Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 25 février 2026, n° 24/03819

TJ Toulouse 25 février 2026

Arguments

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Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté qu'aucun décompte des loyers et charges dus n'a été versé aux débats, rendant impossible la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que le défaut récurrent de paiement des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en conséquence de la résiliation du bail prononcée à ses torts exclusifs.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette, le condamnant au paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, calculée comme si le contrat s'était poursuivi.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné le locataire aux dépens, considérant qu'il était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 25 févr. 2026, n° 24/03819
Numéro(s) :	24/03819
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Céline ABRATE-LACOSTE
Cabinet(s) :	SCP G.DAUMASLEVY ROCHE SARDASCP VAYSSE LACOSTE AXISA
Parties :	S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/03819

N° Portalis DBX4-W-B7I-TMQJ

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 25 Février 2026

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur la SCI [Q] BOIS

[I] [L] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2026

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 25 février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège

dans les droits du bailleur la SCI [Q] BOIS, dont le siège social est [Adresse 5] à TOURNEFEUILE (31170)

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Céline ABRATE-LACOSTE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [L] [A]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Q] BOIS a donné à bail à Monsieur [O] [L] [A] un appartement à usage d’habitation n°2, situé au rez de chaussée à droite, [Adresse 7] à Toulouse (31400), par contrat en date du 5 juin 2023, moyennant un loyer de 570€ outre 20€ de provision sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [I] [L] [A] auprès de la SCI [Q] BOIS par acte du 4 juin 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [I] [L] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 avril 2024 pour un montant en principal de 1.172,83 €.

C’est dans ces conditions que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI [Q] BOIS, à défaut d’avoir pu parvenir à une résolution amiable du litige, a fait assigner par acte du 15 juillet 2024 Monsieur [I] [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs Monsieur [I] [L] [A] ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [L] [A] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse, elle a demandé de :

— Condamner Monsieur [I] [L] [A] à lui payer la somme de 1.172,83€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 avril 2024 ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamner Monsieur [I] [L] [A] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [I] [L] [A] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner Monsieur [I] [L] [A] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et actualisé le montant de la dette à la somme de 2.789,59 € selon décompte en date du 5 novembre 2024.

Assigné par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024 délivré en son étude, Monsieur [I] [L] [A] n’était ni présent, ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

Par jugement avant dire droit en date du 28 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 juin 2025 à 14 h, invité pour cette date la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à verser aux débats un décompte des loyers et charges de Monsieur [I] [L] [A] depuis novembre 2023 et actualisé au jour de l’audience, dit que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES devra faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [I] [L] [A] en lui signifiant la décision rendue le 28 janvier 2025 pour l’audience du 19 juin 2025 à 14 h du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, [Adresse 8] à Toulouse, Salle Marianne, dit surseoir à statuer sur toutes les demandes et réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 19 juin 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a versé un nouveau décompte en date du 10 juin 2025, maintenu ses demandes initiales et actualisé le montant de la dette à la somme de 6.207,78 € selon décompte en date du 10 juin 2025, mensualité de mai 2025 incluse.

Monsieur [I] [L] [A], cité par avenir d’audience délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile par commissaire de justice le 2 juin 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Par jugement avant dire droit en date du 16 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 décembre 2025 à 14 h, invité pour cette date la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à justifier de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur [I] [L] [A] par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ; dit surseoir à statuer sur toutes les demandes et réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 11 décembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a justifié de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice à Monsieur [L] [A], maintenu ses demandes initiales et actualisé le montant de la dette à la somme de 6.817,72 € selon décompte en date du 2 décembre 2025.

Monsieur [I] [L] [A] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience du 11 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 16 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 3 avril 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la présente procédure, le contrat de bail ayant été signé avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 avril 2024 pour un montant en principal de 1.172,83 € correspondant aux loyers et charges impayés de novembre 2023 et janvier 2024 pour les sommes de 590 euros et 582,83 euros.

Cependant, si la société demanderesse a actualisé sa dette en produisant un décompte en date du 2 décembre 2025, force est de constater que, malgré la demande expresse du tribunal, aucun décompte des loyers et charges dus par Monsieur [I] [L] [A] depuis novembre 2023 et actualisé au jour de l’audience n’a été versé aux débats afin de pouvoir constater l’éventuelle acquisition de la clause résolutoire.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

A titre subsidiaire, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité de prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait du non paiement des loyers et des charges.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que :

“le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location et l’absence de paiement du loyer constitue en conséquence un manquement contractuel grave du locataire.

En l’espèce, il convient de relever qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [I] [L] [A] le 2 avril 2024 pour un montant en principal de 1.172,83 € et qu’à ce jour, suivant décompte en date du 2 décembre 2025, son compte locatif est débiteur de la somme de 6.817,72 euros.

Le défaut récurrent de paiement des loyers ou l’irrégularité du paiement des loyers établis depuis plus d’un an constituent des manquements graves du locataire à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail.

En conséquence, compte tenu des manquements graves et renouvelés de Monsieur [I] [L] [A] en matière de règlement des loyers et charges, la résiliation judiciaire du bail litigieux sera prononcée à compter de la date du présent jugement à ses torts exclusifs.

L’expulsion de Monsieur [I] [L] [A] sera ordonnée en conséquence.

II – Sur les demandes de condamnation au paiement

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 2 décembre 2025 qui justifie que la dette est d’un montant de 6.817,72 €, mensualité de juin 2025 incluse.

Elle produit une quittance subrogative en date du 1er juillet 2025 justifiant qu’elle a réglé à la société bailleresse la somme de 7.329,78 €.

Monsieur [I] [L] [A] n’ayant pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.817,72 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du le 2 avril 2024 sur la somme de 1.172,83€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [I] [L] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail soit à compter du 25 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et ce sur présentation d’une quittance subrogative.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [L] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu les jugements avant dire droit en date des 28 janvier 2025 et 16 septembre 2025 ;

PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation du contrat de bail en date du 5 juin 2023 conclu entre la SCI [Q] BOIS d’une part et Monsieur [I] [L] [A] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation n°2 , situé au rez de chaussée à droite, [Adresse 7] à Toulouse (31400), à ses torts exclusifs ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [L] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [L] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] [A] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.817,72 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 avril 2024 sur la somme de 1.172,83 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] [A] à payer, sur présentation d’une quittance subrogative, à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente