TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/11830 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WWK3

JUGEMENT

DU : 27 Janvier 2025

S.A. VILOGIA

C/

[K] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Représentant : M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE – Représentant : M. [G] [S] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Zineb LARDJOUNE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : RG 22/11830 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2020, la société anonyme (ci-après SA) Vilogia a donné à bail à Mme [K] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 410,85 euros, toutes charges comprises.

Le même jour, un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé entre les parties.

Par exploit du 14 décembre 2020, la SA Vilogia a fait signifier à Mme [K] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail pour la somme, en principal, de 603,64 euros.

Par exploit du 1er juillet 2022, la SA Vilogia a fait assigner Mme [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir, à titre principal, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme de 538,51 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux.

Appelée à l’audience du 6 octobre 2022, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties avant d’être retenue et plaidée le 30 mars 2023. A cette audience, Mme [K] [W] a formé des demandes reconventionnelles aux fins notamment d’obtenir la condamnation de la SA Vilogia à lui verser une somme de 6 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi, à faire cesser le trouble de jouissance et à lui proposer une solution de relogement, sous astreinte.

Par jugement du 1er juin 2023, le juge des contentieux de la protection a notamment :

prononcé la jonction des procédures n°1830/22 et 2006/22 ;constaté que la dette au titre des loyers et charges a été soldée et qu’il ne reste qu’un solde de dépens ;débouté la SA Vilogia de ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;débouté Mme [K] [W] de sa demande de relogement ;et avant dire droit,

ordonne une mesure d’expertise du logement et commis pour y procéder : Monsieur [D] [O],sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties ;renvoyé l’affaire à l’audience du lundi 2 octobre 2023 à 14h00 ;réservé les dépens.L’expert a rédigé son rapport le 21 juin 2024.

La locataire a donné congé le 6 août 2024 et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé entre les parties le 6 septembre 2024.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 2 septembre 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 25 novembre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, s’en rapportent à leurs dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffe.

La SA Vilogia conclut au rejet de l’ensemble des demandes adverses et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de Mme [K] [W] au paiement de la somme de 157,13 euros arrêtée au 13 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’expertise.

Sur le préjudice de jouissance allégué en défense, elle fait valoir que, suite à des infiltrations en toiture, des travaux d’étanchéité de la toiture ont été réalisés en mars 2023 ; que la locataire a été indemnisée par sa compagnie d’assurance habitation, conformément à la convention Indemnisation et Recours des Sinistres d’Immeuble (IRSI), pour les dommages matériels subis ; qu’elle n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct de celui indemnisé par son assureur ; qu’il n’est pas démontré l’existence de nouvelles infiltrations mais le percement du plafond par la locataire.

RG : RG 22/11830 PAGE

Mme [K] [W] conclut au débouté de l’ensemble des prétentions de la SA Vilogia et demande à titre reconventionnel, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement de la somme de 6 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi, à défaut la somme de 1 000 euros au même titre, outre les dépens.

Elle indique que la dette locative a été soldée.

Elle fait valoir que la SA Vilogia a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien prévues par l’article 6 c et b de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que les lieux loués présentent des moisissures, des murs qui s’effritent et des plafonds qui s’effondrent en raison de l’humidité. Elle expose que l’absence de diligence du bailleur pour remédier aux désordres l’a contrainte à vivre dans un logement insalubre pendant plusieurs mois et a occasionné des problèmes de santé. Elle précise qu’à l’entrée dans les lieux, il devait exister des traces de moisissures et d’humidité au niveau des murs et plafonds de la quasi-totalité des pièces du logement qui ont du être nettoyées avant la prise de bail.

Elle expose avoir effectué les travaux de remise en état du logement suite au dégât des eaux, grâce à l’indemnisation versée par sa compagnie d’assurance au titre de la convention IRSI ; qu’elle a seulement été indemnisée pour les désordres matériels de sorte qu’elle est fondée à demander réparation du préjudice de jouissance subi. Elle ajoute que de nouvelles infiltrations sont apparues entre les dépôts du pré rapport d’expertise et du rapport définitif, désordres qui n’ont pas été indemnisés par sa compagnie d’assurance.

A titre subsidiaire, elle soutient que la convention IRSI n’indemnise les dommages que dans la limite d’un maximum de 5 000 euros H.T et que, par conséquent, elle est fondée à solliciter un solde de 1 000 euros au titre de la réparation intégrale de ses préjudices.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte arrêté au 6 septembre 2024 produit par la SA Vilogia qu’à cette date Mme [K] [W] restait redevable de la somme de 157,13 euros.

Il apparaît également au vu des pièces versées aux débats que la locataire a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrée en application le 19 mai 2021 et que la dette locative a été effacée à cette date à hauteur de l 085,86 euros, ce montant comprenant le coût du commandement de payer d’un montant de 89,65 euros. Le décompte fait apparaître d’autres frais de procédure portés au débit du compte postérieurs à la mesure d’effacement et correspondant au coût de l’assignation en justice et de sa notification au représentant de l’État pour un montant total de 94,49 euros.

Dès lors, la somme due par Mme [K] [W] au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 septembre 2024, date de l’état des lieux de sortie, s’élève à 62,64 euros après déduction des frais compris dans les dépens (157,13 – 94,49) et non effacés, somme au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Les éléments d’équipement et de confort doivent permettre d’assurer un chauffage normal. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, Mme [K] [W] soutient que le logement a présenté des problèmes d’humidité et d’infiltrations d’eau depuis son entrée dans les lieux jusqu’à son départ et que les désordres ont persisté après les travaux de toiture réalisés par le bailleur.

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 16 juin 2020 produit par la SA Vilogia relevait la présence de traces ou auréoles, avec ou sans effritement, sur la peinture des murs et/ou plafonds des chambres, de la cuisine, de l’entrée, du cellier, de la salle de bain et du séjour.

Il ressort en outre du courriel du 2 septembre 2022 émanant du service Hygiène et handicap de la mairie de [Localité 8] que celui-ci a été interpellé par Mme [K] [W] sur l’état du logement à plusieurs reprises, qu’il s’est rendu au domicile de la locataire le 25 février 2022, que des photographies des lieux ont alors été prises et transmises à la SA Vilogia, laquelle a convenu d’un rendez-vous avec la locataire pour un constat. Les photographies en cause montrent une détérioration des murs du logement à certains endroits avec une peinture qui gondole et s’effrite, ces défauts étant caractéristiques de la présence d’humidité dans le logement.

Il est donc établi que le logement a présenté des traces anciennes d’humidité lors de la prise à bail, que le désordre d’humidité s’est aggravé par la suite et que le bailleur en a été alerté par les services de la mairie en février 2022.

La SA Vilogia ne conteste pas la réalité des désordres d’humidité ni leur imputabilité mais soutient avoir été diligente en réalisant les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations d’eau.

Elle justifie effectivement avoir fait procéder à une recherche de fuite par la S.A.S Nord Fuite Détection le 8 février 2023, soit près d’une année après le signalement par le service communal. Dans son rapport d’intervention, laquelle a constaté l’absence de peinture et/ou l’effritement de la peinture à plusieurs emplacements des plafonds de la chambre, de la salle de bain et de l’entrée du logement. Elle observe encore des poinçonnements et des joints défectueux ou vétustes à plusieurs endroits de la toiture plate en zinc, ainsi qu’une couverture incomplète au niveau des bordures de la toiture. Les essais d’étanchéité de la toiture après arrosage au niveau des défauts ont mis en évidence des infiltrations d’eau dans la chambre, la salle de bain et l’entrée du logement, le rapport indiquant que de l’eau coule par les plafonds. La société Nord Fuite Détection préconise le remplacement des parties de la toiture présentant un poinçonnement ainsi que la reprise des retombées en zinc, du relevé de la toiture et des couvertines (salle de bain/ Pignon), du joint debout, du solin du bloc VMC et des joints mastics du solin du chéneau.

La SA Vilogia justifie encore de l’intervention de la S.A.S B.E.T Kherat aux fins de diagnostic de l’état des couvertures en zinc de l’immeuble dans lequel est situé le logement loué par Mme [K] [W]. Dans son rapport, la société prestataire relève différents désordres affectant l’étanchéité de la toiture de l’immeuble à l’origine de nombreuses infiltrations dans l’appartement occupé par Mme [W] (traces d’infiltrations dans le couloir / séjour, dans la chambre et dans la salle de bain). Elle chiffre les travaux de réparation de la toiture à la somme de 15 000 euros HT.

Il ressort tant de l’état des lieux d’entrée que du rapport d’intervention de la S.A.S B.E.T Kherat, qui relève la présence de travaux de réparation en toiture suggérant d’anciens désordres, que les traces constatées lors de la prise à bail résultent d’anciennes infiltrations d’eau en provenance de la toiture.

L’expert judiciaire conclut également dans son rapport que ces traces présentes dans le logement lors de l’entrée dans les lieux de Mme [K] [W] proviennent d’un défaut d’étanchéité de la toiture.

Ce désordre, de par sa nature, relèvent de la responsabilité du bailleur et caractérisent l’indécence du logement. Il incombe donc à la SA Vilogia d’y mettre fin.

Sur ce point, la société requérante justifie avoir procédé à la réfection de la toiture de l’immeuble suivant facture du 29 mars 2023 émise par la S.A.R.L SN BAUFFEL pour un montant de 4 998,84 euros T.T.C.

Il est rappelé que les désordres étaient existants lors de la prise à bail par Mme [W] sous forme de traces, que la SA Vilogia a été alertée de l’aggravation des problèmes d’humidité dans le logement en février 2022, que pour autant elle ne justifie pas avoir entrepris des démarches pour y remédier avant février 2023 (recherche de fuite) et n’a procédé aux travaux de réfection de la toiture que le 29 octobre 2023, soit plus d’un an après le premier signalement de la locataire, lesdites réparations ayant permis de remédier au problème d’infiltration.

Il apparaît donc que la bailleresse a tardé à effectuer les réparations nécessaires et qu’elle ne justifie pas de son empêchement à agir dans un délai raisonnable.

La locataire n’établit pas la persistance des désordres après l’intervention de la SA Vilogia, les photographies non datées et non circonstanciées n’étant pas suffisamment probantes.

Il est relevé en outre que l’expert judiciaire n’a pas constaté lors de la réunion d’expertise du 12 octobre 2023 de nouvelles infiltrations qui seraient apparues postérieurement à la réalisation des travaux d’étanchéité de la toiture par la bailleresse.

L’expert constate seulement la présence de traces de reprise d’enduit et un décollement ponctuel de l’enduit au plafond du séjour ainsi que la présence de traces anciennes de dégâts de eaux grossièrement reprises dans une chambre. Or, ces désordres ont pour origine une reprise « imparfaite » selon l’expert des embellissements par la locataire suite à l’indemnisation perçue de son assureur dans le cadre du précédent dégât des eaux. Ils sont purement esthétiques et la SA Vilogia ne peut en être tenue responsable.

La SA Vilogia justifie par ailleurs avoir fait intervenir dans le logement le 16 mai 2024 son chargé de patrimoine qui n’a pas constaté de nouvelles infiltrations, comme en témoignent les photographies annexées à son courriel.

Elle justifie encore du passage dans le logement d’un prestataire le 4 juin 2024 qui n’a pas relevé une humidité anormale.

L’état des lieux de sortie dressé contradictoirement entre les parties le 6 septembre 2024 ne mentionne pas davantage des traces d’infiltration sur les murs et les plafonds du logement.

Il convient dès lors de considérer que la SA Vilogia a mis fin aux infiltrations d’eau dans le logement le 29 mars 2023 en réalisant les travaux d’étanchéité de la toiture.

Au regard de ces éléments, la SA Vilogia, qui avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, a commis une faute de sorte que sa responsabilité apparaît engagée.

Le fait que Mme [K] [W] ait été indemnisée par son assurance des dégâts matériels n’empêche pas cette dernière de solliciter des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance qui est résulté du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent répondant aux prescriptions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est établi par les pièces du dossier que Mme [K] [W] a vécu pendant près de 29 mois dans un logement qui a présenté une humidité excessive dans plusieurs pièces de vie due à des infiltrations d’eau par toiture.

Elle verse aux débats un certificat de son médecin traitant en date du 4 mars 2022 qui atteste qu’elle souffre de problèmes allergiques cutanés et respiratoires aggravés par la présence d’humidité et de moisissures dans les murs de son logement. Le certificat du 16 janvier 2023, qui indique que Mme [K] [W] a été victime d’une chute à son domicile en glissant sur une flaque d’eau suite à une fuite au niveau du plafond à l’origine d’un traumatisme dorso lombaire, n’est en revanche nullement probant dès lors que le médecin rapporte les déclarations de sa patiente sur les causes de sa chute et des blessures en résultant. Les autres certificats médicaux produits par la défenderesse sont sans rapport avec les désordres affectant le logement.

Compte tenu de la nature des désordres, de leur étendue dans plusieurs pièces de vie du logement et de la durée du trouble, le préjudice subi imputable aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance sera justement réparé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 2 600 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA Vilogia, qui succombe principalement, supportera la charge des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à la société anonyme Vilogia la somme de 62,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024 ;

CONDAMNE la société anonyme Vilogia à payer à Mme [K] [W] la somme de 2 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société anonyme Vilogia aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN