TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00024 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYQU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

,

[K], [Z],

[O], [Q] épouse, [Z]

C/

,

[J], [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M., [K], [Z], demeurant, [Adresse 4]

Mme, [O], [Q] épouse, [Z], demeurant, [Adresse 4]

représentés par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme, [J], [C], demeurant, [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 14 et 17 avril 2023 signé électroniquement , M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z] ont donné à bail à Mme, [J], [C] une maison à usage d’habitation situé au, [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1.150 € et 15 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 juillet 2025 pour un montant en principal de 4.937,02 €.

M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juillet 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 07 octobre 2025, M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z] ont ensuite fait assigner Mme, [J], [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— à titre principal de constater la validité du congé délivré par la locataire ;

— et à titre subsidiaire de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme, [J], [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner cette dernière au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 7.402,04 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels tels que si le bail s’était poursuivi ;

outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 octobre 2025.

A l’audience du 16 janvier 2026, M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z], représentés par son conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 12.332,08 €, mensualité de janvier 2026 incluse. Ils font valoir que Mme, [J], [C] a donné congé par courrier du 22 mai 2025 reçu par les bailleurs le 26 mai 2025, avec préavis d’un mois et qu’elle s’est cependant maintenue dans les lieux après le 26 juin 2025.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 07 octobre 2025, Mme, [J], [C] n’est ni présente ni représentée..

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LE CONGE DONNE PAR LA LOCATAIRE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite puisqu’il porte atteinte au droit de propriété protégé par la constitution.

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, les bailleurs produisent un courrier en date du 22 mai 2025 qu’ils affirment avoir reçu le 26 mai 2025 et dont ils soutiennent que Mme, [J], [C] en est l’auteur.

Si aux termes de ce courrier, il est indiqué que la locataire donne congé des lieux loués avec un départ au 22 juin 2025, force est de constater qu’aucun élément ne permet de confirmer qu’il a bien été rédigé par Mme, [J], [C]. Il n’est produit ni l’enveloppe, ni pièce permettant d’établir que la signature est bien celle la défenderesse, le bail ayant été signé électroniquement. Il n’est également produit aucun courrier des bailleurs l’informant de la prise en compte de sa demande et lui proposant une date pour la fixation de l’état des lieux de sortie.

Il y a donc lieu de considérer, en l’absence de Mme, [J], [C] aux débats permettant de confirmer qu’elle a bien délivré congé et reconnaissant être occupante sans droit ni titre du logement , que la demande d’expulsion fondée sur ce moyen ne saurait être considérée comme non sérieusement contestable et qu’il n’y a donc lieu à référé de ce chef.

II. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 14 et 17 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII.) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le

09 juillet 2025 pour la somme en principal de 4.937,02€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2025.

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme, [J], [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z] produisent un décompte démontrant que Mme, [J], [C] reste devoir la somme de 12.332,08 € à la date du 07 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2026.

Mme, [J], [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, elle sera, par conséquent, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 12.332,08 €, avec intérêts au taux légal sur la somme 7.402,04 euros à compter de l’assignation (07 octobre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, Mme, [J], [C], devenue occupant sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du

10 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2026 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme, [J], [C] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er février 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme, [J], [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que Mme, [J], [C] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z], Mme, [J], [C] sera condamnée à leur une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de constater la validité du congé délivré par la locataire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 et 17 avril 2023 entre M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z], d’une part, et Mme, [J], [C], d’autre part, concernant la maison à usage d’habitation situé au, [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme, [J], [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme, [J], [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme, [J], [C] à payer à M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z] à titre provisionnel la somme de 12.332,08 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 07 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.402,04 euros à compter du 07 octobre 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme, [J], [C] à payer à M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 10 septembre 2025 et le 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme, [J], [C] à payer à M., [K], [Z] et Mme, [O], [Q] épouse, [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme, [J], [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente