MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 AVRIL 2026

N° RG 25/00966 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HAAT

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [N]

né le 12 Septembre 1960 à USSEL (46240), demeurant 24 rue du Champ de Courses – 76190 YVETOT CEDEX

Représenté par M^e Bérangère DELAUNAY, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [M]

né le 02 Novembre 1979 à HARFLEUR (76700), demeurant 366, rue Aristide Briand – 76600 LE HAVRE

Non comparant, ni représenté

Madame [Y] [M]

née le 28 Avril 1975 à HARFLEUR (76700), demeurant 2 rue Pierre Closterman -

76620 LE HAVRE

Non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [T]

né le 01 Juillet 1973 à LE HAVRE-GRAVILLE (76600), demeurant 2 rue Pierre Clostermann – 76620 LE HAVRE

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

chargé des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DÉLIBÉRÉ : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2022 à effet au 6 avril 2022, Monsieur [L] [N] a donné à bail à Monsieur [G] [M] un appartement n° 2 au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble situé 366 rue Aristide Briand au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel par avance d’un loyer initial de 370 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Par actes sous seing privé en date du 5 avril 2022, Madame [Y] [M] et Monsieur [V] [T] se sont portés cautions solidaires des engagements du locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [G] [M] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 628 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 29 avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, le bailleur a fait dénoncer le commandement de payer à Madame [M] et Monsieur [T], en leur qualité de cautions.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, Monsieur [N] a fait assigner Monsieur [G] [M], Madame [Y] [M] et Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et par conséquent constater la résiliation du bail d’habitation passé entre Monsieur [N] et Monsieur [M] le 31 mars 2022, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [M] et de tous occupants de son chef desdits locaux loués ainsi que de ses biens s’y trouvant, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, et même au besoin avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [Y] [M] et Monsieur [G] [T] en leur qualité de cautions solidaires, à lui payer la somme de 5 198 euros au titre des loyers impayés arrêtés provisoirement au 30 septembre 2025, outre les intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [G] [M] et Madame [Y] [M] et Monsieur [V] [T] en leur qualité de cautions solidaires, au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer augmenté des charges et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [M], Madame [M] et Monsieur [T] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [M], Madame [M] et Monsieur [T] aux entiers dépens d’instance et d’exécution, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’acte de dénonciation à caution et les frais d’exécution à venir ;

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 octobre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DE PARTIES

A l’audience du 2 février 2026, Monsieur [N], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé la dette à la somme de 6 858 euros jusqu’au terme de janvier 2026 inclus.

Monsieur [G] [M], assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, ainsi que Madame [Y] [M] et Monsieur [V] [T], assignés par actes de commissaire de justice délivrés à tiers présent au domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 10 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mars 2022 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 628 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [G] [M] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 7 juillet 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Monsieur [G] [M] à son paiement à compter du 7 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement dirigée à l’encontre de Monsieur [G] [M]

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 6 858 euros dû au 10 janvier 2026.

Monsieur [G] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme susvisée à Monsieur [N] au titre de l’arriéré locatif dû au 10 janvier 2026.

Sur la dette des cautions

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Madame [M] et Monsieur [T] se sont vus dénoncer le 7 mai 2025 le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 mai 2025 à Monsieur [M], soit dans le délai de 15 jours requis par l’article 24 susvisé.

Selon les dispositions restrictives de l’article 1740 du code civil, la caution donnée pour le bail ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation.

En outre, selon les dispositions de l’article 2292 ancien du code civil en sa rédaction applicable au présent litige, le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Il est ainsi constant qu’à défaut de convention expresse et explicite le prévoyant, la caution n’est pas tenue des indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail, leur nature indemnitaire excluant qu’elles se rattachent à l’exécution du contrat.

En l’espèce, aux termes de leurs engagements de caution en date du 5 avril 2022, Madame [M] et Monsieur [T] se sont engagés expressément à garantir pendant la durée du bail initial de trois ans et pour deux renouvellements, soit pendant une durée totale de neuf ans, le paiement des loyers, des charges récupérables et les réparations et dégradations locatives.

Les actes de cautionnement ainsi rédigés ne permettent pas de considérer que Madame [M] et Monsieur [T] se soient engagés à garantir le paiement des indemnités d’occupation qui ne constituent pas un accessoire de loyer.

Madame [M] et Monsieur [T] seront donc condamnés solidairement avec Monsieur [G] [M] à payer à Monsieur [N] une somme de 4 242,32 euros correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au 6 juillet 2025 inclus, le bail étant résilié à compter du 7 juillet 2025.

Monsieur [N] sera débouté du surplus de ses demandes formées à leur encontre.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Ainsi, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [M], Madame [M] et Monsieur [T], parties perdantes, aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 6 mai 2025, de sa dénonciation à caution du 7 mai 2025 de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments.

Monsieur [M], Madame [M] et Monsieur [T] étant tenus aux dépens, il y a lieu de les condamner in solidum à payer à Monsieur [N] une somme de 750 euros en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 6 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 31 mars 2022 conclu entre Monsieur [L] [N] d’une part et Monsieur [G] [M] d’autre part portant sur un appartement n° 2, au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble situé 366 rue Aristide Briand au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 7 juillet 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [G] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n° 2 au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble situé 366 rue Aristide Briand au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE Monsieur [L] [N] de sa demande tendant à voir condamner solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [V] [T] à lui payer une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [M], Madame [Y] [M] et Monsieur [V] [T] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 4 242,32 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges dû au 6 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] à payer au surplus à Monsieur [L] [N] la somme de 2 615,68 euros au titre de l’arriéré dû à compter du 7 juillet 2025 jusqu’au 31 janvier 2026 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [M], Madame [Y] [M] et Monsieur [V] [T] aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 6 mai 2025, de sa dénonciation à caution du 7 mai 2025 de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [M], Madame [Y] [M] et Monsieur [V] [T] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [N] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 20 AVRIL 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO