TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 novembre 2024

à M. [T] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04774 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ISO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BOUCHES-DU-RHONE 13, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [M] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 18 janvier 2018, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) a consenti à [B] [T], un contrat de sous-location portant sur l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 360 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à [B] [T], le 28 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 887,92 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 3 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) a fait assigner en référé [B] [T] devant le juge des contentieux et de la protection afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1 380,64 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

le constat de la résiliation du contrat du 18 janvier 2018 pour violation des obligations contractuelles ;

l’expulsion du requis et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;

l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise ;

sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 457,73 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens et à supporter les frais de recouvrement en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

A l’audience, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 868,32 euros au 25 septembre 2024 et a indiqué qu’elle était opposée à l’octroi de délais de paiement ;

[B] [T] a comparu en personne et a sollicité l’octroi de délais de paiement en déclarant vivre seul et percevoir 2 200 euros par mois ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

L’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de location en vue d’une sous-location consenti par les époux [R] à l’association requérante le 21 avril 2017, le contrat de sous-location signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 868,32 euros au 25 septembre 2024 ;

Au vu du relevé de compte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance sollicitée les sommes de 127,22 euros, 80,32 euros, 50 euros, 72,42 euros, 126,63 euros et 122,76 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 288,97 euros au 25 septembre 2024, [B] [T] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 288,97 euros correspondant aux loyers et charges impayés, assurance habitation incluse, arrêtée au 25 septembre 2024, hors frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause résolutoire, la résiliation du contrat de sous-location, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat location en vue d’une sous-location consenti par les époux [R] à l’association requérante le 21 avril 2017 et le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à [B] [T] 28 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 867,92 euros en principal.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 28 mai 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 mai 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Quant à la demande de délais de paiement, [B] [T] a comparu en personne et a sollicité l’octroi de délais de paiement en déclarant vivre seul et percevoir 2 200 de revenus, contestant par ailleurs être à l’origine de troubles de jouissance tout en précisant que le logement est insalubre.

L’Association requérante a indiqué qu’elle était opposée à cette demande, au regard des troubles de jouissance commis par le requis.

La situation financière et sociale de [B] [T], alors qu’il est acquis qu’il a repris le paiement de l’intégralité des loyers courants, justifie de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ci-après, charge à la bailleresse d’entamer les démarches nécessaires quant aux troubles dont elle se plaint dans le cadre d’une procédure ad hoc.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le sous-locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,

il pourra être procédé à l’expulsion de [B] [T] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

[B] [T] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale à la somme de 457,73 euros correspondant au loyer et charges sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il sera indiqué que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande d’astreinte :

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre [B] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association requérante obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

[B] [T] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’association requérante qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONDAMNONS [B] [T] à payer à titre provisionnel, à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône), la somme de 288,97 euros correspondant aux loyers et charges impayés, assurance habitation incluse, arrêtés au 25 septembre 2024, hors frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 mai 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties au 28 mai 2024 ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

DISONS que [B] [T] pourra se libérer de ladite somme de 288,97 euros sur une durée de 6 mois par 5 mensualités de 48 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 6ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par [B] [T] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

4 – [B] [T] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 457,73 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNONS [B] [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT