Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 24 février 2026, n° 26/00098

TJ Toulouse 24 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs n'ont pas contesté leur obligation de paiement et que le syndicat a apporté la preuve de la créance, rendant la demande légitime.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la défaillance des défendeurs
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à payer des frais irrépétibles, étant donné qu'ils n'ont pas respecté leurs obligations de paiement.
Accepté
Responsabilité des défendeurs aux dépens de l'instance
La cour a confirmé que les défendeurs, en tant que parties succombantes, doivent être condamnés aux dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 24 févr. 2026, n° 26/00098
Numéro(s) :	26/00098
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline LEFEVRE-LE BIHAN
Cabinet(s) :	SELARL LEFEVRE-LE BIHAN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CITE [ Localité 1 ] IMPASSE DE [ Localité 2

Texte intégral

N° RG 26/00098 – N° Portalis DBX4-W-B7K-USQW

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 26/00098 – N° Portalis DBX4-W-B7K-USQW

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CITE [Localité 1] IMPASSE DE [Localité 2] [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER représentée par sa présidente en exercice Madame V. DELAUX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [R] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [M] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 27 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] sont propriétaires des lots 121 et 145 au sein de la résidence [Adresse 4] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice en date du 07 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, a assigné Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 27 janvier 2026.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa de l’articles 835 du code de procédure civile et des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] à payer par provision la somme de 4.622,50 euros arrêtée au 05 janvier 2026 au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires (avril 2015 – janvier 2026) ;condamner à Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] aux entiers dépens comprenant les frais de tentative préalable de résolution amiable du litige.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires fait état d’une erreur sur l’assignation et demande qu’il soit tenu compte du décompte actualisé produit.

De leurs côté, Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E], régulièrement assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu, ni personne pour les représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] sont propriétaires des lots 121 et 145 au sein de la résidence [Adresse 4] à [Localité 3].

A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 janvier 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus) que Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] restent redevables de la somme de 4.192,50 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquitté du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] sont donc redevables de la somme de 4.192,50 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus).

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombantes en ce qu’il n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] seront tenus aux entiers dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens les frais de tentative préalable de conciliation dès lors qu’aucune pièce n’est produite en ce sens.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires CITE [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue par défaut et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, la somme de 4.192,50 euros (QUATRE MILLE CENT QUATRE VINGT DOUZE EUROS et CINQUANTE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2026 (appel de fonds du1er trimestre 2026 inclus) ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] à verser au syndicat des copropriétaires [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] et Madame [M] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,