N° RG 26/00637 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U45W

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 26/00637 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U45W

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL KOOP AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 MAI 2026

DEMANDERESSE

Mme [Y] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Elisa OPPLIGER-KHAN de la SELARL KOOP AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS PATISSERIE ORIENTALE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 14 avril 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 février 2025, Madame [Y] [E] a donné à bail à la société par actions simplifiée (Sas) Pâtisserie Orientale un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer annuel de 14 880 euros HT.

La Sas Pâtisserie Orientale étant défaillante dans les paiements des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail lui a été délivré le 24 novembre 2025 pour un montant de 5 103,38 euros, resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2026, Madame [Y] [E] a fait assigner la Sas Pâtisserie Orientale en référé devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de :

sommer la société Pâtisserie Orientale de justifier de son assurance sur les locaux, déclarer acquise la clause résolutoire contenue au bail litigieux signé en date du 07 février 2025, consenti par Madame [Y] [E], à la société Pâtisserie Orientale pour les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] pour non-paiement des loyers,prononcer la résiliation dudit bail à compter du 26 décembre 2025, – condamner la société Pâtisserie Orientale à payer à Madame [E] la somme de 3 990,11 euros au titre des loyers impayés, somme à parfaire à la date de la décision à venir,ordonner l’expulsion de la société Pâtisserie Orientale, et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution,condamner la société Pâtisserie Orientale au paiement d’une somme de 1 240 euros HT mensuel outre 60 euros de charges, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,prononcer l’acquisition par Madame [Y] [E] de la somme de 1 240 euros remise en sa qualité de bailleur, comme dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts forfaitaire,condamner la société Pâtisserie Orientale à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Pâtisserie Orientale aux entiers dépens en ce inclus les frais d’huissiers aux fins de délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

A l’audience du 14 avril 2026, Madame [Y] [E] s’est référée à l’exploit introductif d’instance et a confirmé la demande.

De son côté, bien que assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la Sas Pâtisserie Orientale n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Sur les moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat de bail commercial souscrit le 07 février 2025 entre Madame [Y] [E] et la Sas Pâtisserie Orientale (pièce 1 de la demanderesse) contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025 (pièce 5 de la demanderesse), Madame [Y] [K] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 4 944,50 euros au principal (coût de l’acte exclu) au titre des charges et loyers impayés échus à cette date. Ce commandement de payer a été régulièrement délivrée à personne habilitée.

Elle produit également un décompte (pièce 6 de la demanderesse), faisant état d’un solde restant dû de 3 990,11 euros arrêté au 25 février 2026, échéance du mois de février incluse.

Le fait que la Sas Pâtisserie Orientale n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 24 décembre 2025 traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail commercial à compter du 24 décembre 2025,

— dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels, soit 1 300 euros TTC, normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à Madame [Y] [E].

Le sort des objets meubles laissés sur les lieux après expulsion est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et sera prévu au dispositif.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, le bail commercial (pièce 1 de la demanderesse) fixait le loyer annuel à la somme de 14 880 euros HT depuis le mois de février 2025, soit 1 240 euros HT par mois, outre 60 euros de charges. Le preneur s’est engagé à payer mensuellement et d’avance au plus tard le 5 de chaque mois.

La partie demanderesse produit un décompte (pièce 6 de la demanderesse) faisant état d’un solde restant dû de 3 990,11 euros arrêté au 25 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents que la Sas Pâtisserie Orientale est redevable envers Madame [Y] [E] de la somme provisionnelle de 3 990,11 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance de février 2026 comprise).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la société défenderesse à la requérante.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 février 2026, date d’exigibilité du dernier loyer réclamé.

* Sur l’acquisition du dépôt de garantie

Madame [Y] [E] sollicite également, l’acquisition de la somme de 1240 euros remise en sa qualité de bailleur, comme dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts forfaitaire conformément à la clause résolutoire du bail commercial signé le 07 février 2025.

Cette disposition contractuelle mentionne que « (…) En cas d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation pour faute ou à la suite d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, le dépôt de garantie, s’il y en a, demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts ».

Néanmoins, le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer aussi bien sur l’existence que sur le contenu d’une telle clause, qui s’apparente à une clause pénale.

En conséquence, Madame [Y] [E] sera déboutée de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

* Sur la demande de communication de pièce

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat, notamment de l’attestation d’assurance de M. [R] [C] pour la période du 06 février au 31 décembre 2025 que celui-ci était assuré aux termes du contrat multirisque non exploitant auprès de la société anonyme (Sa) Maaf Assurances pour le local en rénovation/ construction situé [Adresse 5].

Ainsi, Madame [Y] [E] ne dispose pas de l’attestation d’assurance de la Sas Pâtisserie Orientale pour le local commercial à partir du 01 janvier 2026.

Néanmoins, dans la mesure où il est fait droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail qui sera donc résilié en date du 24 décembre 2025, il s’en suit que la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre. Il n’y a donc plus lieu d’exiger d’elle qu’elle justifie d‘une assurance locative.

En conséquence, Madame [Y] [E] sera donc déboutée de sa demande.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La Sas Pâtisserie Orientale, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 24 décembre 2025, du bail daté du 07 février 2025, consenti par Madame [Y] [E] à la Sas Pâtisserie Orientale, portant des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 1] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la Sas Pâtisserie Orientale celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la Sas Pâtisserie Orientale à payer à Madame [Y] [E] une somme provisionnelle de 3 990,11 euros (TROIS MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT DIX EUROS ET ONZE CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 25 février 2026 (échéance du mois de février 2026 comprise) ;

CONDAMNONS la Sas Pâtisserie Orientale au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme de 1 300 euros TTC au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à Madame [Y] [E];

DEBOUTONS Madame [Y] [E] de sa demande d’acquisition du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts et de sa demande tendant à adresser son attestation d’assurance à partir du 01 janvier 2026 ;

CONDAMNONS la Sas Pâtisserie Orientale à payer à Madame [Y] [E] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la Sas Pâtisserie Orientale aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et mis à disposition le 12 mai 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,