TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Avril 2026

N° R.G. : 23/00815 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YDLB

N° Minute :

AFFAIRE

[Z] [E]

C/

S.A.R.L. BIENS PLUS SARL

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-gabrielle BAILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2111 et par M^e PRADON VALLANCY du Barreau de Brive La Gaillarde

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BIENS PLUS SARL

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Marc FOUÉRÉ, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E0544

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2026 en audience publique devant :

Timothée AIRAULT, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Juge

Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [E] est propriétaire des lots numéros 2 et 3, correspondant à un local à usage d’habitation de type F2 et une cave, de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4] (92), cadastré section C, n°[Cadastre 1].

Selon acte sous seing privé du 1er septembre 2004, Mme [E] a confié un mandat de gestion locative concernant ce bien à la société à responsabilité limitée Bien Plus, aux fins de le louer et d’en percevoir les loyers pour le compte du mandant.

Ce bien a été donné à bail à plusieurs locataires et, selon contrat de location du 30 novembre 2018, à M. [N] [L], qui l’a quitté le 31 décembre 2021, en laissant des impayés de loyers d’un montant de 7737,15 euros, qui ont finalement été réglés.

Se plaignant d’un état anormalement dégradé de son appartement, de sa saleté, de la disparition de certains meubles, et plus généralement de fautes de l’agence dans l’exécution de ses missions contractuelles, Mme [E] a dénoncé le mandat de gestion selon courrier recommandé avec accusé réception en date du 1er avril 2022.

C’est ainsi que par acte judiciaire du 13 janvier 2023, Mme [E] a fait assigner la société Bien Plus devant ce tribunal aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, Mme [Z] [E] demande au tribunal de :

— constater que la société Biens Plus, en sa qualité de gestionnaire du bien immobilier lui appartenant, a manqué à ses obligations contractuelles et commis une faute de gestion ;

— condamner la société Biens Plus, en réparation de son préjudice subi du fait de cette faute contractuelle, à lui verser la somme de 7559,28 euros de dommages et intérêts ;

— condamner la société Biens Plus, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, à lui verser la somme de 2500 euros ;

— condamner la société Biens Plus au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à son profit ;

— la condamner aux entiers dépens.

Celle-ci avance, au visa des articles 1231-1, 1991 et 1992 du code civil, que lorsqu’un mandataire manque à ses obligations dans la cadre de la mission qui lui est confiée, sa responsabilité contractuelle peut être engagée, le mandant se devant de rapporter la preuve des fautes reprochées.

Elle soutient que la société défenderesse ne justifie pas avoir conclu un bail à usage d’habitation en bonne et due forme en ce qui concerne M. [L], la pièce correspondante produite en défense étant un contrat non signé, qu’elle ne justifie pas s’être assurée de la solvabilité de celui-ci, qu’elle n’a pas entrepris les démarches adéquates pour obtenir le paiement de l’arriéré d’un montant de 7737,15 euros laissé au départ du locataire, en particulier l’activation de l’assurance locative, alors qu’elle lui facturait des prestations à ce titre, qu’elle ne justifie pas non plus de l’établissement d’un état des lieux d’entrée et d’un autre de sortie, les documents versés aux débats étant là encore non-probants, et qu’elle a restitué le dépôt de garantie, alors que des dégâts matériels ont été causés au logement.

Elle ajoute que son préjudice matériel est constitué de la prestation de ménage qu’elle a supportée à hauteur de 270 euros, des prestations d’évacuation des encombrants et de travaux entrepris pour rénover le logement pour un montant de 6650,05 euros, de l’état des lieux de sortie jamais réalisé et pourtant facturé à hauteur de 420 euros au titre, et des frais de commandement de payer d’un montant de de 219,23 euros qui auraient pu être évités. Elle indique enfin que, par son attitude malveillante et son absence de volonté de concilier malgré les démarches qu’elle a entreprises, la société Bien Plus lui a causé un préjudice moral, qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 2500 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, la société Bien Plus demande au tribunal de :

— débouter Mme [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamner à lui verser la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi en application des dispositions prévues à l’article 1240 du code civil ;

— la condamner à lui verser la somme de 2000 euros en application des dispositions prévues à l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de son conseil.

La défenderesse avance, au soutien de sa position, que Mme [E] ne rapporte nullement la preuve de ses allégations et des fautes qu’elle lui impute, que pendant 17 ans, de 2004 à 2021, cette dernière s’est au contraire montrée manifestement très satisfaite de la gestion par ses soins de l’appartement, et qu’elle démontre, par les pièces qu’elle verse aux débats, s’être parfaitement acquittée de ses obligations au titre du mandat de gestion locative du bien.

Elle fait valoir qu’en atteste, notamment, les 9 baux d’habitation qu’elle a conclus avec les locataires successifs, les 17 états des lieux d’entrée et de sortie, les 68 comptes rendus de gérance trimestriels adressés à la demanderesse, les 68 règlements trimestriels dont elle a été rendue destinataire pour un montant total de 132 565,55 euros sur la période, les 60 interventions au minimum qu’elle a effectuées pour elle, tant au titre de l’immeuble que de l’appartement, l’accompagnement constant qu’elle lui a apporté, en lui offrant la souscription d’une assurance loyers impayés, et la gestion sans accroc des locataires, qui se sont tous acquittés de leur loyer, y compris le dernier, M. [L], qui a libéré les locaux après l’établissement d’un état des lieux de sortie et en s’acquittant de la totalité de sa dette, au prix certes de la délivrance préalable d’un commandement de payer, conformément à la mission qui lui était dévolue.

La défenderesse fait valoir, à titre reconventionnel, que la demanderesse a fait preuve à son encontre de mauvaise foi en engageant la présente instance, et qu’il convient donc de la condamner à l’indemniser pour procédure abusive.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La mention tendant à voir « constater » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.

1 – Sur l’action en responsabilité intentée à l’encontre du gestionnaire locatif

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du code civil dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1984 du code civil dispose que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

En vertu de l’article 1991, alinéa 1er, dudit code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992, alinéa 1er, du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte de ces textes que l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale (1re Civ., 16 novembre 2016, n°15-23.790 ; 1re Civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577). Il est tenu à ce titre d’une obligation de moyens.

Il lui appartient également de délivrer des conseils à son mandant quant aux garanties qu’il peut souscrire ou, à tout le moins, de le mettre en garde contre un éventuel risque d’insolvabilité de son cocontractant (1re Civ., 11 décembre 2019, n° 18-24.381).

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte de la procédure que Mme [E] a confié le 1er septembre 2004 un mandat de gestion locative, concernant l’appartement de type F2 dont elle demeure propriétaire, sis [Adresse 3] à [Localité 4] (92), à la société Bien Plus, aux fins de le louer et d’en percevoir les loyers pour le compte du mandant.

Il résulte de l’acte que celui-ci prévoit, au titre des conditions générales, à la charge du mandataire, les obligations suivantes :

— « passer et renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité, accepter toutes cessions ou sous locations ou s’y opposer, faire tous états des lieux, donner et accepter tous congés, faire exécuter toutes réparations, arrêter tous devis, marchés et mémoires à ce sujet, en solder le montant, régler avec les propriétaires voisins toutes questions de mitoyenneté et de voisinage » ;

— « percevoir pour le compte du mandant tous loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux et plus généralement toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui » ;

— « exiger des locataires les réparations à leur charge » ;

— « clore et arrêter tous comptes, en fixer les reliquats actifs ou passifs, les recevoir ou les payer»;

— « à défaut de paiement, en cas de contestation, comme aussi en cas de faillite, règlement judiciaire ou liquidation des biens des débiteurs, exercer toutes poursuites, contraintes et diligences nécessaires ».

En outre, en application des conditions particulières de ce même mandat, il est stipulé que le mandataire « encaissera, lors de la signature de chaque bail, le dépôt versé par le locataire en garantie de la restitution des locaux loués en bon état lors de la cessation du bail, le dépôt de garantie sera reversé au mandant ».

Il est constant que ce bien a été donné à bail à plusieurs locataires et, selon contrat de location du 30 novembre 2018, à M. [N] [L] qui l’a quitté le 31 décembre 2021.

Sur la première faute reprochée au mandataire, au titre de l’exécution du contrat, en ce qu’il ne justifierait pas avoir conclu un bail à usage d’habitation en bonne et due forme au bénéfice de M. [L], il convient de relever que la société Bien Plus affirme, sans être contredite sur ce point, que « les baux, états des lieux, préavis, contrats d’assurance et autres correspondances relatifs à l’appartement géré lui ont été restitués en original et à sa demande, à la suite de sa dénonciation du contrat », et produit en toute hypothèse le récépissé de remise de ces éléments, signé des deux parties et daté du 18 novembre 2022.

Il s’ensuit que la demanderesse échoue à rapporter la preuve de la faute qu’elle reproche à l’agence d’avoir commise sur ce point.

Sur la deuxième faute reprochée à la société Bien Plus, au titre de l’exécution de son mandat, en ce qu’elle ne justifierait pas s’être assurée de la solvabilité de M. [L] et qu’elle n’aurait pas entrepris les démarches adéquates pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif, il n’est pas contesté que ce dernier a été réglé par le locataire à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré par la société Bien Plus le 24 décembre 2021, c’est-à-dire avant même son départ du logement, très peu de temps après l’annonce par celui-ci qu’il comptait quitter les lieux.

Il ne peut être, à cet égard, reproché à la société défenderesse d’avoir fait délivrer un commandement de payer au locataire préalablement à la mise en œuvre de la garantie des loyers impayés, dont la facturation apparaît effectivement sur les relevés de gérance à hauteur de 64,44 euros puis de 64,71 euros par trimestre, alors qu’elle n’a fait qu’exécuter l’obligation contractuelle qui lui incombait. Les frais facturés à ce titre par la société Bien Plus à Mme [E], tels qu’ils apparaissent sur le relevé de gérance pour la période du 1er janvier au 31 mars 2022, correspondent ainsi à une prestation effectuée et, qui plus est, fructueuse compte tenu des fonds recouvrés.

Mme [E] échoue ainsi à rapporter la preuve tant de la faute qu’elle reproche à l’agence d’avoir commise sur ce point que de la réalité d’un préjudice imputable.

Sur la troisième faute reprochée à la société Bien Plus, en ce qu’elle ne justifierait pas non plus de l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie, et qu’elle aurait restitué le dépôt de garantie alors que des dégâts matériels auraient été causés au logement, il convient de noter, tout d’abord, que la société Bien Plus produit, d’une part, un état de lieux d’entrée daté du 30 novembre 2018 et signé tant par ses soins que par M. [L] et, d’autre part, un état des lieux de sortie daté du 30 décembre 2021 et supportant également la signature de toutes les parties.

La lecture de ces états des lieux permet de mettre en évidence qu’ils sont quasiment identiques, les seules différences relevées étant les suivantes : dans la cuisine, il n’est plus fait mention, à la sortie, du « spot intégré en mauvais état » ; dans la salle de bain, le joint du bac à douche apparaît comme étant simplement « jauni » désormais ; dans la cuisine, apparaissent de petites craquelures de peinture à gauche du réfrigérateur, une des deux portes du meuble situé sous l’évier devant être refixée, et le robinet à resolidariser au lavabo. Rien ne permet d’établir que ces deux états des lieux, l’un d’entrée et l’autre de sortie, seraient des faux ou même ne présenteraient pas un caractère suffisamment probant. Il n’est donc pas démontré que M. [L] serait à l’origine de la saleté et des dégradations dont la demanderesse se prévaut pour solliciter le versement des sommes de 270 euros et de 6650,05 euros.

Il ne pourra au demeurant qu’être relevé, s’agissant du devis de ménage d’un montant de 270 euros, d’une part, qu’il est daté du 13 mai 2022, soit presque 6 mois après le départ de M. [L] et, d’autre part, qu’il n’est pas signé. Les mêmes critiques doivent être formulées à l’égard du devis de travaux, dont il sera relevé, en outre, qu’il est d’un montant de 9883,50 euros, la demanderesse ayant apporté à celui-ci des mentions manuscrites pour déduire, de sa propre autorité, la part de vétusté de l’appartement, dont l’agence immobilière fait justement état en défense. Ces éléments ne sont pas probants et ne sauraient par conséquent emporter la conviction du tribunal.

Mme [E] échoue ainsi à rapporter la preuve tant de la faute qu’elle reproche à l’agence d’avoir commise sur ce point que de la réalité d’un préjudice imputable.

Dans ces conditions et au vu ce qui précède, Mme [E] ne pourra qu’être déboutée de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice matériel.

Celle-ci échoue, de la même manière, à rapporter la preuve que la société Bien Plus à adopté « une attitude malveillante » à son égard ou lui a causé un quelconque préjudice moral. Elle sera donc également déboutée de sa demande indemnitaire formulée à hauteur de 2500 euros.

2 – Sur la demande reconventionnelle d’indemnité pour procédure abusive

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. L’abus de droit doit révéler de la part de son auteur une intention de nuire ou, à tout le moins, une faute.

En l’espèce, il ne résulte pas de la procédure engagée par Mme [E] à l’encontre de la société Bien Plus une intention de nuire ou un comportement fautif, dès lors qu’elle a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits. En toute hypothèse, son adversaire ne démontre pas que la présente instance lui a causé un quelconque préjudice n’étant pas déjà indemnisé par l’indemnité allouée ci-dessous au titre des frais irrépétibles.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, la demande ainsi formulée sera rejetée.

3 – Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

3.1 – Sur les dépens

Selon l’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code dispose enfin que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Mme [E], qui succombe en la présente instance, sera condamnée aux dépens, et avec distraction au profit du conseil de la société Bien Plus, conformément aux dispositions susvisées.

3.2 – Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Mme [E], condamnée aux dépens, devra supporter les frais irrépétibles engagés par la société Bien Plus dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 2000 euros.

Mme [E], partie perdante, sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

3.3 – Sur l’exécution provisoire de droit

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute Mme [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

Déboute la société à responsabilité limitée Bien Plus de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive ;

Condamne Mme [Z] [E] aux dépens ;

Dit que M^e Marc Fouéré, avocat, pourra, en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne Mme [Z] [E] à verser à la société à responsabilité limitée Bien Plus la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,