en engageant des frais pour se reloger et qu’ils ont dû vendre la maison à un prix inférieur du fait de l’urgence.

MOTIFS DE LA DECISION

1.Sur la nullité de la promesse de vente

L’article 1104 du code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

L’article 1130 dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

En application de l’article 1137 alinéa 2 du code civil, le défaut d’information aboutit à une réticence dolosive susceptible d’entraîner la nullité du contrat si le cocontractant malhonnête a eu l’intention de dissimuler une information déterminante du consentement de son interlocuteur.

La charge de la preuve du dol, comme du fait qu’une information était due, incombe à celui qui s’en prévaut, soit, en l’espèce, aux époux [T].

En l’occurrence, il ressort des éléments du dossier que la rétractation des époux [T] est intervenue lors de la prorogation du délai de la promesse de vente et suite à une nouvelle visite, alors que la maison était vide de tout meuble.

Ils ne se prévalent pas de la non-conformité de l’installation électrique, laquelle était indiquée au sein de la promesse de vente en page 17, si bien qu’ils ne pouvaient l’ignorer.

En revanche, ils prennent argument de photographies du garage, d’une partie de l’installation électrique qu’ils estiment menacée par des infiltrations, et des détériorations sur le plafond proche de la porte du garage.

Ils complètent ces photographies par l’attestation de [K] [M], artisan, qui indique notamment que lors de sa visite des lieux le 30 mars 2022, les tasseaux situés dans les combles et supportant la charpente étaient pourris par l’humidité, et par un rapport d’expertise non contradictoire réalisé le 9 avril 2022 par Groupe Expert Occitanie, laquelle n’a cependant été conduite que sur présentation des photographies et inspection depuis l’extérieur de la maison, si bien que l’expert se cantonne à constater qu’il manque des tuiles de rive sur l’extérieur du garage et à reprendre les photographies produites par les époux [T] pour estimer qu’il existe des infiltrations d’eau à proximité d’installations électriques.

Si les consorts [F] contestent les infiltrations et, a minima, leur gravité, ils ont néanmoins fait établir un devis de réparation correspondant exactement aux griefs des époux [T], dont il n’est pas contesté qu’ils ont offert d’en assumer le coût, soit 5 335 € TTC.

Il ressort des griefs des époux [T] et des termes du devis que le poste le plus élevé est celui de l’installation des tuiles de rive, dont le défaut était manifestement visible dès la première visite des acquéreurs, du moteur du volet roulant, lui aussi parfaitement visible au regard des photographies produites, et des éléments électriques. Concernant ces derniers, il n’est pas démontré qu’ils correspondent à des reprises des éléments présents sur les photographies et non aux non-conformités connues aux termes de la promesse de vente.

Le caractère visible de ces éléments exclut d’une part l’intention dolosive des consorts [F], dont rien n’indique qu’ils aient tenté de les dissimuler à leurs acquéreurs, et d’autre part l’hypothèse que ces éléments aient été déterminants du consentement des époux [T], lesquels en avaient connaissance ou pouvaient s’en convaincre avant la signature de la promesse.

L’unique élément qui pourrait être considéré comme non visible lors des premières visites, et qui était de nature à inquiéter tout acquéreur, réside dans la dégradation de la charpente, au titre de laquelle les consorts [F] ont fait chiffrer un « contrôle charpente » pour 200 € HT.

Pour autant, le seul élément de preuve proposé par les époux [T] au sujet de l’état de la charpente réside dans l’attestation d’un artisan, laquelle n’est étayée par aucun élément, alors que rien n’indique qu’il ait existé des fuites dans la maison en raison d’un défaut affectant la charpente. Au contraire, les consorts [F] produisent des photographies et plusieurs attestations excluant toute trace d’infiltrations.

Dans ces conditions, force est de constater que les époux [T] ne fournissent pas suffisamment d’éléments probants pour retenir que les consorts [F] ont intentionnellement dissimulé l’état de leur maison, et plus précisément qu’ils auraient caché l’existence d’infiltrations et de difficultés de conformité électrique, caractérisant un dol qui aurait vicié leur consentement.

En tout état de cause, il est constant que les consorts [F] ont offert de prendre en charge le montant du devis, de sorte que, s’agissant de petites réparations ne supposant pas de graves désordres, il ne saurait être retenu que leur existence pouvait être déterminante du consentement des acquéreurs.

Dans ces conditions, la demande en nullité formée par les époux [T] sera rejetée.

Il en résulte que les époux [T] échouent à démontrer que la non réalisation de la vente est imputable aux consorts [F], à l’encontre desquels il n’est pas retenu de dol ni de manquement à leur obligation d’information précontractuelle.

En conséquence, il sera fait droit à la demande des consorts [F] de se voir régler l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, et au contraire, les époux [T] seront déboutés de leur demande en restitution de la somme versée entre les mains du notaire.

2.Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1178 du code civil, « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [T] n’ont pas obtenu la nullité de la promesse de vente, et n’ont pas établi l’existence d’une faute dolosive de la part des consorts [F].

Ils ne démontrent pas davantage l’existence d’une faute, y compris non dolosive, qui serait à l’origine d’un préjudice moral, lequel n’est étayé par aucune pièce, de sorte que leur demande en dommages et intérêts sera rejetée.

3.Sur les frais du procès

A.Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur et Madame [T], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

B.Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, les époux [T] verseront aux consorts [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [T] seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DEBOUTE Monsieur [X] [T] et Madame [I] [C] épouse [T] de leur demande en nullité de la promesse de vente conclue avec Monsieur [W] [S] et Madame [R] [J] en date du 1er décembre 2021 et portant sur la maison section AW n°[Cadastre 3], lieu-dit [Adresse 1] à [Localité 8] ;

DEBOUTE Monsieur [X] [T] et Madame [I] [C] épouse [T] de leur demande en restitution de la somme de 16 750 € ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] et Madame [I] [C] épouse [T] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [R] [J] la somme de 33 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE Monsieur [X] [T] et Madame [I] [C] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] et Madame [I] [C] épouse [T] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [R] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [T] et Madame [I] [C] épouse [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

MET les dépens à la charge de Monsieur [X] [T] et Madame [I] [C] épouse [T].

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE