TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02353

N° Portalis DBX4-W-B7J-UJ2R

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[Z] [D]

[I] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [D]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [D]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 septembre 2020, la SA CITE JARDINS a donné à bail à M. [Z] [D] et Mme [I] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 569,31euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024 pour un montant en principal de 3.915,90 €.

La SA CITE JARDINS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 1er avril 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner M. [Z] [D] et Mme [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [Z] [D] et Mme [I] [D] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner solidairement ces derniers au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 4.331,88 euros €, au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels;

outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 avril 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour l’audience du 09 décembre 2025 pour permettre à M. [Z] [D], présent, de transmettre au bailleur les documents nécessaires à la liquidation du SLS appliqué, et celui-ci invoquant avoir déposé un chèque de 1.000 euros pour apurer l’arriéré locatif.

A l’audience du 09 décembre 2025, la SA CITE JARDINS, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 16.923,98 euros et précise qu’elle n’ a reçu aucun document de la part des défendeurs de sorte qu’un SLS est toujours appliqué.

Bien que convoqués par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 1er avril 2025, M. [Z] [D] et Mme [I] [D] ne sont ni présents ni représentés.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article « résiliation pour défaut de paiement ») reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 22 octobre 2024 pour la somme en principal de 3.915,90€, conformément à la clause résolutoire.

Il ressort du décompte locatif produit que cette somme ne concerne pas une facturation de surloyers.

M. [Z] [D] et Mme [I] [D] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.800 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2024.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [Z] [D] et Mme [I] [D], devenus occupants sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [Z] [D] et Mme [I] [D] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA CITE JARDINS produit un décompte démontrant que M. [Z] [D] et Mme [I] [D] restent devoir la somme de 16.561,508 euros à la date du 04 décembre 2025, incluant une dernière facture de mois de novembre 2025 et après déduction des frais de procédure (362,48€).

Pour autant, il ressort de ce décompte que la bailleresse a appliqué un supplément de loyer de solidarité à M. [Z] [D] et Mme [I] [D] depuis le mois de mars 2025, pour un montant total de 10.875,60 euros (9x1.208,40 euros)

L’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’afin d’appliquer un supplément de loyer de solidarité : “L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources

et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L.821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret du Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer de solidarité afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte reproduction du présent article. “

La S.A CITE JARDINS produit, la mise en demeure de répondre à l’enquête du 22 novembre 2024 envoyée à M. [Z] [D] et Mme [I] [D] et un procès verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la S.A CITE JARDINS pour les enquêtes de supplément de loyer de solidarité pour l’année 2025, et auquel est annexé une liste comportant le nom de M. [Z] [D] et Mme [I] [D].

Par ailleurs, M. [Z] [D], présent à l’audience du 14 octobre 2025, s’est engagé à faire parvenir les documents de sorte qu’il était bien informé de cette procédure.

Néanmoins, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours. En effet, à compter de la résiliation du bail il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire, cette indemnité visant à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation des lieux, lequel n’est pas dépendant des ressources de l’occupant sans droit ni titre mais de la seule indisponibilité des lieux pour lui. Le supplément de loyer de solidarité ne pouvant être identifié comme une contrepartie à la cession en jouissance du bien immobilier, il n’a donc vocation à s’appliquer qu’aux locataires disposant d’un titre légal d’occupation et non aux occupants sans droit ni titre.

Dès lors que les surloyers (SLS) sont sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, ils seront écartés.

M. [Z] [D] et Mme [I] [D], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette telle que retenue.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, ils seront, par conséquent, solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.685,90 euros, en application de la clause de solidarité du contrat.

Par ailleurs, M. [Z] [D] et Mme [I] [D], devenus occupants sans droit ni titre, seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 30 novembre 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [Z] [D] et Mme [I] [D] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er décembre 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Z] [D] et Mme [I] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la

saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que M. [Z] [D] et Mme [I] [D] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, M. [Z] [D] et Mme [I] [D] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2020 entre la SA CITE JARDINS et M. [Z] [D] et Mme [I] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [D] et Mme [I] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [D] et Mme [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [D] et Mme [I] [D] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 5.685,90 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 04 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse);

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [D] et Mme [I] [D] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 23 décembre 2024 et le 30 novembre 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 569.31 €, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum M. [Z] [D] et Mme [I] [D] à payer à la SA CITE JARDINS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [Z] [D] et Mme [I] [D] aux dépens;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente