Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 28 mai 2026, n° 26/00087

TJ Toulouse 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 28 mai 2026, n° 26/00087
Numéro(s) :	26/00087
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	7 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain DE LANGLEJérôme MOMAS
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE
Parties :	Société IMEFA 171

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00087 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYZY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 28 Mai 2026

Société IMEFA 171

[C] [W]

[B] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e Alain DE LANGLE

Expédition délivrée à toutes les parties le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société IMEFA 171, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [C] [W], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [B] [J], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat conclu à effet au 28 juin 2024, la société IMEFA 171 a donné à bail à Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 620,04€ outre 117€ de provision sur charges.

Le 18 avril 2025, la SOCIÉTÉ IMEFA 171 a fait signifier à Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, la société IMEFA 171 a ensuite fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion si besoins avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, l’enlèvement des meubles à leur frais et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 10650,99€, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés au 07 octobre 2025,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 1500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 3 avril 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La société IMEFA 171, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— débouter Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] de leur demande de délai,

— condamner solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] à payer une provision de 12942,82€ selon décompte du 17 mars 2026,

— de condamner solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] à payer la somme de de 1500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle précise que les locataires sont partis après avoir donné congé, qu’un état des lieux contradictoire a été réalisé le 17 mars 2026 et que l’arriéré locatif tient compte de la déduction du dépôt de garantie de 620,04€.

Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions, de :

— débouter la société IMEFA 171 de sa demande à hauteur de 1942 ,82€ et chiffrer la dette locative à la 12541,04€,

— leur accorder des délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette locative,

— débouter la société IMEFA 171de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou revoir ce montant à de plus justes proportions au regard de l’équité et de leurs faibles moyens,

— laisser les dépens à la charge de la société IMEFA 171.

Ils font valoir en défense qu’il est intégré dans le décompte une ligne « fourniture et entretien » de 105,47€ qu’ils contestent de même que la hausse du loyer à compter de juillet 2025 qui ne leur a jamais été notifiée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION et L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Il résulte des débats et des pièces versés notamment l’état des lieux de sortie que Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] ont quitté les lieux, pour ce dernier le 17 mars 2026. Il convient donc de constater que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application de l’article 834 du code de procédure civile :

“Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

Et en application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa,

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] versent le congé délivré le 2 février 2026 avec une date de départ au 5 mars 2026 compte tenu du délai de préavis d’un mois qui n’est pas contesté.

La société IMEFA 171 produit outre le contrat de bail, un décompte du 27 mars 2026 démontrant que Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] restent devoir, déduction faite des frais de poursuite (191,33€) la somme de 13562,86€, mensualité de mars 2026 comprise au prorata des jours d’occupation.

S’agissant des contestations émises par Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] sur la dette locative, il apparaît que le décompte produit mentionne une ligne « fourniture et entretien » en janvier 2025 à hauteur de 105,47€ dont il est soutenu par la bailleresse que cette somme correspond à une facture EDF privative sans pour autant, malgré les contestations émises, fournir ladite facture qui aurait permis de vérifier la réalité de la somme facturée aux locataires. Cette somme qui n’apparaît pas non sérieusement contestable dans le cadre d’une procédure en référé, sera déduite de la dette locative.

S’agissant de la révision de loyers appliquée à compter de juillet 2025, il apparaît que le contrat de bail à effet au 28 juin 2024 mentionne que le loyer pourra être révisé le 28 juin en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE au 1er trimestre 2024 de sorte que l’indexation est prévue au contrat de bail.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, il apparaît au regard des documents versés que la société IMEFA 171 ne fournit pas la preuve de la notification aux locataires de la révision du loyer, de sorte qu’en l’absence de preuve de l’information des locataires de la révision du loyer sollicitée à compter de juillet 2025, les sommes sollicitées au titre de cette révision de loyers peuvent être considérées comme se heurtant à une contestation sérieuse et ne seront donc pas retenues.

Par conséquent c’est la somme de 737,04€ qui sera retenue comme loyer mensuel et non la somme de 745,73€ comme indiqué dans le décompte, de sorte qu’il convient de déduire la somme de 70,92€ (8,69x8+1,4).

Si le dépôt de garantie est en priorité destiné à compenser d’éventuelles dégradations locatives, il peut également servir à compenser une dette locative en évitant deux versements réciproques entre les parties au contrat de bail.

En l’espèce, le dépôt de garantie, versé par les locataires à hauteur de 620,04€ peut donc être retenu par la bailleresse compte tenu de la dette locative.

Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 12 766,43€ (13562,86€ – 105,47€ – 70,92€ – 620,04€).

III. SUR LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] sollicitent des délais de paiement sur 36 mois, ce qui n’est pas possible compte tenu de la fin du bail et des dispositions de l’article 1343-5 précité.

En l’espèce, ils fournissent uniquement au soutien de leur demandes un contrat de travail pour Monsieur [W] à compter du 1er avril 2025 pour un salaire de 2059,19€ brut et un bulletin de paie pour Madame [J] de novembre 2025 indiquant une date d’ancienneté au 29 décembre 2023 pour un salaire de 134,28€.

Compte tenu du délai maximal prévu par la loi, des mensualités de 532€ seraient nécessaires pour apurer la dette. Or, il résulte du décompte locatif qu’ils n’ont fait aucun versement depuis septembre 2024 soit plus d’un an et demi, y compris après le CDI de Monsieur [W] de sorte qu’ils n’apparaissent pas en capacité de rembourser l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Leur demande de délai de paiement sera donc rejetée comme étant injustifiée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMEFA 171, Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] seront condamnés à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet, Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] ayant quitté les lieux le 17 mars 2026 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] à verser à la société IMEFA 171 à titre provisionnel la somme de 12 766,43€ (décompte arrêté au 27 mars 2026, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 comprise) ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] de leur demande de délai de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] à verser à la société IMEFA 171 une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [B] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,