Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 30 juillet 2025, n° 22/01158

TJ Toulouse 30 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Exécution du protocole d'accord
La cour a constaté que le protocole d'accord avait été homologué et que les travaux avaient été réalisés, rendant la demande de relogement sans fondement.
Rejeté
Non-respect des engagements par le bailleur
La cour a jugé que les travaux prévus avaient été exécutés conformément au protocole d'accord, rendant la demande de réalisation de travaux irrecevable.
Rejeté
Désordres dans le logement
La cour a déclaré les demandes indemnitaires irrecevables en raison de leur inclusion dans le protocole d'accord, qui avait été homologué.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a condamné le demandeur à payer une somme au titre de l'article 700, en raison de la décision défavorable rendue à son encontre.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 30 juil. 2025, n° 22/01158
Numéro(s) :	22/01158
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pauline BASTITChristophe DULON
Cabinet(s) :	ALTIJ & ORATIO AVOCATS
Parties :	SA ALTEAL, Société ALTEAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 51A

N° RG 22/01158 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QZAG

JUGEMENT

N° B

DU : 30 Juillet 2025

[D] [J]

Société ALTEAL

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Juillet 2025

à M^e Christophe DULON et M^e Pauline BASTIT de la SELARL LCM AVOCAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 30 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition initialement à la date du 2 juillet 2025 puis prorogée au 30 juillet 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pauline BASTIT de la SELARL LCM AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SA ALTEAL, anciennement COLOMIERS HABITAT dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Alexandre RECLUS, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DES FAITS :

Par contrat du 18/07/2018, la SA [Adresse 7], anciennement COLOMIERS HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [J] un appartement N° 202 situé [Adresse 1].

Pour donner suite à la déclaration au greffe du tribunal d’instance de Toulouse en date du 30/04/2019 de Monsieur [D] [J], un Protocole d’accord était conclu le 25/03/2021 aux termes duquel la SA [Adresse 7] s’engageait notamment à changer la chaudière dans le logement de son locataire avant le 01/04/2022 ; ce qui était fait selon quitus du 09/02/2023.

Par acte introductif d’instance du 21/03/2022, Monsieur [D] [J] saisissait le Juge des Contentieux de la Protection pour :

Ordonner son relogement par la SA HLM ALTEAL

A défaut,

Condamner la SA [Adresse 7] à la réalisation des travaux nécessaires sous astreinte de 100 € par jour de retard après deux mois à compter de la signification du jugement

En tout état de cause,

Condamner la SA HLM ALTEAL au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts outre 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

A l’audience du 21/04/2022, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12/09/2022 puis à celle du 01/12/2022 puis à celle du 23/02/2023.

Par jugement avant dire droit du 20/04/2023 il a été ordonné la tenue d’une expertise judiciaire.

Le rapport définitif a été déposé le 30/11/2023.

A l’audience du 27/05/2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17/10/2024 puis à celle du 16/01/2025 puis à celle du 06/05/2025 où :

Monsieur [D] [J] représenté par son avocat, en lecture de rapport a demandé :

Juger recevables et bien fondés les demandes, fins et conclusions du requérant et y faire droit Condamner la SA [Adresse 7] au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts

Condamner la SA HLM ALTEAL au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

En réplique la SA [Adresse 7] a demandé :

Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées,

Homologuer le protocole d’accord du 25/03/2021,

Juger que les travaux prévus au protocole d’accord du 25/03/2021 ont été parfaitement exécutés.

En conséquence,

Déclaré irrecevables les demandes indemnitaires de Monsieur [D] [J] en ce qu’elles sont comprises dans le protocole d’accord du 25/03/2021.

Si par extraordinaire, le juge devait retenir la recevabilité des demandes indemnitaires

Constater que les désordres ont été causés par une mauvaise utilisation du bien à savoir, une mauvaise aération par les ouvrants et une mauvaise utilisation du chauffage.

En conséquence,

Débouter Monsieur [D] [J] de sa demande tendant à la condamnation de la SA HLM ALTEAL au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner Monsieur [D] [J] au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [D] [J] aux entiers dépens de l’instance,

Dire ce que de droit sur l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été mise en délibéré au 02/07/2025.

MOTIFS

Vu les articles 2044 et 1728 du code civil,

Vu les dispositions de la loi du 06/07/1989

Vu les justificatifs produits dont le protocole d’accord du 25/03/2021, le Quitus du 09/02/2022 et le rapport d’expertise du 30/11/2023,

Le protocole d’accord du 25/03/2021 sera homologué.

Il sera constaté les travaux prévus au protocole d’accord du 25/03/2021 ont été parfaitement exécutés

Concernant l’irrecevabilité des demandes en raison du protocole d’accord du 25/03/2021 :

Il convient de rappeler que : « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naitre.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 2048 de ce même code précise :

« Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ››.

Enfin l’article 2052 du code civil dispose :

« La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action

En justice ayant le même objet ››.

En l’espèce, le Protocole d’accord du 25.03.2021 prévoit :

Article I : Indemnisation

ALTEAL accepte, sans aucune reconnaissance de responsabilité, de prendre en charge une

indemnité globale, forfaitaire et définitive de 4 500.00 € (quatre mille cinq cent euros), pour

tous postes de demandes, en ce compris d’éventuels dépens et de préjudices confondus.

Article 2 : Renonciations

En contrepartie de la renonciation visée à l’Article I des présentes, Monsieur et Madame

[J] et tout occupant de leur chef renoncent par la signature des présentes, ce que

ALTEAL accepte, de manière ferme et irrévocable, à maintenir au rôle du Tribunal la procédure pendante consécutivement à l’acte introductif d’instance du 30.04.2019.

La signature des présentes valant pour les Parties engagement de désistement d’instance et d’action à la première date utile et pour la première fois le 01.04.2021.

Pour les causes connus au jour des présentes Monsieur et Madame [J] renoncent

ainsi à leur demande de relogement et de dommages et intérêts compte tenu des travaux

Réalisés et de l’indemnisation reçue au titre de l’article 1.

Article 3 : Changement de la chaudière

ALTEAL accepte également d 'acter dans le présent protocole que la chaudière du logement

des Consorts [J] doit être changée avant la fin du premier trimestre 2022, soit avant

le 1 avril 2022.

Si ALTEAL venait à ne pas respecter cet engagement, la renonciation de Monsieur et

Madame [J] a l’exercice de leurs recours relatifs à la prétendue surconsommation de gaz causé par l 'état de la chaudière serait caduque. Et ce exclusivement pour ce sujet de la prétendue surconsommation de gaz prétendument causée par l’état de de la chaudière que les consorts [J] devra alors démontrer et dans des proportions supérieures à 500 €.

Ce qui n’est pas le cas au jour de la signature des présentes.

Article 4 : Règlement comptant

A la signature du protocole, ALTEAL s 'acquittera comptant au titre de tous postes de demandes et de préjudices confondus tels que visés aux Articles 1 et 2 des présentes, de la somme de 4 500. 00 E (quatre mille cinq cent euro), par chèque libellé à l’ordre de la

CARPA et remis entre les mains du Conseil de Monsieur [D] [J], qui en donnera

bonne et valable quittance, sous réserves de bonne fin d 'encaissement par voie Officielle

entre Conseils respectifs.

Article 5 : Solde de comptes

Les parties conviennent que la parfaite exécution des présentes vaudra solde de tous comptes existants ou ayant pu exister entre elles à l’occasion du présent litige.

En conséquence, les parties renoncent expressément à ce qu’il soit fait autres comptes entre elles, le présent protocole étant réputé reremplir les parties de leurs droits, fins et prétentions, à raison de l 'ensemble des désordres et dommages figurant à l’exposé des présentes et plus généralement ceux dont la cause est connue au jour des présentes.

En conséquence les parties renoncent expressément à toute action ultérieure, à toute réclamations et demandes d’indemnisation liées directement ou indirectement aux faits connus au jour du présent protocole et à leurs conséquences.

Article 6 : Transaction

Moyennant la bonne exécution des présentes, le différent existant entre les parties se trouve

entièrement et définitivement éteint , les présentes valant transaction aux termes des articles 2044 et suivants du Code civil.

La présente transaction est expressément soumise aux dispositions de l’article 2052 du Code civil, aux termes duquel les transactions ont, entre les parties, autorité de la chose jugée en dernier ressort, et ne peuvent être attaquées pour cause d’erreur de droit ou pour cause de lésion.

Pièce 1 Protocole du 25. 03.2021

Monsieur [J], dans son assignation du 21.03.2022, entend voir ALTEAL condamnée

au paiement de la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice.

Le demandeur fonde sa demande indemnitaire sur les désordres suivants :

— Selon courrier du 21.01.2022 : défaut de fonctionnement de la chaudière qui a été changée

en octobre 2022 ;

— La réalisation de travaux sur la chaudière, et le système de chauffage, le 9.02.2022 ;

Pièce 2 Quitus du 9.02.2022

Selon Procès-verbal de Constat d’Huissier du 23.12.2021 faisant état de présence d’humidité et de tache noire,

Le Protocole du 25.03.2021 indiquait é ce titre que la SA ALTEAL avait d’ores et déjà

réalisé des travaux d’embellissement dans les locaux occupés par Monsieur [J],

ce qui était accepté par ce dernier :

« La reprise des embellissements cuisine (murs, sol, meuble évier, coffrage) mais également remise en état des murs wc et salle de bain a été réalisée du 17 au 21 février 20.20 par la société Sarl Pinon »

Et qu’elle acceptait faire exécuter des travaux pour permettre l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite :

Sur le handicap et l’état de santé de Mr [J] et de ses enfants

ALTEAL a d’ores et déjà indiqué à Mr [J] être disposée à adapter le logement, sous réserve de l’envoi par Mr [J] d’une liste des aménagements à effectuer selon le handicap ou l 'état de santé. (Courrier d’ALTEAL du 19/03/2019 joint à la requête de Mr [J] – Pièce I

Ces travaux ont été réalisés courant 2022, et ont été reçus et acceptés par Monsieur [J] en date du 31.03.2022.

Pièce 5 Fiche de réception Travaux PMR du 31. 03.2022

Par ailleurs, la visite de contrôle effectuée par les services d’ALTEAL ne fait état d’aucune

humidité dans les murs de l’appartement de Monsieur [J], et fait ressortir à l’inverse

une mauvaise ventilation du bien et un mauvais entretien.

En conséquence, les demandes indemnitaires liées à des désordres ayant fait l’objet de la transaction portant sur tout poste de demande seront déclarées irrecevables en ce qu’elles sont comprises dans le protocole d’accord du 25/03/2021.

Monsieur [D] [J] sera débouté de l’intégralité de ses demandes et prétentions.

Partie perdante Monsieur [D] [J] sera condamné à payer la somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

L’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Homologue le protocole d’accord du 25/03/2021.

Dit que les travaux prévus au protocole d’accord du 25/03/2021 ont été parfaitement exécutés.

Déclare irrecevables les demandes indemnitaires liées à des désordres ayant fait l’objet de la transaction portant sur tout poste de demande seront déclarées irrecevables en ce qu’elles sont comprises dans le protocole d’accord du 25/03/2021.

Déboute Monsieur [D] [J] de l’intégralité de ses demandes et prétentions.

Condamne Monsieur [D] [J] au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [D] [J] aux entiers dépens.

Ordonne l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Juge