TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [K]

Madame [B] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laure SAGET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05602 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACKV

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

Association [Adresse 5],

[Adresse 1]

représentée par M^e Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [K],

[Adresse 4]

comparant en personne,

Madame [B] [P],

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05602 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACKV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 1999, l’Association LA MAISON DU MISSIONNAIRE MAISON RETRAITE a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [K] et Mme [B] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 12.900 francs.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 11 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9.427,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [K] et Mme [B] [P] le 13 mars 2025.

Par assignations du 23 mai 2025, l’Association [Adresse 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [K] et Mme [B] [P], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, augmenté de 50 %, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−10.015,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

−2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 octobre 2025, l’Association LA MAISON DU MISSIONNAIRE MAISON RETRAITE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et réactualise sa créance à la somme de 4.144,91 euros en tenant compte du dernier chèque de 6.168,50 euros adressé à la bailleresse par le défendeur.

M. [Z] [K] expose que la dette locative est soldée à ce jour, il démontre que le chèque de 6.168,50 euros a bien été encaissé, s’agissant du montant restant dû de 4.144,91 euros, il correspond au loyer d’octobre qui va être réglé. Sur sa situation, il précise qu’il a créé une société de conseil et reste dans l’attente de règlement de ses factures, il peut donc avoir des problèmes de trésorerie ponctuels mais il a des rentrées d’argent ; il en est de même pour Mme [B] [P] qui est avocate.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [Z] [K] et Mme [B] [P] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement en tant que de besoin.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’Association [Adresse 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9.427,21 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, des débats à l’audience et de l’évolution de la dette à la baisse que les revenus du foyer de M. [Z] [K] et Mme [B] [P] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 173 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder, en tant que de besoin, des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

De ce qui précède, la demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation judiciairement le contrat de bail est sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’Association LA MAISON DU MISSIONNAIRE MAISON RETRAITE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 octobre 2025, M. [Z] [K] et Mme [B] [P] lui devaient la somme de 4.144,91 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [K] et Mme [B] [P] échouent à démontrer que cette somme n’est pas due au jour de la présente audience, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [K] et Mme [B] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant de la redevance, il n’y a pas lieu de majorer le loyer et les charges de 50 % en l’espèce.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Association [Adresse 5] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [K] et Mme [B] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de l’Association LA MAISON DU MISSIONNAIRE MAISON RETRAITE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 novembre 1999 entre l’Association [Adresse 5], d’une part, et M. [Z] [K] et Mme [B] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 7] est résilié depuis le 12 mai 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [K] et Mme [B] [P] à payer à l’Association LA MAISON DU MISSIONNAIRE MAISON RETRAITE la somme de 4.144,91 euros (quatre mille cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [Z] [K] et Mme [B] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 173 euros (cent soixante-treize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [K] et Mme [B] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [K] et Mme [B] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Z] [K] et Mme [B] [P] seront solidairement condamnés à verser à l’Association [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande de l’Association LA MAISON DU MISSIONNAIRE MAISON RETRAITE pour le surplus,

DIT que la demande, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [K] et Mme [B] [P] à payer à l’Association [Adresse 5] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [K] et Mme [B] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2025 et celui de l’assignation du 23 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge