TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00740 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T24U

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Septembre 2025

S.A. ADOMA, prise en la personne de son représentant domicilié es-qualité audit siège.

C/

[M] [G] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à M [T] [J]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, prise en la personne de son représentant domicilié es-qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [G] [C], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Charlotte CAMBON, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

La société ADOMA a donné en location à Monsieur [G] [R] [M] un logement n°A121, [Adresse 6] par contrat du 10 février 2023, pour une redevance mensuelle de 476,28 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, la société ADOMA a mis Monsieur [G] [R] [M] en demeure de régulariser son arriéré, en vain.

Suivant acte du 11 février 2025, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [G] [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré, soit une somme de 1.843,80 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur, soit 496,79 euros, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le dossier a fait l’objet de trois renvois à la demande de Monsieur [G] [R] [M].

A l’audience du 10 juillet 2025, la société ADOMA, représentée par Maître [Z] [P], se rapporte à ses conclusions et maintient l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 1.517,64 euros. Elle demande de juger qu’elle ne s’oppose pas aux délais de paiement demandés par le défendeur, mais qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’exigibilité de l’intégralité de la dette sera due et les effets de la clause résolutoire reprendront leurs pleins effets, avec expulsion du locataire.

Au soutien de ses demandes, la société ADOMA expose que Monsieur [G] [R] [M] n’a pas honoré ses redevances régulièrement, qu’il n’a pas respecté le plan d’apurement signé le 10 juillet 2024 et qu’il n’a pas réagi après la mise en demeure du 11 décembre 2024 le sommant de régler la somme de 1.843,80 euros, de sorte que l’application de la clause résolutoire sur la base de cette mise en demeure ne soulève aucune contestation sérieuse.

Monsieur [G] [R] [M], représenté par Maître Charlotte CAMBON, sollicite :

— à titre principal,

— de juger que le juge des référés est « incompétent » pour statuer sur la résiliation, du fait de contestations sérieuses,

— de rejeter les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion,

— de le condamner à la somme de 605,66 euros au titre des redevances restant dues au 13 juin 2025, à apurer en deux échéances de 400 euros et de 205,66 euros, en sus des redevances courantes,

— de ramener à de plus justes proportions la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer sur les dépens en tenant compte de sa situation financière difficile,

— à titre subsidiaire,

— d’ordonner la poursuite du contrat de résidence et de le condamner à la somme de 605,66 euros au titre des redevances restant dues au 13 juin 2025, à apurer en deux échéances de 400 euros et de 205,66 euros, en sus des redevances courantes,

— à défaut, d’ordonner la poursuite du contrat de résidence, de juger que le constat de la résiliation du contrat n’interviendra qu’au 1er septembre 2025 s’il n’a pas réglé la somme de 605,66 euros au titre des redevances restant dues au 13 juin 2025, à apurer en deux échéances de 400 euros et de 205,66 euros, en sus des redevances courantes,

— de ramener à de plus justes proportions la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer sur les dépens en tenant compte de sa situation financière difficile,

— à titre infiniment subsidiaire,

— accorder un délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux au titre de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un an au titre des articles L412-3 et L412-4 des procédures civiles d’exécution,

— de le condamner à la somme de 605,66 euros au titre des redevances restant dues au 13 juin 2025, à apurer en deux échéances de 400 euros et de 205,66 euros, en sus des redevances courantes,

— de ramener à de plus justes proportions la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer sur les dépens en tenant compte de sa situation financière difficile,

Au soutien de ses demandes, Monsieur [G] [R] [M] allègue qu’il y a une difficulté sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’il a bénéficié d’un plan d’apurement de sa dette le 10 juillet 2024, qu’il a procédé à des règlements de 400 euros en août 2024 et 500 euros en octobre 2024 soldant intégralement la dette contenue dans ce plan et que les impayés ultérieurs de ses redevances n’étaient pas compris dans ce plan et ne pouvaient fonder l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les sommes dues, Monsieur [G] [R] [M] estime ne devoir plus que 605,66 euros, compte-tenu des derniers versements réalisés entre avril et juillet 2025, de 2.500 euros au total. Il précise qu’il peut régler celles-ci en deux échéances, faisant valoir qu’il est actuellement dans l’incapacité de travailler en raison d’un cancer du colon et de l’estomac lui imposant des soins en chimiothérapie, qu’il perçoit désormais l’AAH et que sa situation administrative s’est stabilisée après régularisation des aides auxquelles il a droit.

Subsidiairement, il demande que le juge ordonne l’exécution du contrat en lui accordant un délai pour solder sa dette, sur le fondement des articles 1228 et 1229 du code civil.

Très subsidiairement, il demande des délais pour quitter les lieux sur les fondements des articles L412-2, L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, mettant en avant sa grande vulnérabilité liée à son cancer ; sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations, compte-tenu des règlements réalisés et des démarches entreprises pour stabiliser sa situation financière ; l’impossibilité pour lui d’obtenir un logement social ou un hébergement d’urgence en raison de l’engorgement des dispositifs d’accès au logement en Haute-Garonne.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE

La société ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [R] [M] reste devoir la somme de 1.517,64 euros à la date du 02 juillet 2025.

Si Monsieur [G] [R] [M] se prévaut d’une dette réduite à 605,55 euros en juillet 2025, il ne justifie pas des règlements qu’il aurait réalisé pour réduire cette dette.

Ainsi, Monsieur [G] [R] [M] sera condamné à payer la somme de 1.517,64 euros au titre de ses arriérés de redevances.

II. SUR LE CONSTAT DE LA RESOLUTION ET LE PRONONCE DE SES EFFETS

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que « II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…)

III – la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV – lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux ».

L’article 1228 du code civil prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 10 février 2023 contient une clause résolutoire (article 11), prévoyant que la résiliation intervient un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception en cas de d’inexécution par le résident d’une de ses obligations (le paiement des redevances étant listées dans les obligations du résident aux articles 5 et 8 du contrat).

Monsieur [G] [R] [M] et la société ADOMA ont signé un plan d’apurement amiable le 10 juillet 2023, prévoyant que Monsieur [W] [R] règle ses redevances courantes et l’arriéré de la dette locative de 761,67 euros en mensualité de 100 euros pendant 7 mois et de 61,67 euros au 8e mois (le paiement devant intervenir le 5 de chaque mois), la société ADOMA s’interdisant en échange d’exercer des poursuites en recouvrement ou expulsion à l’encontre du débiteur.

L’article 4 de la convention du 10 juillet 2024 prévoit toutefois qu’à défaut du paiement d’une seule échéance d’arriéré comme d’une seule échéance normale, l’échéancier sera caduc et la société ADOMA pourra reprendre les poursuites.

La société ADOMA a informé Monsieur [G] [R] [M] de la caducité du plan d’apurement selon courrier du 14 août 2024, en l’absence de règlement de sa redevance et de la mensualité de 100 euros avant le 5 du mois. Cette caducité a été valablement prononcée selon l’article 4 du plan d’apurement amiable, lequel n’avait donc plus d’effet entre les parties à compter du 14 août 2024. Il importe donc peu que Monsieur [G] [R] [M] ait réalisé des paiements de 400 euros en août 2024 et de 500 euros en octobre 2024, d’autant que ces paiements sont inférieurs au montant des redevances et des mensualités d’arriéré attendues à ces dates (soit 596,79 euros par mois).

La société ADOMA justifie qu’elle a notifié à Monsieur [G] [R] [M] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1.843,80 euros dans un délai de 8 jours, à peine de résiliation du contrat 1 mois après l’expiration du délai de 8 jours, par lettre signifiée par commissaire de justice le 11 décembre 2024. Cette mise en demeure étant restée vaine pendant plus d’un mois et 8 jours, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

Toutefois, tant la société ADOMA que Monsieur [G] [R] [M] sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, lesquels apparaissent conformes à l’intérêt du bailleur, en permettant l’apurement de la dette sans recours à des voies d’exécution forcée, et du locataire, en permettant son maintien dans les lieux.

Aussi, il convient de permettre à Monsieur [W] [R] [M] de régler sa dette en 9 mensualités de 150 euros et une 10e mensualités soldant sa dette.

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence ne sera prononcé qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés, sans qu’une nouvelle décision judiciaire ne soit nécessaire. En ce cas, Monsieur [G] [R] [M] pourra faire l’objet d’une expulsion. En outre, il sera alors condamné solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant de la redevance annuelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [R] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ADOMA, Monsieur [G] [R] [M] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] [M] à verser à la société ADOMA la somme de 1.517,64 euros (décompte arrêté au 02 juillet 2025, incluant une dernière redevance de juin 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [G] [R] [M] à s’acquitter de cette somme, en plus des redevances courantes, en 9 mensualités de 150 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 10 février 2023 entre la société ADOMA et Monsieur [G] [R] [M] concernant le logement n°A121, [Adresse 6] sont réunies à la date du 19 janvier 2025, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des redevances courantes ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse du constat de cette résolution,

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] [M] à payer à la société ADOMA le solde de la dette locative ;

AUTORISONS la société ADOMA, à défaut pour Monsieur [G] [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du logement n°A121, [Adresse 6], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] [M] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des redevances qui auraient été dues en l’absence de résiliation du contrat de résidence, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

et en tout état de cause,

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] [M] à verser à la société Adoma une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] [M] aux dépens ;

RAPPELONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Le greffier, Le juge,