MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 21 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 23/04271 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SKNS

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 21 Janvier 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 7 janvier 2026, puis prorogé au 21 janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [H] [P]

née le 21 Octobre 1976 à [Localité 6] (31),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 361

DEFENDERESSES

Mme [E] [U] épouse [R]

née le 08 Mai 1934 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 331

S.A.S.U. ACAI (MY HOME [Localité 6]) Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 851 459 214 agissant poursuites et diligences de sa Présidente Madame [N] [B],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 349

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 14 juin 2021, Mme [E] [R] a consenti une promesse de vente à Mme [H] [P], portant sur une maison à usage d’habitation avec garages, dépendance et terrain autour située [Adresse 2], au prix de 174 000 euros.

La vente a été négociée par la société Acai, exerçant sous l’enseigne My Home [Localité 6], en vertu d’un mandat de vente exclusif du 4 février 2021.

L’acte authentique de vente a été reçu par Me [T], notaire à [Localité 7], le 30 juillet 2021.

Lorsque Mme [H] [P] a procédé à des travaux de rénovation de l’immeuble, elle a découvert des fissures sous les tapisseries.

Mme [H] [P] s’est rapprochée de Mme [E] [R], qui dans un courrier du 27 décembre 2021 a accepté de financer des travaux de réparation d’un montant de 20 358,44 euros, avant de se rétracter par courrier du 6 janvier 2022.

Par assignation du 1er février 2022, Mme [H] [P] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, qui par ordonnance du 24 juin 2022 a confié une expertise judiciaire à M. [K] [J]. Par ordonnance du 1er septembre 2022, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Acai.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 août 2023.

Par actes de commissaire de justice du 20 octobre 2023, Mme [H] [P] a assigné Mme [E] [R] et la société Acai devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir la résolution de la vente.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, Mme [H] [P] demande au tribunal de :

— prononcer la résolution de la vente,

— condamner in solidum Mme [E] [R] et la société Acai à lui verser la somme de 207 916,38 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner in solidum Mme [E] [R] et la société Acai à lui verser la somme de 53 891,16 euros à titre de dommages et intérêts, somme à parfaire au jour du jugement,

— condamner in solidum Mme [E] [R] et la société Acai à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, Mme [E] [R] demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter Mme [H] [P] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner Mme [H] [P] à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

à titre subsidiaire,

— condamner la société Acai à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— condamner la société Acai à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, la société Acai demande au tribunal de :

— débouter Mme [H] [P] de ses prétentions dirigées contre elle,

— débouter Mme [E] [R] de son appel en garantie,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 juin 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 5 novembre 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 7 janvier 2026, délibéré prorogé au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de résolution de la vente immobilière :

En ce qui concerne le fondement de la garantie des vices cachés :

Mme [H] [P] demande la résolution de la vente, à titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment des clichés photographiques produits et du rapport d’expertise judiciaire, que la maison d’habitation vendue à Mme [H] [P] présente des désordres de fissuration et d’affaissement du bâti rendant cet ouvrage impropre à l’usage auquel il est destiné, dès lors que ces désordres présentent un caractère évolutif et qu’à terme, en l’absence de travaux confortatifs, l’immeuble sera mis en péril. Ces désordres, causés par une épaisseur de dallage insuffisante, une absence de ferraillage dans le dallage, et des fondations insuffisamment profondes ancrées dans un substrat argileux sensible aux variations hydriques, étaient antérieurs à la vente du 14 juin 2021.

Trois des quatre conditions d’application de la garantie des vices cachés sont donc remplies, ce qu’aucune des parties ne conteste. Demeure la question de savoir si les vices allégués étaient apparents lors de la vente, ce qu’affirme Mme [E] [R] en défense.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire, ainsi que des clichés photographiques produits, que les fissures présentes sur les murs et cloisons intérieurs de l’extension ouest n’étaient pas visibles, des tapisseries épaisses les masquant.

En revanche, il résulte des mêmes éléments que l’affaissement des dalles tant extérieures qu’intérieures de l’extension ouest, les fissures présentes sur les murs et l’escalier extérieurs, mais aussi, à l’intérieur, sur les murs du sous-sol et sur les plafonds, étaient parfaitement visibles. Les reprises de fissures sur les murs étaient également apparentes.

Au regard de l’ampleur des désordres visibles, tels qu’une cassure de 2 cm côté soubassement maçonné et de 4 cm en partie haute sur le mur extérieur, une cassure de la dalle extérieure présentant un affaissement de 5 cm, une désolidarisation d’environ 4 cm et un affaissement d’environ 3 cm du dallage de l’extension ouest, les fissures cheminant sur les plafonds de plusieurs pièces, ou encore le décalage de niveaux de sol de la salle à manger de l’extension nord-est à la jonction avec le plancher du bâtiment principal, l’attention de Mme [H] [P], quoique profane, ne pouvait normalement qu’être attirée sur le risque de présence de fissures également sur les murs et cloisons intérieurs masqués par les tapisseries, ainsi que de défauts structurels.

Dès lors, la quatrième condition d’application de la garantie des vices cachés, tenant au caractère non apparent des vices allégués, n’est pas remplie.

En conséquence, en application de l’article 1642 du code civil, Mme [E] [R] n’est pas tenue de la garantie des vices cachés à l’égard de Mme [H] [P].

En ce qui concerne le fondement du manquement à l’obligation de délivrance :

Mme [H] [P] demande la résolution de la vente, à titre subsidiaire, sur le fondement du manquement de la venderesse à son obligation de délivrance conforme.

Aux termes de l’article 1604 du code civil : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

La réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité.

Ainsi qu’il a été dit précédemment, les fissurations, déformations, affaissements des éléments constitutifs de l’habitation étaient apparents à l’extérieur. A l’intérieur, l’affaissement des dalles de l’extension ouest et nord, la fissuration des plafonds et des murs du sous-sol du bâti principal étaient également apparents.

Le mauvais état structurel de la maison, compte tenu de l’ampleur des affaissements et fissures parfaitement visibles, y compris pour un profane, était ainsi apparent, en dépit du fait qu’une partie des fissures, celles recouvrant les murs tapissés, n’était pas apparente.

Dès lors, la responsabilité de Mme [E] [R] ne saurait être engagée sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Il résulte de tout ce qui précède que la demande de Mme [H] [P] tendant à la résolution de la vente ne peut qu’être rejetée.

Sur le manquement de la société Acai à son obligation d’information loyale et de conseils adaptés :

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’obligation d’information pesant sur l’agent immobilier consiste à fournir au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

Son devoir de conseil lui impose d’informer l’acheteur de l’immeuble, vendu par son entremise, de l’existence de désordres apparents qui affectent celui-ci et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer.

En l’espèce, compte tenu de l’ampleur des affaissements et des fissures visibles, l’agent immobilier, qui, bien que non professionnel de la construction, ne pouvait ignorer les caractéristiques géologiques de la région, les phénomènes de sécheresse auxquels celle-ci est confrontée, ainsi que leurs conséquences sur les immeubles aux fondations insuffisantes, courantes dans le secteur, devait alerter l’acquéreur sur le mauvais état structurel de la maison au regard des signes apparents de ce mauvais état.

La société Acai produit d’ailleurs le courrier d’offre d’achat d’une précédente candidate à l’achat, qui mentionne « la seconde maison non terminée, devra être détruite car les fondations ont bougé et la chape est fissurée et n’est plus plate mais sur deux niveaux », ce qui démontre qu’elle était informée de l’ampleur des malfaçons.

La société Acai qui n’établit pas avoir attiré l’attention de Mme [H] [P] sur le mauvais état de la maison a ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil à son égard.

La société Acai ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le devis de rénovation de la société BF Maçonnerie, alors qu’elle n’établit pas ni même n’allègue avoir sollicité cette entreprise pour réaliser un diagnostic, notamment des fondations. La reprise de la chape n’est d’ailleurs pas mentionnée au devis.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Acai à indemniser Mme [H] [P] de ses préjudices résultant du manquement de cet agent immobilier à son obligation d’information et de conseil.

Sur les préjudices :

Le manquement de la société Acai à son obligation d’information et de conseil a causé à Mme [H] [P] un préjudice qui s’analyse en une perte de chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d’autres conditions.

En considération du prix auquel a été réalisée la vente, de 174 000 euros, du coût de la reprise des désordres évalué par l’expert à 363 725,17 euros HT, dont doit néanmoins être déduit le coût des rénovations que Mme [H] [P] avait décidé d’entreprendre, dont elle ne donne pas le montant mais qui était nécessairement élevé au regard du devis de rénovation établi par la société BF Maçonnerie, d’un montant de 97 980 euros TTC, ainsi que du montant des frais de négociation, de 9 000 euros TTC, il convient d’évaluer le préjudice de perte de chance à 20 000 euros.

Mme [H] [P] ne justifie pas d’un préjudice moral ou « pour tromperie volontaire » distinct de la perte de chance indemnisée.

Les autres préjudices allégués (taxes foncières, contrats d’abonnement, préjudice de jouissance, frais d’agence immobilière, frais d’intérêts et d’assurance de crédit immobilier, indemnité de remboursement anticipé, pertes de salaire) n’ont pas pour cause la faute de l’agent immobilier.

En conséquence, il y a seulement lieu de condamner la société Acai à verser à Mme [H] [P] une somme de 20 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, en réparation de la perte de chance de ne pas avoir conclu la vente ou de l’avoir conclue à d’autres conditions, et de débouter Mme [H] [P] du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner la société Acai, partie perdante, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à verser à Mme [H] [P] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE Mme [H] [P] de sa demande de résolution de la vente sur les deux fondements invoqués,

DÉBOUTE Mme [H] [P] de ses demandes indemnitaires dirigées contre Mme [E] [R],

CONDAMNE la société Acai, exerçant sous l’enseigne My Home [Localité 6], à verser à Mme [H] [P] une somme de 20 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, en réparation de la perte de chance de ne pas avoir conclu la vente ou de l’avoir conclue à d’autres conditions,

DÉBOUTE Mme [H] [P] du surplus de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE la société Acai à verser à Mme [H] [P] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Acai aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT