TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e CABAYE

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07196 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WZY

PARTIES :

DEMANDEURS

S.C.I. THREE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Victoria CABAYÉ, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [B] [O]-[C]

né le 18 Février 1971 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Victoria CABAYE, avocat au barreau de TOULON

Madame [V] [N]

née le 16 Octobre 1974 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Victoria CABAYÉ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [U] [I] époux [E]

né le 24 Mai 1958 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Monsieur [W] [E]-[I]

né le 13 Avril 1976 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 octobre 2024, la SCI THREE, Monsieur [B] [O]-[C] et Madame [V] [N] ont assigné Monsieur [W] [E]-[I] et Madame [U] [I] épouse [E] en sa qualité de caution, devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [E]-[I] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 2], au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier ;

• statuer sur le sort des meubles se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

• condamner solidairement Monsieur [E]-[I] et Madame [E], en sa qualité de caution, à leur payer :

— la somme provisionnelle de 7750,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens ;

• ordonner la capitalisation des intérêts.

La SCI THREE, Monsieur [O] et Madame [N] sollicitent en outre que dans l’hypothèse ou à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un Huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, seront supportées par Monsieur [E]-[I] et Madame [I] en sus de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, la SCI THREE, Monsieur [O] et Madame [N] ont maintenu leurs demandes tout en produisant un décompte actualisé de leur créance qui s’élève à la somme de 8500,00 au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025 dont ils sollicitent le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans leur assignation, la SCI THREE, Monsieur [O] et Madame [N] ont sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [E]-[I] et Madame [E], cités en l’Etude de Synergie Huissiers 13, Commissaires de Justice, n’ont pas comparu à l’audience, ni ne se sont faits représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de qualité à agir de Madame [N] :

Il ressort des statuts de la SCI THREE que celle-ci a pour gérant Monsieur [O]-[C] et que cette SCI gère l’appartement dont ce dernier est propriétaire avec Madame [N].

Madame [N] n’apparaît toutefois pas en qualité d’associé de la SCI THREE.

Le contrat de bail n’a en outre été signé que par la SCI THREE représentée par son gérant et Monsieur [E]-[I].

Il convient dès lors de déclarer irrecevables les demandes présentées au nom de Madame [N] laquelle n’a pas qualité à agir dans la présente procédure.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI THREE représentée par son gérant Monsieur [O], produit la notification à la CCAPEX en date du 23 août 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 30 octobre 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 7 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 9 janvier 2025.

L’action de la SCI THREE représentée par son gérant est donc déclarée recevable.

Sur les demandes en constatation de résiliation du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2021, la SCI THREE représentée par son gérant a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E]-[I] pour un logement situé à [Adresse 2], dans lequel n’est insérée aucune clause résolutoire.

Le montant du loyer était de 450,00 euros outre 35,00 euros de provisions sur charges.

Par acte du même jour, Madame [I] se portait caution solidaire du paiement des loyers et des charges.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en application le 29 juillet 2023.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 19 août 2024, la SCI THREE a fait commandement à Monsieur [E]-[I] d’avoir à payer la somme en principal de 6750,00 euros dans un délai de deux mois.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 21 août 2024.

Aucune clause résolutoire n’est insérée dans le contrat de bail liant les parties en date du 1er février 2021.

Le fait qu’aucune clause ne fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail après une sommation demeurée infructueuse rend nécessaire une appréciation de la conformité du contrat de bail par rapport aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du Juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur le paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur [E]-[I] et Madame [I] restent redevables du paiement des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte versé aux débats par que Monsieur [E]-[I] reste devoir la somme de 8500,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025.

Monsieur [E]-[I] et Madame [I] sera donc solidairement condamnés par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [E]-[I] et Madame [I] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [E]-[I] et Madame [I] seront in solidum tenus de payer à la SCI THREE la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI THREE représentée par son gérant ;

DECLARONS IRRECEVABLES les demandes présentées par Madame [N] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en constatation de résiliation de bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E]-[I] et Madame [I] à payer à la SCI THREE représentée par son gérant la somme provisionnelle de 8500,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS la SCI THREE représentée par son gérant du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E]-[I] et Madame [I] à payer à la SCI THREE représentée par son gérant la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E]-[I] et Madame [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 août 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,