TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03720

N° Portalis DBX4-W-B7J-UUQJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 24 Février 2026

[A] [R]

[F] [L] épouse [R]

C/

[H] [M]

[X] [U] épouse [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la SELARL [Localité 2]-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 24 février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [R]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [F] [L] épouse [R]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [M]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [X] [U] épouse [M]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R] ont donné à bail à Monsieur [H] [M] et à Madame [X] [M] un appartement à usage d’habitation (porte B38, Etage 1) et un parking (n°65 au sous-sol) situés [Adresse 6] à [Localité 3] par contrat signé électroniquement prenant effet au 13 septembre 2023, moyennant un loyer initial de 655 suros et 89 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R] ont fait signifier à Monsieur [H] [M] et à Madame [X] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juin 2025 pour un montant en principal de 2.251,02 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R] ont en conséquence fait assigner Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 17 septembre 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater le jeu de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers ;

En conséquence :

— constater la résiliation du bail par application de la clause conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur et Madame [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [M] à leur payer par provision la somme de 2.802,04 €, au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de septembre 2025 inclus, à parfaire au jour de l’audience ;

— les voir condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit la somme de 750,34 suros ;

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ;

— juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 juin 2025 ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [M] à leur verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens, y compris les frais de commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

À l’audience du 19 décembre 2025, Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la somme de 3.398,37 suros selon décompte en date du 15 décembre 2025, mensualité de décembre 2025 incluse.

Ils ont en outre précisé que le fils du couple occupait en réalité les locaux litigieux et que par décision du 30 septembre 2025 de la commission de surendettement des particuliers des ALPES-MARITIMES le dossier de surendettement de Monsieur et Madame [M] avait été déclaré recevable.

Monsieur [H] [M] a comparu à l’audience et a confirmé que le fils du couple occupait les locaux litigieux.

Il ne s’est pas opposé à la constatation de la clause résolutoire, n’a pas contesté la dette, a sollicité 24 mois de délais de paiement pour l’apurer et a confirmé qu’un dossier de surendettement était en cours.

Il a par ailleurs précisé qu’il était agent administratif, de même que son épouse, qu’ils percevaient respectivement un salaire de 1.800 suros et de 1.300 suros par mois et avoir un loyer, concernant leur nouveau logement, de 1.098 euros ; il a par ailleurs communiqué leur nouvelle adresse.

Madame [X] [M], assignée par acte délivré le 17 septembre 2025 en son étude, n’était ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 11 juin 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose : “Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause mais laissant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] a été signifié 10 juin 2025 pour un montant en principal de 2.251,02 suros.

Ce délai étant plus favorable aux défendeurs, il convient de vérifier si la dette a été apurée dans ce délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2025.

L’expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] et celle de tout occupant de leur chef, sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, leur mauvaise foi n’étant pas démontrée ; en outre, par définition, étant locataires, ils n’ ont pas pu pénétrer dans les locaux litigieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R] produisent un décompte en date du 15 décembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.398,37 suros, mensualité décembre 2025 incluse.

Monsieur [H] [M] n’a pas contesté la dette et Madame [X] [M], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.398,37 suros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, date du commandement de payer sur la somme de 2.251,02 suros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur et Madame [M] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant ne peuvent bénéficier des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 2024 suite à la recevabilité de leur dossier de surendettement.

Cependant, compte tenu de leur situation obérée, des délais de paiement en application des dispositons de l’article 1343-5 du code civil leur seront accordés selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] seront par ailleurs également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R], Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] devront leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 13 septembre 2023 conclu entre Madame [B] [O] d’une part et Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte B38, Etage 1) et un parking (n°65 au sous-sol) situés [Adresse 6] à [Localité 3], sont réunies à la date du 11 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] et à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] à verser à Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R] à titre provisionnel la somme de 3.398,37 euros, selon décompte du 15 décembre 2025, mensualité de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.251,02 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] à s’acquitter du montant de cette somme en 23 mensualités de 141 euros et une 24ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] à payer à Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 août 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] à verser à Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [A] [R] et Madame [F] [R] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Première Vice-Présidente

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