TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [G] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Olivier OHAYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05125 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75WU

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0004

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0004

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant et nion représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05125 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75WU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2022, M. [Z] [P] et Mme [E] [R] ont consenti un bail d’habitation à M. [G] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4] (5e étage gauche, lot 11), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 324 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 540,68 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [C] le 13 février 2025.

Par assignation du 2 mai 2025, M. [Z] [P] et Mme [E] [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, juger M. [G] [C] occupant sans droit ni titre des lieux loués, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [C] avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 892,44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 septembre 2025, M. [Z] [P] et Mme [E] [R], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 8 septembre 2025, s’élève désormais à 4 078,12 euros, terme du mois de septembre inclus. M. [Z] [P] et Mme [E] [R] considèrent qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [Z] [P] et Mme [E] [R] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Z] [P] et Mme [E] [R] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [G] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [Z] [P] et Mme [E] [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 12 février 2025 et que la somme de 5 540,68 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Le juge des référés n’a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux. Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la demande des bailleurs sur l’octroi de délais de paiement et à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience réputée satisfaite, des délais pourront être accordés.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [G] [C] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 113 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Z] [P] et Mme [E] [R] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [Z] [P] et Mme [E] [R] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 septembre 2025, M. [G] [C] leur devait la somme de 4 078,12 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 3 892,44 euros, suivant décompte arrêté au 10 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

M. [G] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 519 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Z] [P] et Mme [E] [R] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [Z] [P] et Mme [E] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 mars 2022 entre M. [Z] [P] et Mme [E] [R], d’une part, et M. [G] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (5e étage gauche, lot 11) est résilié depuis le 13 avril 2025,

CONDAMNE M. [G] [C] à payer à M. [Z] [P] et Mme [E] [R] la somme de 3 892,44 euros (trois mille huit cent quatre-vingt-douze euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025,

AUTORISE M. [G] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 113 euros (cent treize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [G] [C] sera condamné à verser à M. [Z] [P] et Mme [E] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [G] [C] à payer à M. [Z] [P] et Mme [E] [R] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025 et celui de l’assignation du 2 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge