Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 28 janvier 2025, n° 23/04382

TJ Toulouse 28 janvier 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Validité du congé pour vendre
Le tribunal a constaté que le congé a été délivré dans les formes et délais requis par la loi.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que les locataires n'avaient pas quitté les lieux malgré la validité du congé.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que les locataires étaient redevables de loyers impayés.
Accepté
Indemnité d'occupation due par les locataires
Le tribunal a jugé que les locataires devaient une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Logement insalubre
Le tribunal a reconnu le préjudice de jouissance subi par les locataires en raison de l'état du logement.
Rejeté
Préjudice moral subi
Le tribunal a rejeté cette demande faute de preuves suffisantes.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 28 janv. 2025, n° 23/04382
Numéro(s) :	23/04382
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Elfried DUPUY-CHABINNabil KESSEIRI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 23/04382 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SQP5

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

[L] [M]

[O] [K]

[J] [F] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à M^e KESSERI

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [L] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nabil KESSEIRI, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [O] [K], demeurant [Adresse 2]

M. [J] [F] [H], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Elfried DUPUY-CHABIN, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04/07/2017, Monsieur [L] [M] a donné à bail à Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] une maison située [Adresse 3].

Monsieur [L] [M] a fait délivrer à ses locataires par acte extra judicaire du 21/01/2023 un congé pour vendre.

Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] n’ont pas libéré les lieux à l’échéance contractuelle du contrat.

Par assignation en validité de congé en date du 06/11/2023, Monsieur [L] [M] a demandé :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 21/01/2023 pour le 23/07/2023,

Déclarer Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] occupants sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent sis [Adresse 3],

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Condamner solidairement Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] :

— Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges , du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux , laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit

— Au paiement d’un arrière de loyers d’un montant de 1420,68€ correspondant à la période de juillet 2023 et aout 2023

— Au paiement de la somme de 1000€ en application de l’article700 du Code de procédure civile

— Au paiement de tous frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du congé et de la présente assignation ( article 696 du Code de procédure civile).

En réplique, Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ont demandé :

— Juger que Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ont vécu dans un logement insalubre entre le 04/07/2017 et le 23/07/2024

— Condamner Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 3 480 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi

— Condamner Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi

— Constater que Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ont quitté les lieux depuis le 06mars 2024, date de l’état des lieux de sortie

— Constater que la dette locative de Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] s’élève à la somme de 1420,68€ outre le montant de l’indemnité d’occupation à parfaire

— Ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] à Monsieur [L] [M] et les condamnations mises à la charge de Monsieur [L] [M] au titre des préjudices subis par les locataires

— Dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Débouter Monsieur [L] [M] de sa demande de condamnation aux entiers frais et dépens de la procédure

— A titre subsidiaire,

— Accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] pour leur permettre de s’acquitter des éventuelles sommes mises à leur charge.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 08/01/2024 et l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être plaidée à l’audience du 07/11/2024.

A ladite audience, les parties étaient représentées par un conseil et déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Monsieur [L] [M], valablement représenté par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes présentées dans le cadre de la présente procédure et sollicite de :

— débouter Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] et Madame [O] [K] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner solidairement Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] au paiement de la somme de 3804,92 euros correspondant aux loyers et charges impayés,

— Statuer ce que de droit s’agissant de la demande de délais de paiement de Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K],

— Condamner solidairement Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du congé et de la présente assignation ( article 696 du Code de procédure civile).

Au soutien de ses demandes, il conteste les allégations de Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] quant à l’existence d’un préjudice de jouissance dès lors qu’ils n’ont jamais adressé de réclamation au bailleur durant l’exécution du contrat et qu’aucun élément de preuve n’est produit à l’appui de leur demande .

En défense, Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K], valablement représentés, sollicitent du juge de :

— Juger que Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ont vécu dans un logement insalubre entre le 04/07/2017 et le 23/07/2024

— Condamner Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 3 480€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi

— Condamner Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi

— Ordonner la restitution immédiate du dépôt de garantie de 600€ au bénéfice de que Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K]

— Constater que Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ont quitté les lieux depuis le 06 mars 2024, date de l’état des lieux de sortie

— Constater que la dette locative de Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] s’élève à la somme de 1420,68€ outre le montant de l’indemnité d’occupation à parfaire

— Dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Débouter Monsieur [L] [M] de sa demande de condamnation aux entiers frais et dépens de la procédure

— A titre subsidiaire,

— Accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] pour leur permettre de s’acquitter des éventuelles sommes mises à leur charge.

Au soutien de leurs prétentions, s’agissant de la dégradation du logement, ils soutiennent avoir informé la CAF de la présence de moisissures, du mauvais état des peintures et du dysfonctionnement du chauffage et la ventilation ainsi que l’agence immobilière en charge de la gestion du bien entre les années 2018 et 2020 .

Ils font état du rapport contradictoire établi par l’association SOLIHA en date du 27/04/2021 qui révèle la présence de multiples problèmes d’hygiène .

La date du délibéré a été fixée au 28/01/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

En l’espèce, Monsieur [L] [M] sollicite la somme de 3804,92€ au titre des impayés de loyers et charges( cfrt pièce 5.

En conséquence , Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] seront solidairement condamnés à régler à Monsieur [L] [M] la somme de

3 138,92 euros après déduction du montant du dépôt de garantie ( 3804,92€ moins 666€).

Concernant l’octroi de délais de paiement sollicité par Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] :

Compte tenu de la situation des locataires et de leur proposition d’apurer la dette il y a lieu d’autoriser Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] à payer solidairement la somme de 3 138,92 € représentant les loyers et charges impayées par 36 mensualités de 87,19 €, la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision .

A défaut de paiement des mensualités ainsi fixées un seul mois, les sommes restantes dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles.

Concernant la demande des locataires au titre de leur préjudice de jouissance :

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Parallèlement, le locataire a pour obligation en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure "

L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme.

Contrairement aux allégations du bailleur, Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ont informé en date du 10/01/2019, l’agence immobilière « La Plateforme de l’Immobilier » ,gestionnaire du bien de Monsieur [L] [M] des problèmes de moisissures, du dysfonctionnement du chauffage et de la VMC ( cfrt pièces 15 et 2 ) ;

En outre , ils font état du rapport contradictoire établi l’association SOLIHA en date du 27/04/2021 qui révèle la présence de multiples problèmes d’hygiène (pièce 4) .

Le rapport d’hygiène du 27/04/2021 énonce les préconisations suivantes :

— Vérifier l’état de la toiture vis à vis des infiltrations d’eau et s’assurer de son étanchéité

— Assurer une étanchéité complète des pièces d’eau

— Assurer un état des matériaux de construction et des revêtements corrects

— Assurer une ventilation efficace et suffisante du logement

— Assurer une étanchéité des parois vitrées empêchant l’infiltration d’air parasitaire

— Mise en électrique selon la norme NF C15-100

Au regard de la non-conformité du logement , la CAF a suspendu le versement de l’allocation logement jusqu’à la réalisation des travaux par le propriétaire ( cfrt pièce 5 ) .

Le bailleur produit ( cfrt pièce 6) une attestation de Mise en Conformité émise par la CAF en date du 13/03/2023 où il y est précisé : « un contrôle des travaux de mise en conformité avec les critères de décence a été réalisé pour le logement dont vous étés propriétaires …..La CAF conclu à sa mise en conformité » .

En l’absence de précision du bailleur quant à la date d’achèvement des travaux, la date de mise en conformité retenue sera celle du 13/03/2023.

Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] démontrent d’une part, le caractère indécent du logement et d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’ils allèguent.

A ce titre, il est justifié que les différents désordres invoqués ont été portés à la connaissance du bailleur pendant la durée du bail.

Ainsi, les affirmations de Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] sont corroborées par des éléments probants extérieurs.

En conséquence le tribunal constate que Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ont subi un préjudice de jouissance qui sera évalué pour la période du 27/04/2021 au 13/03/2023 à la somme suivante de 1 562,74€ soit : 22 mois X 71,034 ( 710,34 x10%).

Monsieur [L] [M] sera condamné à verser Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] la somme de 1 562,74€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Concernant la demande des locataires au titre de leur préjudice moral :

En l’absence de pièces justificatives probantes, ladite demande sera rejetée .

Concernant la demande de compensation des sommes dues :

Il sera ordonné la compensation entre les sommes dues par Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] à Monsieur [L] [M] et les condamnations mises à la charge de Monsieur [L] [M] au titre des préjudices subis par les locataires.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que chaque partie supporte ses dépens, Monsieur [L] [M] sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge du contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu la loi du 06/07/1989,

Vu les pièces produites,

CONSTATE que Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ont quitté les lieux depuis le 06 mars 2024, date de l’état des lieux de sortie.

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] à payer la somme de 3 138,92 euros ( 3804,92€ moins 666€ déduction du montant du dépôt de garantie) à Monsieur [L] [M] au titre des arriérés de loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter la signification de la présente décision.

AUTORISE Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] à payer solidairement la somme de 3 138,92 € représentant les loyers et charges impayées par 36 mensualités de 87,19€, la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts dus à compter de la signification de la présente décision.

DIT qu’à défaut de paiement des mensualités ainsi fixées un seul mois, les sommes restantes dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles.

CONSTATE que Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] ont subi un préjudice de jouissance pour la période du 27/04/2021 au 13/03/2023.

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à verser Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] la somme de 1 562,74€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance .

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] à Monsieur [L] [M] et les condamnations mises à la charge de Monsieur [L] [M] au titre des préjudices subis par les locataires

DEBOUTE Monsieur [J] [F] [H] et Madame [O] [K] de leur demande de 1000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral .

LAISSE à chaque partie la charge de leurs dépens,

DIT n’y avoir lieu application de l’article 700 du code de procédure civile.

Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président