Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [I] [F], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B] [K] [J] [A]

Appartement 1315 Etage 7

3 Avenue de l’Angevinière

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne

Monsieur [H] [L]

Appartement 1315 Etage 7

3 Avenue de l’Angevinière

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne lors de l’appel des causes et non comparant lors des débats

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 25/00101 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQVH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [B] [K] [J] [A]

CCC à Monsieur [H] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 14 août 2013, pour une durée d’un an renouvelable, HARMONIE HABITAT a donné à bail à Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] un local à usage d’habitation numéro 1315 au septième étage sis 3 avenue de l’Angevinière à Saint-Herblain (44800), moyennant un loyer mensuel de 431.39 euros, outre une provision pour charges de 215.96 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 22 juillet 2024, annulant celui du 4 précédent.

Par actes séparés de commissaires de justice du 29 novembre 2024, HARMONIE HABITAT a assigné Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 14 août 2013 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 14 août 2013 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] à payer à HARMONIE HABITAT :

— la somme de 1 366.27 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 728.68 € à compter de la date d’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [I] [F], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance indiquant que sa créance s’élève à la somme de 1 806.32 euros arrêtée au 3 février 2025. Elle a indiqué que le montant du loyer résiduel est de 662.56 euros. Par ailleurs, elle a accepté la proposition des locataires visant à suspendre la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [H] [L] bien que présent lors de l’appel des causes n’a pas assisté aux débats et personne pour le représenter.

Régulièrement assignée à étude, Madame [B] [K] [J] [A] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 200 euros en plus du loyer résiduel. Elle a déclaré percevoir un salaire mensuel de 600 euros au titre d’un emploi à mi-temps alors que Monsieur [H] [L] perçoit 1 000 euros au titre d’un emploi en intérim. Le couple a trois enfants à charge.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence des locataires aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, la Présidence a sollicité de la bailleresse la preuve de la notification de la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales. Les pièces justificatives ont été versées par courriel en date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [H] [L] n’ayant pas comparu lors des débats, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 25 octobre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [B] [K] [J] [A] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation, de sorte qu’ils restent redevables de la somme de 1 806.32 euros arrêtée au 3 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Cette condamnation sera prononcée solidairement conformément à la clause de solidarité insérée au bail à l’article 7.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 366.27 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il convient de rappeler que les locataires sont redevables des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi suscitée « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéances, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] un commandement de payer, régulier en la forme, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 608.74 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté à la date du 12 juillet 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 septembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 23 septembre 2024, Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] à son paiement.

En l’absence de clause prévoyant expressément la solidarité pour les indemnités d’occupation, celle-ci ne peut être prononcée. Toutefois, il convient de rendre cette obligation indivisible et de condamner les locataires in solidum.

Sur des délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [B] [K] [J] [A] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 200 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Lors de l’audience, Madame [B] [K] [J] [A] indique que les ressources du foyer s’élèvent à la somme d’environ 1 600 euros, composée de salaires.

Il ressort du décompte versé que les locataires effectuent des paiements réguliers depuis le mois d’octobre 2024, ceux-ci ne couvrant pas systématiquement la totalité du montant du loyer. Toutefois, le mois de janvier 2025 a entièrement été réglé.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [B] [K] [J] [A] et de Monsieur [H] [M] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– les locataires seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 uniquement, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société anonyme HARMONIE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail du 14 août 2013 entre HARMONIE HABITAT et Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] portant sur un local à usage d’habitation numéro 1315 au septième étage sis 3 avenue de l’Angevinière à Saint-Herblain (44800), à compter du 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1 806.32 euros au titre des loyers et charges échus et impayé arrêtée 3 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1366.27 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] à s’acquitter de leur dette par 9 mensualités de 200 euros (DEUX CENT EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 10ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, HARMONIE HABITAT à procéder à l’expulsion de Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, durant le temps nécessaire aux opérations et jusqu’à complète libération des lieux, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas in solidum Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [K] [J] [A] et Monsieur [H] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 uniquement, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA