TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02386

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCTM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[W] [V]

C/

[S] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Mme [V]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [W] [V],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Comparante en personne

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [J],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 décembre 2022, Monsieur [F] [V] et Madame [W] [B] épouse [V] ont donné à bail à Monsieur [S] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 550 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Le 18 mars 2024, Madame [W] [B] épouse [V] a fait signifier à Monsieur [S] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Madame [W] [B] épouse [V] a ensuite fait assigner Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des impayés de loyer, sa condamnation à quitter les lieux et à défaut son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique :

— de la somme de 3.410,90 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 juin 2024.

A l’audience du 19 septembre 2024, le dossier a été renvoyé au 11 octobre 2024, compte-tenu d’une difficulté quant au pouvoir donné par Madame [W] [B] épouse [V] à une représentante de l’agence immobilière.

A l’audience du 11 octobre 2024, Madame [W] [B] épouse [V] a maintenu les demandes de son assignation, à l’exception de sa demande d’article 700 dont elle s’est désistée. Elle a actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.310,90 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

La décision a été mise en délibéré au 06 décembre 2024. Par simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a procédé à une réouverture des débats le 06 décembre 2024 et a convoqué les parties à l’audience du 17 janvier 2025, afin de permettre à Madame [W] [B] épouse [V] de produire le bail complet, le commandement de payer du 18 mars 2024 et un décompte complet.

A l’audience du 17 janvier 2025, Madame [W] [B] épouse [V] a maintenu les demandes qu’elle avait précédemment formulées.

Elle a expliqué que le locataire lui avait fourni un faux engagement de caution. Elle a ajouté que les loyers ont été payé jusqu’en septembre 2023, puis qu’il a cessé de payer les loyers et que la CAF a aussi arrêté de faire des versements. Elle précise qu’il a versé 150 euros en février 2024 et n’a plus fait aucun versement depuis, y compris après le commandement de payer de mars 2024. Elle fait valoir qu’il n’a pas ouvert sa porte lorsque l’agence s’est présentée et qu’elle n’a aucun autre moyen de rentrer en contact avec lui.

Convoqué à la première audience par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 19 juin 2024, puis par avis de renvoi, Monsieur [S] [J] ne s’est ni présenté ni fait représenter aux différentes audiences.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Sur autorisation du juge des contentieux de la protection, Madame [W] [B] épouse [V] a fourni en cours de délibéré le commandement de payer du 28 mars 2024 qu’elle n’avait pas apporté à l’audience. Elle a également transmis un commandement de justifier d’une assurance locative de la même date et la signification à la CCAPEX du commandement de payer du 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

A titre liminaire, il est noté que dans son assignation et ses déclarations aux audiences, Madame [W] [B] épouse [V] a évoqué comme seul fondement les impayés de loyer pour l’acquisition de la clause résolutoire, et non le défaut d’assurance, qui ne sera donc pas étudié.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article XI. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 2.250,90 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [S] [J] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2024.

La résiliation est intervenue le 19 mai 2024 et Monsieur [S] [J] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient d’ordonner son départ des lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [S] [J] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Compte-tenu de la résiliation du bail, les loyers et charges ne sont plus dus à compter de la résiliation. En compensation et indemnisation de l’occupation sans droit ni titre du logement, il convient également de condamner l’ancien locataire au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges contractuels, avec indexation, à compter du 19 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [W] [B] épouse [V] n’a pas actualisé sa demande en paiement à l’audience du 17 janvier 2025, de sorte qu’il convient de se baser sur sa demande à l’audience du 11 octobre 2024, où elle sollicitait 6.310,90 euros, loyer d’octobre 2024 inclus.

Il ressort du commandement de payer que le locataire devait 2.250,90 euros au 18 mars 2024, se décomposant en un arriéré de 62 euros pour septembre 2023, de 62 euros pour octobre 2024, de 580 euros pour novembre 2024, de 180 euros pour décembre 2024 et de 580 euros de janvier à mars 2024, déduction faite de 223,10 euros d’avance sur charge et de 150 euros versés en février 2024.

Selon les décomptes du 09 novembre 2024 et du 09 janvier 2025 et les déclarations de la bailleresse, Monsieur [S] [J] n’a procédé à aucun paiement depuis le commandement de payer, de sorte qu’il doit 4.060 euros de plus pour les mois d’avril 2024 à octobre 2024. Alors qu’il revient à celui-ci la charge de la preuve de payer les paiements, il ne comparaît pas et ne produit la preuve d’aucun paiement.

Ainsi, il convient de retenir que Monsieur [S] [J] doit être condamné à payer une provision de 6.310,90 euros, pour ses arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation allant jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 2.250,90 euros, du 19 juin 2024 sur la somme de 3.410,90 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [S] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 19 mai 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il sera tenu compte du désistement de Madame [W] [B] épouse [V] concernant l’article 700 du Code de procédure civile à l’audience du 11 octobre 2024.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2022 entre Madame [W] [B] épouse [V] et Monsieur [S] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [W] [B] épouse [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] à verser à Madame [W] [B] épouse [V] à titre provisionnel la somme de 6.310,90 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés de septembre 2023 jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 2.250,90 euros, du 19 juin 2024 sur la somme de 3.410,90 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] à payer à Madame [W] [B] épouse [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, avec indexation ;

CONSTATONS le désistement de Madame [W] [B] épouse [V] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,