TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04788

N° Portalis DBX4-W-B7I-TU34

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

L’OPERATEUR NATIONAL DE VENTE

S.A. CITE JARDINS

C/

[U] [V]

[N] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SCP MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

L’OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligencs de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie DUPEYRON de la SCP MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE,

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie DUPEYRON de la SCP MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDEURS

Madame [U] [V]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

Monsieur [N] [M]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Frédérique KNOPF-SILVESTRE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 mars 2017, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] un appartement à usage d’habitation n°10 situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 481,34 euros, une provision sur charges mensuelle de 104,76 euros et une mensualité pour un contrat d’entretien multi-service de 10,16 euros.

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a acheté ce bien auprès de la SA CITE JARDINS le 23 juillet 2021.

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 26 juillet 2023.

Le 18 octobre 2023, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a fait signifier à Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le 13 mars 2024, Monsieur [N] [M] a donné son congé, prenant effet au 13 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 et 25 novembre 2024, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE et la SA CITE JARDINS ont ensuite fait assigner Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Madame [U] [V] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamnation solidaire de Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] au paiement de la somme de 466,06 euros,

— la condamnation de Madame [U] [V] au paiement de la somme de 1.983,42 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 14 novembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— la condamnation in solidum de Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 novembre 2024.

A l’audience du 08 avril 2025, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE et la SA CITE JARDINS ont maintenu leurs demandes, actualisé la demande en paiement à la somme de 4.649,71 euros et donné leur accord pour des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois.

Madame [U] [V] a comparu en demandant des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur [N] [M] n’a pas comparu.

Mis en délibéré au 03 juin 2025, le dossier a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 02 septembre 2025, par mention au dossier, pour observations des parties sur la qualité à agir de la SA CITE JARDINS.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, se désiste de ses demandes.

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.982,29 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 119 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [U] [V], comparaissant en personne, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 119 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique qu’elle a continué à payer ses loyers courants, déduction faite des APL, et qu’elle est désormais accompagnée dans le cadre d’une MASP. Elle précise qu’elle perçoit le RSA et les allocations familiales et vit seule avec ses 5 enfants, tous à sa charge et pour lesquels elle ne perçoit aucune pension alimentaire.

Monsieur [N] [M], représenté par Maître Frédérique KNOPF-SILVESTRE, se dit d’accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il n’émet aucune contestation et rappelle qu’il a valablement donné congé, de sorte qu’il ne peut être tenu qu’à une partie de la dette. Il précise qu’il n’a aucune ressource, raison pour laquelle il ne verse aucune pension alimentaire pour ses enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, par la production de son courrier et des courriers de réponse de la CAF, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26 juillet 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 mars 2017 contient une clause résolutoire (article « La résiliation pour défaut de paiement ») prévoyant la résiliation en cas d’impayé de loyers et de charges d’un montant égal à trois fois le loyer résiduel, non-régularisé dans un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 421,38 euros, représentant plus de trois fois le loyer résiduel, a été signifié le 18 octobre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 100 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE produit un décompte du 1 septembre 2025 démontrant que Madame [U] [V] reste devoir la somme de 4.982,29 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

S’agissant de Monsieur [N] [M], celui-ci ne peut être tenu que des dettes relatives au logement nées avant le 13 mars 2024, date à laquelle il a informé avoir quitté les lieux (et ce alors que la clause résolutoire était déjà acquise et qu’il n’était plus tenu par la clause de solidarité), celles-ci se montant à 801,67 euros. Or, compte-tenu des règles d’imputation des paiements et des versements réalisés depuis cette date, cette somme a été intégralement réglée. Aussi, il convient de débouter la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE de sa demande à l’encontre de Monsieur [N] [M].

Madame [U] [V] sera ainsi seule condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.982,29 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation restant impayées postérieurement au départ de Monsieur [N] [M].

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de l’accord de toutes les parties, de la reprise du versement du loyer résiduel courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [U] [V], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 119 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [U] [V], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [U] [V] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M], lesquels ont imposé cette action par leurs impayés, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de la SA CITE JARDINS de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2017 entre la SA CITE JARDINS, aux droits de laquelle vient la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, et Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] concernant un appartement à usage d’habitation n°10 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

DEBOUTONS la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [N] [M] ;

CONDAMNONS Madame [U] [V] à verser à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE à titre provisionnel la somme de 4.982,29 euros (décompte arrêté au 1 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025) ;

AUTORISONS Madame [U] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 119 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 31 de chaque mois et pour la première fois avant le 31 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [U] [V] soit condamnée à verser à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] à verser à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [V] et Monsieur [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,