TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 04 Décembre 2025

Enrôlement : N° RG 22/10490 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2R3A

AFFAIRE : S.D.C. VALENTINE FORBINE BT B SIS QUARTIER LA VALENTINE CAMPAGNE LA FORBINE 117 TRAV DE LA MONTRE 13011 ( M^e François GISBERT)

C/ S.C.I. LES 3P (la SELARL CABINET PAUL-VICTOR BONAN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Décembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VALENTINE FORBINE Bât. B situé Campagne Forbine 117 traverse de la montre 13011 MARSEILLE, pris en la personne de son syndic en exercice la société ACCESSITE, SAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 394 232 300, dont le siège social est sis 35 quai du Lazaret 13002 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

La SCI LES 3 P, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 482 273 109 dont le siège social est sis centre commercial Grand V 13011 MARSEILLE, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [D] [Z] [V]

Monsieur [D] [Z] [V]

né le 31 mai 1962 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 56 route des Camoins 13011 MARSEILLE, pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI LES 3 P, désigné en ces fonctions suivant procès-verbal d’assemblée générale de la SCI LES 3 P en date du 31 décembre 2021

tous deux représentés par Maître Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES 3 P était propriétaire d’un local commercial sis au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier dit « VALENTINE FORBINE BT B » correspondant au Centre Commercial de La Valentine à Marseille 11ème, soumis au statut de la copropriété et dont le syndic est la SAS ACCESSITE.

Le 15 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier a fait délivrer un commandement de payer la somme de 41594,48 euros à la SCI LES 3 P au titre de charges de copropriété impayées.

Celle-ci a sollicité un délai pour régler cette somme.

Par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 3 décembre 2020, les lots de la SCI LES 3P au sein de l’ensemble immobilier ont été vendus par adjudication.

Le 31 décembre 2021, la société a été dissoute et Monsieur [Z] [V] a été nommé en qualité de liquidateur amiable.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI LES 3P pris en la personne de son liquidateur Monsieur [Z] [V], ainsi que ce dernier en sa qualité de liquidateur amiable, devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 37.645,63 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2020, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et les frais irrépétibles.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/10490.

Une mesure de médiation a été ordonnée, qui n’a pas abouti.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 27 février 2025, la fin de non-recevoir tirée de la prescription des charges réclamées par le syndicat pour la période du 1er janvier 2014 au 19 octobre 2017 a été rejetée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 1er avril 2025, le syndicat des Copropriétaires VALENTINE FORBINE BT B, pris en la personne de son syndic en exercice la Société ACCESSITE, demande au tribunal de :

— Condamner la SCI LES 3 P, prise en la personne de son liquidateur amiable, M. [Z] [V] [D], ainsi que M. [Z] [V] [D], pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI LES 3 P, au règlement de la somme de 37.645,63 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2020 au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VALENTINE FORBINE BT B,

— Condamner la SCI LES 3 P, pris en la personne de son liquidateur amiable, ainsi que M. [D] [Z] [V] pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI LES 3 P, au règlement de la somme de 7.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

— Rejeter purement et simplement l’ensemble des prétentions et argumentations formulées par la SCI LES 3P,

— Condamner la SCI LES 3 P, pris en la personne de son liquidateur amiable, et M. [D] [Z] [V] pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI LES 3 P au règlement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Entendre ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— Condamner la SCI LES 3 P et M. [D] [Z] [V] en sa qualité de liquidateur amiable aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 9 mai 2025, la SCI LES 3 P prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [D] [Z] [V] demande au tribunal de :

— Débouter le Syndicat des copropriétaires VALENTINE FORBINE de toutes ses demandes.

— Condamner le syndicat des copropriétaires VALENTINE FORBINE à verser à la SCI LES 3 P la somme de 692,17 euros.

— Condamner le syndicat des copropriétaires VALENTINE FORBINE à verser à la SCI LES 3 P la somme de 2.000 euros.

— Ordonner l’exécution provisoire

— Condamner le syndicat des copropriétaires VALENTINE FORBINE aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*****

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la SCI LES 3 P

L’article 1832 du code civil dispose qu’une société peut être instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.

Selon l’article 1844-8 du même code, la dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l’article 1844-4 et au troisième alinéa de l’article 1844-5. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication.

Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts ou, dans le silence de ceux-ci, par les associés ou par décision de justice.

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci.

En l’espèce, il est constant que la SCI LES 3 P a fait l’objet d’une dissolution décidée par les associés le 31 décembre 2021 dans le cadre d’une procédure de liquidation amiable, ce qui résulte de son extrait KBIS.

Cette procédure de liquidation n’a pas été clôturée à ce jour et la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation.

Les demandes formulées contre la SCI LES 3 P sont donc recevables, ce qui n’est pas contesté en défense.

Sur les demandes dirigées contre Monsieur [Z] [V] pris en sa qualité de liquidateur de la SCI LES 3 P

Le syndicat des copropriétaires dirige sa demande en paiement des charges de copropriété à la fois à l’encontre de « la SCI LES 3 P représentée par son liquidateur amiable Monsieur [Z] [V] [D] » et contre ce dernier « pris en sa qualité de liquidateur amiable » de la SCI LES 3 P.

Il convient de constater qu’il s’agit en réalité d’une demande de condamnation unique dirigée contre la SCI la 3 P représentée par son liquidateur, elle seule étant copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier. Il n’y a pas lieu de condamner directement ce dernier.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de ses dernières conclusions le paiement d’une somme de 37.645,63 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance, dus au 1er octobre 2020.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, l’extrait KBIS de la SCI LES 3 P à jour au 3 août 2022, le relevé de compte de ce copropriétaire arrêté au 1er octobre 2020, les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des copropriétaires pour les années 2015 à 2021, les extraits du grand livre comptable pour l’année 2014, les appels de fonds pour les exercices 2016 à 2020, le contrat de syndic, la sommation de payer la somme de 41888,45 euros délivrée par commissaire de justice le 15 janvier 2019, les mises en demeure adressées par LRAR les 11 mai 2020 et 02 juin 2020.

Il résulte de ces différentes pièces que la créance réclamée par le syndicat est constituée de charges relatives aux exercices des années 2014 à 2020.

Il a déjà été jugé par le juge de la mise en état qu’aucune de ces charges n’était prescrite, selon ordonnance du 27 février 2025.

S’agissant des reprises de solde antérieur figurant à la date du 31/12/2015 pour un montant total de 22.181,56 euros, elles sont contestées par la SCI LES 3P. Pour les justifier, le syndicat des copropriétaires produit le grand livre comptable de la copropriété pour l’exercice 2014, qui mentionne divers travaux et provisions sur charges appelés entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2014 sur le compte de la défenderesse. Certaines sommes réclamées figurant sur son relevé de compte de charges individuel apparaissent bien sur le grand livre de l’année 2014 de manière détaillée. En revanche, d’autres ne sont pas mentionnées sur le grand livre, et aucun autre document comptable n’est produit pour en justifier. Le grand livre pour l’exercice 2015 n’est pas versé aux débats.

Dans ces conditions, seules peuvent être retenues les sommes figurant à la fois sur le décompte de charges individuel de la SCI LES 3 P et sur le grand livre comptable produit pour 2014, à l’exclusion des autres sommes demandées au titre des reprises de solde antérieur au 31/12/2015, qui ne sont justifiées par aucune pièce et dont le tribunal peut savoir à quoi elles correspondent. Seront donc retranchées de la somme réclamée à ce titre à hauteur de 22181,56 euros les sommes suivantes : 1.425, 47 + 1.258,35 + 43,56 +173,05 + 667,82 + 783,36 + 752,14 + 12,79 + 241,71 + 1.425,47 + 42 + 42 + 11,96 + 11,96 + 20,09 + 1.425,47 + 1.425,47 + 41,86 + 0,59 = 15.805,12 euros.

Pour le reste des charges dont le paiement est sollicité, la défenderesse conteste en particulier :

— le solde de charges courantes d’un montant de 288,56 euros facturé le 31/12/2017 : force est toutefois de constater que la SCI LES 3 P se contente d’affirmer que ce solde serait injustifié sans aucune explication, alors que les comptes pour l’exercice 2017 ont été régulièrement approuvés et que la somme réclamée est en outre justifiée par le relevé individuel de charges du 31/12/2017 versé aux débats. Cette somme est due.

— l’appel de fonds d’un montant de 108 euros en date du 1/03/2018 : le syndicat des copropriétaires justifie de cette somme par la production d’une facture relative à la re-vérification des installations électriques des locaux de la SCI, qui ne conteste pas en être redevable. Les comptes de l’année 2018 ont en outre été régulièrement approuvés. Cette somme est due.

— les appels intitulés « facture émise » en date du 1/01/2019 pour 115,48 euros, du 1/07/2019 pour 73,66 euros et du 1/01/2020 pour 503,41 euros : un des appels de fond du 1/01/2019 a fait l’objet d’une écriture d’annulation au crédit de sorte que seule une somme de 115,48 euros est réclamée à la date du 1/01/2019. Aucun justificatif n’est produit à l’appui de cette demande dont le tribunal ne peut vérifier à quoi elle correspond. Cette somme sera retranchée. En revanche, la somme de 73,66 euros indiquée au débit du compte le 1/07/2019 est justifiée par un appel de fonds du 27/08/2019 qui précise qu’elle est relative aux travaux de réfection du parking, tandis que celle de 503,41 euros est corroborée par un appel de fonds du 11/02/2020 relatif à divers travaux votés lors de l’assemblée générale du 17/12/2019. Ces sommes sont donc dues.

— les frais d’état daté facturés le 2/07/2020 d’un montant de 300 euros : la SCI LES 3 P ne développe aucun moyen à l’appui de sa contestation de ces frais, alors qu’il est démontré par les pièces produites qu’elle était alors engagée dans une démarche de vente de son bien avant qu’il soit finalement vendu par adjudication et que ces frais d’état daté figurent bien au contrat de syndic (à hauteur de 250 euros HT soit 300 euros TTC). Cette somme est due.

La SCI LES 3 P soutient par ailleurs qu’elle aurait effectué des versements qui n’auraient pas été pris en compte. Or, contrairement à ce qu’elle prétend, les deux versements qu’elle invoque, d’un montant respectif de 1.212,14 euros et 15.000 euros, ont bien été déduits de la créance réclamée par le syndicat le 6/07/2020 et le 15/07/2020 sur le décompte individuel produit. Il n’y a donc pas lieu de les déduire une seconde fois.

S’agissant enfin des frais de recouvrement, il y a lieu de rappeler qu’aucune disposition légale n’impose de multiplier les relances préalables au recouvrement de la créance. Il sera donc considéré que ces frais ne sont justifiés qu’une fois par an. Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme relevant de la gestion normale d’une copropriété les frais de « mise à l’huissier » d’un montant de 48 euros facturés le 11/03/2019, dont il n’est pas démontré qu’ils correspondraient à des diligences exceptionnelles, ainsi que les « frais de relance » facturés de manière répétée le 03/08/2017 (42 euros), 31/01/2018 (42 euros) et 02/06/2020 (120 euros). Ces frais, d’un montant total de 252 euros, seront ainsi déduits de la somme réclamée. La somme facturée le 22/01/2019 à hauteur de 317,73 euros sous l’intitulé « notre appel les 3 P » correspond en revanche aux frais de commandement de payer en date du 15/01/2019 et apparait justifiée. Il n’y a pas lieu de la retrancher.

Au total, il y a donc lieu de déduire de la somme réclamée à hauteur de 37.645,63 euros les sommes suivantes :

—  15.805,12 euros au titre des reprises de solde antérieur non justifiées ;

—  115,48 euros au titre de la facture émise en date du 1/01/2019, non justifiée ;

—  252 euros au titre des frais de recouvrement non justifiés.

Ainsi, la créance du syndicat s’élève à la somme de 21473,03 euros. La SCI LES 3 P sera donc condamnée au paiement de cette somme au titre des charges et frais impayés au 1er octobre 2020.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2019, date de la mise en demeure.

Aucune créance n’étant parallèlement démontrée à la charge du syndicat au profit de la SCI LES 3 P, celle-ci sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 692,17 euros.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé ci-dessus. Aucun abus manifeste dans le refus de payer les charges n’est en outre caractérisé à l’encontre de la SCI LES 3P, dont la créance a été fortement réduite par rapport à la somme réclamée.

La demande de dommages-et-intérêts au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI LES 3P, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure. La défenderesse sera donc également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’est pas nécessaire de l’ordonner. Aucun élément ne justifie par ailleurs en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SCI LES 3 P, représentée par son liquidateur amiable Monsieur [D] [Z] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Valentine Forbine Bâtiment B » sis 117 traverse de la Montre 13011- MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE, la somme de 21.473,03 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés, arrêtés au 1er octobre 2020 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2019, date de la mise en demeure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Valentine Forbine Bâtiment B » sis 117 traverse de la Montre 13011- MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE, du surplus de sa demande ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Valentine Forbine Bâtiment B » sis 117 traverse de la Montre 13011- MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE, de ses demandes dirigées directement contre Monsieur [D] [Z] [V] pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI LES 3 P ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Valentine Forbine Bâtiment B » sis 117 traverse de la Montre 13011- MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE, de sa demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la SCI LES 3 P, représentée par son liquidateur amiable Monsieur [D] [Z] [V], de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 692,17 euros ;

CONDAMNE la SCI LES 3 P, représentée par son liquidateur amiable Monsieur [D] [Z] [V], aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LES 3 P, représentée par son liquidateur amiable Monsieur [D] [Z] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Valentine Forbine Bâtiment B », sis 117 traverse de la Montre 13011- MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ni à écarter l’exécution provisoire, qui assortit de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre décembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT