TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02717 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMQM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 03 Décembre 2025

[M] [F]

C/

[B] [P]

[J] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Décembre 2025

à Maître Jérôme MOMAS de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée le 03/12/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 03 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [F]

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5] (ITALIE)

représenté par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [P]

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [Z]

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [F] a donné à bail à Monsieur [B] [P] et à Madame [J] [Z] un appartement à usage d’habitation (Etage 1, porte n°43) et un parking (n°2) situés [Adresse 10] [Localité 12] par contrat signé électroniquement prenant effet au 16 novembre 2024, moyennant un loyer initial mensuel de 605,47 euros et 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [F] leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mars 2025 pour un montant en principal de 2.716,08 euros.

Monsieur [M] [F] a ensuite fait assigner respectivement Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 3 juillet 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater la mauvaise foi évidente des locataires, pour défaut de paiement de loyers,

— juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),

En conséquence :

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [P] et de Madame [Z] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement par provision Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] au paiement de la somme de 5 427.56 € au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de juillet 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— condamner solidairement par provision Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit à la somme de 677.87 €,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,

— juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12.03.2025,

— condamner in solidum Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les condamner in solidum au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des commandements conformément aux dispositions de l’article 696 du Code Procédure Civile.

A l’audience du 3 octobre 2025, Monsieur [M] [F], représenté par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 7.461,17 euros, mensualité d’octobre 2025 incluse.

Assignés respectivement par actes de commissaire de justice signifiés en son étude le 3 juillet 2025, Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 4 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 13 mars 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2025 pour un montant principal de 2.716,08 euros à Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] leur laissant un délai de 2 mois pour s’acquitter de la dette.

Ce délai étant plus favorable aux locataires, il convient de vérifier si la dette a été soldée dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Au vu du décompte produit aux débats, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2025.

L’expulsion de Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, leur mauvaise foi n’étant pas démontrée ; en outre, par définition, étant locataires, ils n’ont pas pu pénétrer dans les locaux litigieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [M] [F] produit un décompte en date du 1er octobre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 7.461,17 euros, mensualité d’octobre 2025 incluse .

Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] seront en conséquence condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.461,17 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.716,08 euros à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [F], Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] devront lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 16 novembre 2024 conclu entre Monsieur [M] [F] d’une part et Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (Etage 1, porte n°43) et un parking (n°2) situés [Adresse 10] [Localité 12], sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [F] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] à verser à Monsieur [M] [F] à titre provisionnel la somme de 7.461,17 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.716,08 euros à compter du 12 mars 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] à verser à Monsieur [M] [F] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 mai 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] à verser à Monsieur [M] [F] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [P] et Madame [J] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [F] de toute plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente