TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06230 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IOH

Minute : 26/207

Monsieur [M] [X]

Représentant : M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017

Madame [T] [P]

Représentant : M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017

C/

Monsieur [Z] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mars 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, juge assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maitre Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 17 février 2023, Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] ont donné à bail à Monsieur [Z] [U] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 641 euros et 100 euros de provisions sur charges.

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement le 17 février 2023, Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] ont également consenti un contrat de location à Monsieur [Z] [U] portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 40 euros.

Par actes de commissaire de justice en dates du 6 février 2025, Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] ont fait signifier à Monsieur [Z] [U] deux commandements de payer visant la clause résolutoire pour des montants de 1.526,84 et 129,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés du logement et de l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] ont fait assigner Monsieur [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées,juger que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,s’agissant de l’appartement, condamner Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et à Madame [T] [P] la somme de 3.843,35 euros due à avril 2025, augmentée des intérêts de retard à compter du 6 février 2025 sur la somme de 1.526,84 euros et à compter des présentes pour le surplus,s’agissant du parking, condamner Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et à Madame [T] [P] la somme de 213,47 due à avril 2025 augmentée des intérêts de retard à compter du 6 février 2025 sur la somme de 129,04 euros et à compter des présentes pour le surplus,s’agissant de l’appartement, condamner Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et à Madame [T] [P] la somme mensuelle de 775,47 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail,s’agissant du parking, condamner Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et à Madame [T] [P] la somme mensuelle de 42,15 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle, par référence, au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, et condamner Monsieur [Z] [U] au règlement de cette indemnité, révisable selon les modalités d’indexation prévues au bail, jusqu’à libération parfaite des lieux,condamner Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et à Madame [T] [P] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens incluant le coût des commandements du 6 février 2025 et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme totale de 11.162,58 euros pour l’appartement et 592,82 euros pour le parking, échéances de janvier 2026 incluse.

Monsieur [Z] [U], régulièrement cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au le 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur la loi applicable aux contrats

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux d’habitation et d’emplacement de stationnement conclus par contrats distincts intéressent néanmoins les mêmes parties et ont été signés à la même date. En outre, le stationnement est situé au sein de la même résidence et le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

II – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 17 février 2023, avant le 29 juillet 2023, et il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VI).

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 6 février 2025, pour la somme en principal de 1.526,84 euros, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] produisent deux décomptes démontrant que Monsieur [Z] [U] reste leur devoir les sommes de 11.162,58 euros au titre du logement et de 592,82 au titre de l’emplacement de stationnement.

Monsieur [Z] [U], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence du défendeur à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

Monsieur [Z] [U] sera donc condamné au paiement d’une somme de 11.162,58 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre du logement, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.526,84 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.316,51 et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Z] [U] sera donc condamné au paiement d’une somme de 592,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre de l’emplacement de stationnement, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 129,04 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 84,43 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Z] [U] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, au titre du logement et de l’emplacement de stationnement, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [Z] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer du 6 février 2025.

En revanche, conformément aux dispositions des articles L213-6 du code de l’organisation judiciaire et L 111-3 1° du code des procédures civile d’exécution, il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur la phase d’exécution de la procédure d’expulsion. En conséquence, la demande de condamnation au titre des éventuels frais d’éviction sera rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [X] et de Madame [T] [P] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE l’action de Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 17 février 2023 entre Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] d’une part, et Monsieur [Z] [U] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [Z] [U] occupant sans droit ni nitre depuis le 7 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] une somme de 11.162,58 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre du logement, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.526,84 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.316,51 et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] une somme de 592,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre de l’emplacement de stationnement, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 129,04 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 84,43 euros et de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, au titre du logement et de l’emplacement de stationnement, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer du 6 février 2025 ;

REJETTE la demande au titre des éventuels frais d’éviction ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [T] [P] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE