TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03045

N° Portalis DBX4-W-B7I-TGZB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[C] [O]

[U] [O]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à M^e Jean-Phlippe MONTEIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [O],

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N315552024020136 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représenté par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [O],

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N315552024019404 du 04/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représentée par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 décembre 2021, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à M. [C] [O] et Mme [U] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 520,81 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mai 2024 pour un montant de 2.131,71 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 juillet 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner M. [C] [O] et Mme [U] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [C] [O] et Mme [U] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et l’évacuation de tous les biens meubles des lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.830,13 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, surloyers et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juillet 2024.

Appelée à l’audience du 10 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties à l’audience du 13 mai 2025, date a laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, se rapporte à ses conclusions déposées et sollicite de :

— condamner solidairement M. [C] [O] et Mme [U] [O] à lui payer à titre provisionnel la somme de 963,74 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, mensualité d’avril 2025 comprise, en deniers ou quittances ;

— dire et juge que M. [C] [O] et Mme [U] [O] pourront s’en acquitter en versant avant le 1er de chaque mois en plus du loyer et des charges courants la somme de 50 euros, le 1er versement devant intervenir au plus tard le 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance à venir, jusqu’à parfait règlement,

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.830,13 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, surloyers et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle indique qu’elle ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire demandés par les locataires.

M. [C] [O] et Mme [U] [O], représentés par leur conseil, sollicite en réponse selon leurs conclusions déposées (N°2) à l’audience de :

— de constater la reprise effective des loyers;

— autoriser M. [C] [O] et Mme [U] [O] à bénéficier des plus larges délais de paiement pour apurer la dette, soit 36 mois;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

— dire que si les délais de paiement sont entièrement respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— rejeter toute autre demande ;

— débouter la SA 3F OCCITANIE de ses formées en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’équité.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu’il ont repris le paiement de leur loyer courant et qu’ils justifient être en capacité de régler l’arriéré locatif, Mme [O] percevant des revenus réguliers depuis six mois, son contrat d’intérimaire étant renouvelé, et M. [O] ayant signé un contrat de travail en mars 2025, lequel lui procure un revenu mensuel brut de l’ordre de 1658 euros. Ils soutiennent avoir consenti des efforts pour apurer la dette, en plus du versement du loyer courant. Ils sollicitent de débouter la demanderesse de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de leurs efforts et de ce qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, la demande de constater la reprise du paiement des loyers formée par les défendeurs ne constitue pas une véritable prétention, mais en réalité un moyen.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de M. [C] [O] et Mme [U] [O] formulée dans ces termes.

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir préalablement avisé le 03 juin 2022 (Ar du 07 juin 2022) la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [C] [O] et Mme [U] [O], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 décembre 2021 contient une clause résolutoire (9-1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 17 mai 2024 pour la somme en principal de 2.131,71€, conformément à la clause résolutoire.

M. [C] [O] et Mme [U] [O] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1200 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA 3F OCCITANIE produit un décompte démontrant que M. [C] [O] et Mme [U] [O] restent lui devoir la somme de 963,74€ à la date du 29 avril 2025, incluant avril 2025.

M. [C] [O] et Mme [U] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer à la SA 3F OCCITANIE cette somme de 963,74€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (17 mai 2024).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que M. [C] [O] et Mme [U] [O] ont effectué des versements significatifs afin d’apurer leur dette, du montant de celle-ci, de leurs ressources ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 27€, soit 35 mensualités de 27€ et une 36ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, conformément à la demande de M. [C] [O] et Mme [U] [O], et ceux-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [C] [O] et Mme [U] [O] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [C] [O] et Mme [U] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par équité, au regard de la situation économique des parties, il y a lieu de débouter la SA 3F OCCITANIE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2021 entre la SA 3F OCCITANIE et M. [C] [O] et Mme [U] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 juillet 2024;

CONDAMNONS solidairement M. [C] [O] et Mme [U] [O] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 963,74€ € (décompte arrêté au 29 avril 2025, incluant le mois d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024;

AUTORISONS M. [C] [O] et Mme [U] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 27€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [C] [O] et Mme [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [C] [O] et Mme [U] [O] soient condamnés solidairement à payer à la SA 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

DEBOUTONS la SA 3F OCCITANIE de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidumM. [C] [O] et Mme [U] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente