TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02214

N° Portalis DBX4-W-B7J-UIRI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[S] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à Mme [S] [M]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses repésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [M]

demeurant [Adresse 10]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 3 juin 2022, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [S] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 613,41€ provisions sur charges comprises.

Le 28 mars 2025, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [S] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte du 17 juin 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2172,70€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 23 mai 2025, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé la dette à la somme de 1919,04€.

En réponse à la surconsommation d’eau évoquée en défense, elle fait valoir qu’il y bien eu un problème sur la chaudière qui a été remplacée un mois après la première intervention et qu’il n’y a pas de lien démontré avec la consommation d’eau. Elle ajoute que Madame a mis une piscine extérieure qui peut expliquer la consommation d’eau.

Madame [S] [M], comparante, conteste le montant de la dette. Elle fait valoir que la dette est en majorité constituée par la surconsommation d’eau qui lui a été facturée et qu’elle ne comprend pas. Elle indique qu’elle a sollicité son bailleur sans obtenir de réponse, qu’il y a eu deux intervention sur le chauffe-eau et que cette surconsommation s’explique par le fait qu’il devait y avoir une fuite dans son logement.

A titre subsidiaire elle demande à pouvoir rester dans les lieux, précise qu’elle n’a pas de travail, qu’elle perçoit 2200€ d’allocations, qu’elle a 5 enfants entre 2 et 12 ans et qu’elle n’a pas d’autres dettes.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation, l’expulsion et la demande d’indemnité d’occupation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2025, pour la somme en principal de 2220,83€.

Madame [M] conteste le montant de la dette locative notamment le montant des charges d’eau qui lui ont été facturées.

En application de l’article 834 du code de procédure civile :

“Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

Et en application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa,

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Enfin, il résulte de l’article 837 dudit code qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le commandement de payer vise la somme de 2220,83€ au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 24 mars 2025 qui est joint et permet de constater que des régularisations des fluides lui ont été facturées pour un montant de 972,34€ le 22/10/2023 et 1271,52€ le 20/10/2024.

Il apparaît par ailleurs qu’il est constant et non contesté que la chaudière présentait un dysfonctionnement qui a été signalé au bailleur et qu’une intervention a eu lieu pour analyse puis réparation de la chaudière.

Madame [M] fournit un courriel de novembre 2023 adressé à la SA CITE JARDINS et sollicitant des explications sur sa consommation d’eau et évoquant une fuite ainsi qu’un courriel d’octobre 2025 mentionnant qu’elle n’a toujours pas eu de retour sur la contestation des factures d’eau qu’elle n’a jamais payées car elle estimait qu’il y avait une erreur.

Or, si bailleur démontre que la chaudière a été réparée le 30 mai 2023 comme en atteste la facture du 31 mai 2023 de la société SMECSO, il verse également un bon d’intervention du 6 avril 2023 de la société SMECSO qui mentionne que la chaudière est vétuste pour dater de 2002 et qu’il y a une fuite sur la bride en dessous de la chaudière, de sorte que cet élément tend à démontrer qu’il y avait bien une fuite avant le 6 avril 2023.

En outre, le bailleur verse des relevés de compteur de la villa occupée par Madame [M] avec ses 5 enfants qui montre une consommation d’eau de 381 m3 entre juin 2022 et décembre 2022 (1183-802), 504 m3 entre décembre 2022 et décembre 2023 (1687-1183) et de 196 m3 entre décembre 2023 et décembre 2024.

Par conséquent, il apparaît que non seulement la consommation pour l’année 2022 et 2023 ne correspond pas à la consommation moyenne pour un foyer de 6 personnes mais que la consommation pour l’année 2023, antérieure à la réparation de la fuite en avril 2023, est plus de deux fois plus élevée que pour l’année 2024, ce qui tend à étayer une surconsommation d’eau due à une fuite.

La contestation de Madame [M] peut donc être considérée comme sérieuse et rend nécessaire de trancher les demandes respectives des parties selon le pouvoir d’appréciation souverain du juge du fond sur le montant de la dette visée dans le commandement de payer qui conditionne l’acquisition de la clause résolutoire, la dette étant essentiellement constituée des charges d’eau, mais aussi sur le montant de la dette locative finale.

Il convient donc de constater qu’il n’y a pas lieu à référé et de dire que les demandes ne seront pas examinées dans le cadre du présent litige.

Il n’y a pas d’urgence démontrée dès lors qu’il apparaît des incidents de paiement qui remontent à plusieurs années et le trouble manifestement illicite n’est pas établi puisque Madame [M] est bénéficiaire d’un contrat de bail.

Il convient donc de constater qu’il n’y a pas lieu à référé et de dire que les demandes des parties ne seront pas examinées dans le cadre du présent litige.

En outre, aucune des parties n’a sollicité le bénéfice de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Les dépens resteront à la charge de la demanderesse, la SA CITE JARDINS.

Il serait inéquitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le litige n’étant pas tranché au fond.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses sur les demandes de la SA CITE JARDINS ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA CITE JARDINS aux dépens ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente