TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/52063 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FR6

N°: 3-CH

Assignation du :

17 Mars 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

+ 1 pour l’expert

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 mai 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

L’Association Syndicale Libre “SYNDICAT D’ADMINISTRATION DE PHYSIOPOLIS “

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS – #E1168

DEFENDEURS

Monsieur [V] [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [F] [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par Maître Frédéric SCANVIC, avocat au barreau de PARIS – #B1190

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé délivrée le 17 mars 2025 par l’Association syndicale libre « syndicat d’administration de Physiopolis » à M. et Mme [E] aux fins de voir désigner un expert concernant les travaux relatifs au lot n° 54 du domaine de Physiopolis engagés par les défendeurs et de voir ordonner la suspension des opérations de construction jusqu’au 30ème jour suivant le dépôt du rapport d’expertise ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 9 avril 2025 par l’Association syndicale libre « syndicat d’administration de Physiopolis » ;

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 9 avril 2025 par M. et Mme [E] aux fins de rejet des demandes et, subsidiairement, de désignation d’un expert pour « constater les multiples violations du cahier des charges sur le site du Platais » ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, ni sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ou sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats que le domaine de Physiopolis, situé sur une Ile de la Seine (l’île du Platais), sur les communes de [Localité 16] et [Localité 12] (78), regroupe environ 200 propriétaires de terrains sur lesquels des chalets de loisir ont été construits. Une association syndicale libre (l’Association syndicale libre « syndicat d’administration de Physiopolis), administre les ouvrages, équipements et services collectifs du domaine.

Les propriétaires du domaine de Physiopolis sont liés par un « cahier des charges – statuts », dont la dernière version a été adoptée par l’assemblée générale du 10 juin 2023.

Le syndicat d’administration de Physiopolis est administré par un « comité de gestion » composé de membres élus parmi les propriétaires, qui « règle par ses délibérations, les affaires de l’association syndicale » (article 12 des statuts).

L’article 4 i) du cahier des charges stipule que :

« i) Préalablement à l’édification de toute construction (habitation légère de loisir ou abri à outils) et au dépôt en mairie de la demande du permis de construire ou de l’autorisation administrative, le projet de la construction envisagée doit être soumis au comité de gestion ; ce projet doit comporter un plan de situation, un plan d’implantation coté par rapport aux limites du terrain, un plan de la construction ou réhabilitation envisagée – vue de face et de profil avec indication de la pente du toit – un descriptif détaillé précisant les matériaux utilisés, les couleurs prévues. Toutes ces informations permettant de contrôler que la construction ou la réhabilitation envisagée est conforme aux stipulations du cahier des charges.

L’avis du comité sera communiqué – par l’intermédiaire du syndic- au moyen d’une lettre qui devra être obligatoirement annexée à la demande à déposer en mairie.

Toute construction n’ayant pas fait l’objet d’un avis favorable du comité de gestion est strictement interdite et leur propriétaire fera l’objet de poursuite de la part du syndicat ».

Il est constant que M. et Mme [E], qui sont propriétaires d’un terrain et d’un chalet de loisir (le lot n° 54, cadastré section B n°[Cadastre 2]) au sein du domaine, ont entrepris des travaux de transformation de ce chalet en vue de sa surélévation.

Or, s’ils ont obtenu, le 29 septembre 2022, un avis favorable du comité de gestion au projet de travaux présenté à cette date et déposé une déclaration préalable de travaux en mairie le 21 octobre 2022, ils ont par la suite entrepris des travaux différents du projet initial, objets d’une seconde déclaration de travaux en mairie du 6 novembre 2024, qui n’ont pas été soumis à l’avis préalable du comité de gestion.

L’examen des plans joints aux deux déclarations préalables de travaux démontre que la nouvelle construction est différente de celle objet du projet approuvé en septembre 2022 et les photographies du chalet en cours de surélévation produites par la demanderesse attestent d’une modification significative de la construction.

Il existe donc un litige en germe entre les parties, non manifestement voué à l’échec, de sorte que le motif légitime requis par l’article 145 du code de procédure civile est établi.

M. et Mme [E] soutiennent que l’expertise serait inutile dès lors que les travaux sont actuellement interrompus et que la comparaison des différentes déclarations de travaux ne nécessite pas la désignation d’un expert.

Cependant, l’expertise est utile dès lors que l’avis contradictoire d’un technicien s’impose pour éclairer le juge du fond qui sera éventuellement saisi sur les différences entre le projet de travaux soumis au comité de gestion et le projet ultérieurement mis en oeuvre ; de plus, les travaux sont déjà bien engagés de sorte qu’un constat sur site est possible et pertinent.

La mesure d’instruction sollicitée est donc justifiée et sera ordonnée dans les termes du dispositif, aux frais avancés de la demanderesse, dans l’intérêt de laquelle elle est ordonnée.

La mission de l’expert ne saurait être étendue aux « multiples violations du cahier des charges sur le site du Platais », comme sollicité par les défendeurs, celles-ci n’étant pas identifiées et les propriétaires concernés n’ayant pas été appelés à la clause.

Sur la demande de suspension des travaux

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, ainsi qu’il a été précédemment exposé, il est établi par les pièces versées aux débats que les époux [E] ont commencé des travaux de surélévation de leur chalet situé au sein du domaine de Physiopolis sans l’avis préalable du comité de gestion.

En effet, s’ils avaient obtenu un avis favorable sur un premier projet soumis au comité de gestion en septembre 2022, ils ont par la suite déposé une nouvelle déclaration de travaux en mairie le 6 novembre 2024, pour des travaux différents des premiers, le rehaussement étant porté à 1,7 mètres alors qu’il n’était initialement que d’un mètre. Ces travaux sont actuellement en cours et les photographies produites par la demanderesse attestent d’une différence notable entre l’aspect initial du chalet et son aspect actuel.

Les statuts d’une association syndicale libre, qui ont un caractère contractuel comme résultant d’un accord de volonté entre plusieurs propriétaires immobiliers, s’imposent aux membres de celle-ci et ont un caractère obligatoire.

En l’espèce, l’article 4 i) du cahier des charges précité stipule que « toute construction n’ayant pas fait l’objet d’un avis favorable du comité de gestion est strictement interdite et leur propriétaire fera l’objet de poursuite de la part du syndicat ».

Il en résulte que, les travaux en cours ayant été engagés par les époux [E] en contrariété avec le cahier des charges de l’association syndicale libre, le trouble manifestement illicite est caractérisé, peu important l’arrêté de non-opposition de la mairie de [Localité 12] du 9 janvier 2025.

De même l’existence d’éventuelles violations des dispositions contractuelles par d’autres propriétaires est sans incidence dès lors que celles-ci ne remettraient pas en cause le constat d’une infraction aux règles du cahier des charges par les époux [E]. En tout état de cause, ces violations alléguées par les défendeurs ne sont pas démontrées, la date des constructions étant inconnue et l’absence d’avis préalable du comité de gestion n’étant pas établie.

Les défendeurs font également valoir qu’ils ont soumis leur second projet de travaux au comité de gestion et que celui-ci n’a pas statué sur leur demande, de sorte qu’ils se heurtent à une « formalité impossible ». Mais il ressort des comptes-rendus des réunions du comité de gestion des 20 novembre et 27 décembre 2024 qu’ils produisent que la décision relative à leur projet de surélévation de leur habitation a été reportée « dans l’attente de la DP revue par [V] [E] avec la mairie de [Localité 12] ». Or, l’arrêté de la mairie de [Localité 12] est intervenu le 9 janvier 2025, postérieurement à ces deux réunions. Les époux [E] ne se sont donc heurtés à aucun refus du comité d’examiner leur demande, comme ils le soutiennent, mais à un report de la décision lié à leurs échanges avec la mairie et à l’arrêté interruptif de travaux qui avait été pris par celle-ci le 31 octobre 2024.

En tout état de cause, les travaux ont été engagés en violation de la procédure prévue par le cahier des charges de l’association syndicale libre, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite justifiant la suspension de ceux-ci pendant la durée de l’expertise.

Sur les frais et dépens

Les défendeurs, partie perdante, seront tenus aux dépens.

Ayant contraint la demanderesse à engager des frais de procédure, ils seront condamnés au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, leur demande fondée sur ces dispositions étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [X] [G]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Port. : 06 89 43 68 45

Email : [Courriel 10]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux, au lot n°54 du domaine de [Adresse 14], parcelle B159 du cadastre de [Localité 12], accès par le débarcadère [Adresse 3], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils ;

— décrire la technique utilisée pour rehausser le chalet de M. et Mme [E] ;

— décrire les caractéristiques du bâtiment réhaussé dans son état actuel et dans son état projeté et notamment :

mesurer la hauteur du rehaussement du plancher du rez-de-chaussée du chalet de M. et Mme [E]; mesurer la hauteur de la construction dans son état actuel et dans son état projeté ;mesurer la longueur et la largeur du bâtiment, dans son état actuel et son état projeté ; décrire les ouvertures du bâtiment existantes et prévues ;décrire les caractéristiques de la toiture (pente et dimensions) du chalet de M. et Mme [E], dans leur état actuel et projeté ;- décrire les équipements, ouvrages et aménagements posés ou construits pour permettre le rehaussement du chalet de M. et Mme [E] (pilotis, piliers, murs…) ;

— formuler toute description utile à l’appréciation de la consistance et de l’aspect du bâtiment, dans son état actuel et projeté ;

— indiquer avec précision les différences entre ces caractéristiques et la déclaration préalable de travaux déposée le 21 octobre 2022 préalablement approuvée par le comité de gestion le 29 septembre 2022 ;

— plus généralement, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 14 juillet 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 14 février 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons la demande d’extension de mission formée par les défendeurs ;

Ordonnons la suspension des opérations de construction et de modification du bâtiment édifié sur le lot n°54 du domaine de Physiopolis, parcelle B159 du cadastre de la commune de [Localité 12], à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente décision et jusqu’au 30ème jour suivant le dépôt du rapport de l’expert et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

Condamnons M. et Mme [E] aux dépens ;

Les condamnons à payer à l’Association syndicale libre « syndicat d’administration de Physiopolis » la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 13] le 14 mai 2025.

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 15]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX011]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [X] [G]

Consignation : 5000 € par L’Association Syndicale Libre “SYNDICAT D’ADMINISTRATION DE PHYSIOPOLIS “

le 14 Juillet 2025

Rapport à déposer le : 14 Février 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.