TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 10 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/06846 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QF7S

NAC : 72I

Jugement Rendu le 10 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], dont le siège social est situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE, Société par actions simplifiée au capital de 38 500,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 399 199 603, dont le siège social est [Adresse 1],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [L] [B], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 3]

Non comparant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 18 Juin 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Février 2025 et mise en délibéré au 10 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [B] et M. [U] [V] sont propriétaires des lots numéros 28, 29, 30, 37, 38, 39, 40, 49 et 50 au sein de la résidence en copropriété [11] sise [Adresse 5] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 juin 2024, le [Adresse 13] [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [L] [B] et M. [U] [V] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 9 223,12 € selon arrêté de compte du 19 avril 2024, Cotisation ALUR 2024 – 4/4 (10/2024) et 4ème Appel de Fonds 2024 (10/2024) inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 272,20 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024 sur une somme de 5 519,44 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens..

Aux termes de ses écritures régulièrement signifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, Mme [L] [B] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

Dire et juger Mme [B] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS SILOGE de ses demandes en paiement de frais,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS SILOGE, de sa demande de dommages et intérêts,

Accorder un délai de paiement de 24 mois comme suit :

* 23 mensualités de 350 euros

* 24ème mensualité de 1 173,12 euros correspondant au solde,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], sis [Adresse 4] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement ramener la demande de condamnation au titre de l’article 700 du CPC à de plus justes proportions,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes.

A l’audience du 13 février 2025, le [Adresse 13] [Adresse 10] a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

M. [U] [V], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Mme [L] [B] a comparu par avocat, ne conteste ni le principe de la dette ni le montant de 9 223,12 euros réclamé mais conteste les dommages et intérêts réclamés ainsi que les demandes au titres des frais, des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite l’octroi d’un délai de paiement sur 24 mois, par 23 versements mensuels de 350,00 euros en sus des charges courantes, le solde de 1 173,12 payable le 24ème mois.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de M. [U] [V] :

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 14 mars 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [U] [V], l’avis de réception ayant été signé le 16 mars 2024.

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un avis du 12 décembre 2024 et a précisé qu’il résulte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, aux audiences du 9 janvier 2025 et du 16 janvier 2025, la présidente a donné lecture de l’avis du 12 décembre 2024 de la Cour de cassation et a mis dans les débats la question de la recevabilité de la présente procédure.

La mise en demeure adressée à M. [U] [V] ne précise aucunement la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, visant seulement les arriérés de charges et fonds travaux ALUR, appel 01/2024 inclus, impayés au 5 mars 2024, et ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre pleinement qu’en cas de non paiement d’une seule provision il pourra être poursuivi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure du 14 mars 2024 adressée à M. [U] [V] n’étant pas conforme, l’action engagée par le [Adresse 13] [Adresse 10] à son encontre selon la procédure accélérée au fond est irrecevable.

Sur l’action à l’encontre de Mme [L] [B] :

Mme [L] [B] ne conteste ni le principe de la dette ni le montant de 9.223,12 euros réclamé au titre des charges de copropriété et fonds travaux ALUR, sur la période du 31 août 2022 au 25 avril 2024, cotisation ALUR 2024 – 2/4 et 2ème Appel de Fonds 2024 inclus.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 5519,44 euros à compter de la mise en demeure, soit à compter du 14 mars 2024, et à compter de l’assignation introductive d’instance pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [L] [B], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a demandé un délai de paiement, démontrant sa volonté d’apurer sa dette.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de la résidence L'[Adresse 6] ne justifie pas qu’il a subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le [Adresse 13] [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 272,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Il n’y a pas lieu de donner droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], les frais intitulés “lettre comminatoire” ne traduisant pas des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, et les frais des mises en demeure des 16 février 2023 et 6 mars 2024 ne pouvant être pris en compte en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiées.

En conséquence, le [Adresse 13] [Adresse 10] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [L] [B] sollicite des délais de paiement échelonnés sur une période de 24 mois par 23 versements mensuels de 350,00 euros, le solde de 1 173,12 payable le 24ème mois.

Elle explique qu’elle a un enfant mineur, occupe un emploi d’informaticienne et perçoit un salaire mensuel de 4 400,00 euros, que les lots 30, 39 et 49 sont loués moyennant un loyer mensuel de 1 100,00 euros, que les lots 37 et 38 font l’objet d’un bail commercial moyennant un loyer annuel de 10 800,00 euros, qu’elle est propriétaire avec M. [U] [V] d’un bien à [Localité 7], loué moyennant un loyer mensuel de 1 150,00 euros et que ces biens immobiliers ont été acquis au moyen de prêts bancaires dont elle rembourse les échéances par mensualités de 960,82 euros, 1 145,56 euros, 604,18 euros et 969,84 euros.

Elle ajoute qu’elle demeure actuellement chez sa mère et assume seule l’intégralité des charges afférentes aux biens immobiliers indivis.

Elle produit son avis d’imposition 2024 indiquant un revenu fiscal de référence de 65 480,00 euros dont 13 222,00 euros de revenus fonciers nets, l’avis de taxes foncières 2024 sur les biens de SAVIGNY SUR ORGE d’un montant de 3 502,00 euros, mentionnant les mensualités à régler pour 2025 d’un montant de 350,00 euros, l’avis de taxes foncières 2024 sur le bien d’ARCACHON d’un montant de 1 257,00 euros ainsi que les baux d’habitation sur les lots 30, 39 et 49 et le bien d’ARCACHON et le bail commercial sur les lots 37 et 38 et le jugement rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’EVRY, le 28 avril 2023, fixant à 160,00 euros le montant de la pension alimentaire à verser par M. [U] [V] à Mme [L] [B].

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] s’oppose à l’octroi d’un délai de paiement.

Compte tenu du montant de la dette et des revenus déclarés et justifiés par Mme [L] [B], il y aura lieu de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [L] [B], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [L] [B] est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au [Adresse 13] [Adresse 10], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à l’encontre de M. [U] [V];

CONDAMNE Mme [L] [B] à payer au [Adresse 13] [Adresse 10] la somme de 9 223,12 euros,au titre des charges de copropriété et fonds travaux ALUR, sur la période du 31 août 2022 au 25 avril 2024, cotisation ALUR 2024 – 2/4 et 2ème Appel de Fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 519,44 euros à compter du 14 mars 2024, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 18 juin 2024 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

DEBOUTE le [Adresse 13] [Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

AUTORISE Mme [L] [B] à s’acquitter du règlement de la somme de 9 223,12 euros euros,au titre des charges de copropriété et fonds travaux ALUR par 23 versements mensuels de 350,00 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes;

DIT que, faute pour Mme [L] [B] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [L] [B] à payer une somme de 1.200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [L] [B] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,