TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00737 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPLZ

Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 06 Mars 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

SCI AZUR IMMOBILIER, inscrite au RCS de GRASSE sous le n 424 181 113, représentée par son représentant légal domicilié audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSES

Association LE COVEN COFFEE SHOP

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-christine DUGENY-TRUFFIT, avocat au barreau de LIMOGES

Association GOURMANDISE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-christine DUGENY-TRUFFIT, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 06 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 06 Mars 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 4 mars 2023, la SCI Azur Immobilier a consenti à l’association Le Coven Coffee Shop, représentée par Mme [D] [Y], un bail sur un local à usage commercial sis [Adresse 3] à Saint-Léonard-de-Noblat, destiné à l’activité de vente de boissons non alcoolisées, pour une durée de neuf années renouvelable avec prise d’effet au 4 mars 2023, en contrepartie d’un loyer mensuel hors charges et hors taxes de 450 euros.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 20 juin 2023, l’association Le Coven Coffe Shop a été dissoute par absorption de l’association Gourmandises, représentée par Mme [D] [Y].

Par ordonnance de référé du 24 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de céans, saisi par l’association Le Coven Coffee Shop, a :

— rejeté les exceptions de nullité et d’irrecevabilité excipées par la SCI Azur Immobilier ;

— dit n’y avoir lieu en l’état à décerner au bailleur injonction de faire les travaux sollicités par le preneur ;

— ordonné une expertise des lieux loués et commis pour y procéder M. [H], expert ;

— dit’y avoir lieu à autoriser l’association Le Coven Coffee à suspendre le paiement des loyers;

— dit n’y avoir lieu à injonction de communication de pièces sous astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à injonction de retrait d’annonce de vente de mobilier et de conservation des locaux suffisamment meublés ;

— débouté la SCI AZUR IMMOBILIER de ses demandes en paiement comme excédants les pouvoirs du juge des référés ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, l’association Le Coven Coffee aux dépens de l’instance.

L’expert a clôturé son rapport le 24 mars 2025.

Par acte du 6 octobre 2025, la SCI Azur Immobilier a fait assigner l’association Le Coven Coffee Shop et l’association Gourmandise en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, au visa des articles L145-41 du code de commerce, 1103, 1104, 1728 et 1832 du code civil, 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— à titre principal,

* constater la résiliation du bail commercial la liant à l’association Coven Coffee Shop ;

* prononcer l’expulsion de l’association et de tous occupants de son chef ;

— à titre subsidiaire,

* prononcer la resiliation du bail commercial la liant à l’association Gourmandise ;

* prononcer l’expulsion de cette association et de tous occupants de son chef ;

— en tout état de cause

* condamner in solidum les défenderesses à lui payer les sommes de

. 11 933,34 € au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, comptes

arrêtés au 18 septembre 2025

. 1 000 € pour la reprise des travaux de plomberie

. 3 000 € pour la reprise des WC

. 2 215 € au titre de la main d’oeuvre des travaux d’électricité ;

— à tout le moins, condamner l’association Le Coven Coffee Shop à lui payer lesdites sommes;

— débouter les défenderesses des leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 février 2026 au cours de laquelle la SCI Azur Immobilier, représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions et demandé de :

— faire injonction à l’association Le Coven Coffee Shop de faire toutes démarches utiles pour déménager son siège social en dehors des locaux lui appartenant ;

— assortir cette injonction d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de

l’ordonnance à intervenir ;

— faire injonction à l’association Gourmandise de faire toutes démarches utiles pour déménager son siège social en dehors des locaux lui appartenant ;

— condamner in solidum les défenderesses à lui payer les sommes de

. 12 410,20 € au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, comptes

arrêtés au 20 octobre 2025

. 1 000 € pour la reprise des travaux de plomberie

. 3 000 € pour la reprise des WC

. 2 215 € au titre de la main d’oeuvre des travaux d’électricité ;

— à tout le moins, condamner l’association Le Coven Coffee Shop à lui payer lesdites sommes;

— débouter les défenderesses des leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En réplique, l’association Le Coven Coffee Shop et l’association Gourmandise, représentées par leur conseil, ont demandé de :

— déclarer irrecevable et non fondée l’intégralité des demandes formulées par la requérante et l’en débouter ;

— retenir la nullité du rapport d’Expertise judiciaire du 24 mars 2025 établi par M. [H] ;

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par la requérante au motif pris de contestations sérieuses ;

— les déclarer recevables et bien fondées dans leurs demandes reconventionnelles;

— condamner la SCI Azur Immobilier à leur verser les sommes suivantes à titre de provision:

* préjudice matériel : 1431 euros

* préjudice de jouissance : 12410 euros

* préjudice de perte d’exploitation : 31000 euros

* préjudice moral : 5000 euros

— assortir lesdites sommes de l’intérêt au taux légal à compter des conclusions ;

— débouter la SCI Azur Immobilier de toutes demandes, fins ou conclusions contraires comme étant irrecevables, de toute façon, se heurtant à des contestations sérieuses et non fondées – condamner la SCI Azur Immobilier à payer à l’Association Le Coven Coffee Shop la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE

Sur la demande en injonction de changement de domiciliation du siège social

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 5 de la loi du 1er juillet 1901, les associations sont tenues de faire connaître, dans les trois mois, au représentant de l’Etat dans le département où elles ont leur siège social, tous les changements survenus dans leur administration, ainsi que toutes les modifications apportées à leurs statuts.

La domiciliation sociale est une composante des statuts.

La déclaration est réalisée en préfecture au moyen de l’impirmé [J] dédié ou par voie dématérialisée.

Au cas présent, la SCI Azur Immobilier explique avoir abandonné sa demande en constatation de résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers dans la mesure où le preneur a restitué les clés le 20 octobre 2025 mais reproche à la partie défenderesse de n’avoir réalisé aucune démarche pour faire changer la domiciliation de son siège.

La défenderesse s’y oppose au prétexte qu’ayant fait l’objet d’une absorption, le transfert de son siège est inutile et au motif qu’une telle injonction ne constitue ni une mesure conservatoire, ni une mesure de remise en état.

Or, elle ne conteste pas avoir, par l’intermédiaire des conseils, restitué les clés selon correspondance officielle du 20 octobre 2025 sous les indications suivantes “clés du magasin Coven Coffee Shop remises le 18 octobre 2025 [F] et [D] [Y].”

Il ressort des pièces produites par la requérante que la domiciliation sociale des deux associations défenderesses est dans les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] où il n’est pourtant pas contesté qu’aucune des deux n’a de droit.

Cette domiciliation sociale dans le bien appartenant à la requérante cause nécessairement à cette dernière un trouble illicite qu’il convient de faire cesser.

En conséquence, il sera fait droit à la demande en injonction de faire. Une astreinte suffisamment comminatoire sera ordonnée afin de garantir l’exécution de la décision.

Sur les demandes en condamnation à paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent, la SCI Azur Immobilier sollicite la condamnation in solidum des défenderesses au paiement de sommes au titre de loyers impayés et de reprises de travaux.

Les défenderesses opposent qu’une telle demande excède les pouvoirs du juge des référés. Elle soutiennent en outre que les demandes en paiement se heurtent à deux contestations sérieuses, la première tenant à la nullité encourue du rapport d’expertise sur lequel la requérante fonde ses demandes en ce qu’il est affecté de causes de nullité pour violation des principes du contradictoire et d’impartialité, la seconde en ce que le bailleur ayant lui-même manqué à son obligation de délivrance, elle sera fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution devant le juge du fond.

La condamnation en paiement à une somme d’argent relève effectivement du seul juge du fond et échappe aux pouvoirs du juge des référés qui ne peut, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, les demandes présentées exigent d’apprécier les conditions d’exécution des obligations contractuelles respectives. Or, ces éléments de fait, discutés par les parties, ne présentent pas l’évidence requise devant le juge des référés.

Dès lors, les demandes en paiement de sommes d’argent seront rejetées en ce que d’une part elles ne sont pas présentées sous forme provisionnelle, d’autre part elles se heurtent à une contestation sérieuse.

Sur les demandes reconventionnelles en provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, les deux défenderesses sollicitent la condamnation de la requérante à leur payer diverses sommes en réparation de divers préjudices matériel, de jouissance, d’exploitation et moral causés par les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Or, la SCI Azur Immobilier oppose que les deux associations sont de mauvaise foi, qu’elles n’ont procédé à aucune régularisation relative à la fusion-absorption, qu’elles n’ont produit aucun document pour justifier des préjudices allégués, tant lors des opérations d’expertise que de la présente instance.

Les défenderesses n’apportent effectivement pas la preuve qui leur incombe et avec l’évidence requise devant le juge des référés des fautes reprochées à la SCI Azur Immobilier ainsi que des préjudices allégués.

Aussi, la contestation élevée par la SCI Azur Immobilier n’apparait-elle pas irrémédiablement vaine devant le juge du fond.

En conséquence, la demande reconventionnelle se heurtant à une contestation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les frais de procès

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défenderesses, succombant à l’instance, seront condamnées, in solidum, au paiement des dépens lesquels comprendront le coût de l’assignation et de la signification de la présente ordonnance, à l’exclusion du coût du rapport d’expertise établi par M. [H] ou du constat dressé sur ordonnance sur requête, lesquels ne constituent pas des dépens de la présente instance en référé.

Les défenderesses, succombantes, seront également condamnées au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aucune considération tirée de l’équité ne justifiant de les en dispenser.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Enjoint à l’association Le Coven Coffee Shop de déclarer aux autorités compétentes les changements intervenus dans ses statuts, précisément le changement de domiciliation sociale, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision ;

Enjoint à l’association Gourmandises de déclarer aux autorités compétentes les changements intervenus dans ses statuts, précisément le changement de domiciliation sociale, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision ;

Rejette les demandes en paiement présentées par la SCI Azur Immobilier ;

Dit n’y avoir lieu à référé-provision ;

Condamne in solidum l’association Le Coven Coffee Shop et l’association Gourmandises à payer à la SCI Azur Immobilier la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum l’association Le Coven Coffee Shop et l’association Gourmandises aux dépens de l’instance lesquels comprendront le coût de l’assignation et de la signification de la présente ordonnance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,