TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AH

N° RG 25/02680 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMI6

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Mars 2026

,

[M], [D]

C/

S.A.S. IMMO INVEST prise en la personne de son représentant légal, Monsieur, [O], [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e COTTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 10 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M., [M], [D], demeurant, [Adresse 4]

représenté par M^e Vincent BOUILLAUD, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A.S. IMMO INVEST prise en la personne de son représentant légal, Monsieur, [O], [I], dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SAS IMMO INVEST, alors en formation et représentée par Monsieur, [O], [I], a donné à bail, par l’intermédiaire de la Société GRAND SUD IMMOBILIER, à Monsieur, [M], [D] un appartement meublé situé au 3e étage,, [Adresse 6] à, [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 1er août 2022, moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros outre 30 euros de provision pour charges, pour une durée de 12 mois renouvelable ; un dépôt de garantie 2.200 euros a été versé par Monsieur, [D].

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 02 août 2022.

Monsieur, [M], [D] a par ailleurs donné congé et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par constat de commissaire de justice le 25 juin 2024.

La Société GRAND SUD IMMOBILIER a par ailleurs adressé à Monsieur, [M], [D] l’extrait de compte locataire en date du 17 septembre 2024 indiquant qu’il restait dû, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 16,77 euros par Monsieur, [D] compte tenu du coût des réparations des dégradations et du nettoyage des locaux.

Monsieur, [D] contestant devoir cette somme a fait délivrer une première assignation le 27 novembre 2024 à la SAS IMMO INVEST qui a abouti au désistement de Monsieur, [D], suite à l’irrecevabilité soulevée par la société bailleresse compte tenu de l’absence de tentative de conciliation ou de médiation, désistement constaté par jugement du 17 juin 2025 du juge des contentieux de la protection de ce siège.

Monsieur, [M], [D] a en conséquence de nouveau fait assigner la SAS IMMO INVEST par acte du 11 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, il a demandé de :

— dire et juger que la société IMMO INVEST est mal fondée à retenir la somme de 1.926,77 euros sur le montant du dépôt de garantie versé à la signature du bail,

— la condamner par conséquent à lui restituer le montant du dépôt de garantie versé (2.200 euros), sous déduction de la somme de 117,50 euros, soit la somme de 1.882,50 euros, augmentée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges, soit 168,84 euros) pour chaque mois de retard commencé à compter du 1er septembre 2024,

— la condamner à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— la condamner à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de la procédure.

Après renvoi, à l’audience du 12 janvier 2026, Monsieur, [M], [D], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur, [M], [D] a soutenu que les dégradations invoquées par la Société IMMO INVEST n’étaient pas de nature à justifier une quelconque retenue sur son dépôt de garantie.

Il a soutenu que la défenderesse n’avait réalisé aucun travaux de remise en état après son départ ne produisant aucune facture aux débats.

Concernant les réparations locatives, il a soutenu que seul le remplacement du verrou sur la porte de la buanderie était justifié.

La SAS IMMO INVEST a comparu représentée par son conseil et a sollicité de :

— débouter Monsieur, [M], [D] de l’ensemble de ses demandes et juger que le décompte qui lui a été adressé correspond aux sommes qu’il restait devoir en fonction des remises en état,

— juger qu’en fonction de ce décompte, c’est à juste titre que le montant du dépôt garantie ne lui a pas été restitué,

— reconventionnellement, le condamner au paiement de la somme de 214,60 euros correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie réalisé le 25 juin 2024 par Maître, [W], Commissaire de Justice et à la somme de 853,06 euros correspondant à la réparation du velux, sommes qui avaient été omises dans le décompte,

— le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner en tous les dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS IMMO INVEST a fait valoir qu’à l’entrée dans les lieux l’appartement était en très bon état et que Monsieur, [D], après une occupation de deux ans, ne pouvait soutenir que les désordres constatés étaient dûs à la vétusté et qu’ils ne pouvaient lui être imputés et qu’à juste titre le montant des remises en état évaluées à la somme de 2.216,77 euros devaient lui être imputées.

Elle a en outre fait valoir que Monsieur, [M], [D] n’avait pas satisfaisait à ses obligations de locataire notamment au titre de l’entretien de la chaudière en 2023.

Elle a aussi soutenu que la production de devis était suffisante, l’indemnisation du bailleur n’étant pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

Elle a enfin fait valoir la caractère abusif de la multiplicité des procédures initiées par Monsieur, [M], [D].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES SOMMES RESPECTIVEMENT DUES PAR LES PARTIES

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. ».

Par ailleurs, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. ».

Enfin, il convient de rappeler que la production de devis est suffisante pour étayer les demandes du bailleur, son indemnisation n’étant pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

La SAS IMMO INVEST soutient que la non restitution du dépôt de garantie est justifiée compte tenu des frais de remise en état du logement correspondant aux sommes suivantes :

—  5.99 euros au titre de la facturation d’une télécommande manquante,

—  131,70 euros concernant le remplacement d’une étagère sur mesure tachée,

—  250 euros au titre du forfait ménage,

—  539,99 euros concernant le remplacement d’une table dégradée,

—  79,99 euros pour le remplacement d’une batterie de casseroles,

—  419,10 euros pour la réparation des fuites sur évier, remplacement de joints, remplacement du verrou sur la porte de la buanderie, le changement des filtres et le nettoyage intérieur de la hotte de la cuisine,

— un forfait de 500 euros pour quelques travaux de peinture dans le salon et la cuisine,

—  853,06 euros au titre des frais de remplacement du velux constaté par le commissaire de justice et omis dans le décompte,

—  290 euros pour le remplacement d’un barillet sécurisé avec 4 clés.

Au titre de la facturation d’une télécommande manquante, le constat de commissaire de justice valant état des lieux de sortie indique que le cache à l’arrière de la télécommande est absent, par ailleurs le montant facturé n’apparaît pas contesté par Monsieur, [M], [D] dans ses conclusions. La somme de 5,99 euros sera en conséquence mise à la charge de ce dernier.

Concernant le remplacement de l’étagère tachée initialement en bon état et située dans le coin salle à manger, le constat de commissaire de justice relève un état d’usage et une importante trace sur 30 cm2 environ à l’extrémité gauche d’une étagère, « trace caractéristique de matière graisseuse résistante aux frottements ».

La dégradation est donc imputable au locataire sortant et la somme de 131,70 euros sera retenue à la charge de Monsieur, [M], [D] à ce titre.

Concernant la somme de 250 euros sollicitée au titre du forfait ménage, contrairement aux affirmations du demandeur, indiquant de simples traces de salissures sur certains biens et équipements de la cuisine, de la salle de bain et de la buanderie, le constat de commissaire de justice a relevé dans la quasi-totalité des pièces du logement, sols, vitres, meubles et équipements des traces de salissures nécessitant pour certains un dégraissage ou un nettoyage approfondi notamment le fauteuil, le canapé, les tapis, le four, le micro-onde et la table de cuisson.

La somme sollicitée justifiée par la production d’un devis apparaît fondée, de sorte qu’il sera retenu à la charge de Monsieur, [M], [D] la somme de 250 euros à ce titre.

Le remplacement d’une batterie de casseroles pour la somme de 79,99 euros n’est pas justifié dès lors que le constat d’état des lieux de sortie n’en fait aucune mention. Le montant sollicité sera en conséquence laissé à la charge de la SAS IMMO INVEST.

Concernant le remplacement d’une table dégradée, l’état des lieux de sortie indique que la table à manger à rallonge comporte d’importantes traces de coloration ainsi que 3 traces noirâtres, le tout résistant aux frottements, visibles sur le plateau de cette table, ainsi que 2 auréoles également résistantes aux frottements au niveau de la rallonge de la même table alors qu’elle apparaissait en bon état initialement.

Les désordres relevés ne sont pas contestés par Monsieur, [M], [D] qui soutient uniquement l’inadaptation de cette table à son usage et que les traces relevées correspondent à un usage normal après 2 ans d’utilisation et qu’elles n’étaient pas la conséquence d’une détérioration.

Cependant, les dégradations constatées apparaissent imputables au locataire sortant, le remplacement à neuf de la table pour la somme de 539,99 euros sera en conséquence mise à la charge de Monsieur, [M], [D].

Concernant le forfait de 500 euros présenté par la SAS IMMO INVEST comme concernant quelques travaux de peinture dans le salon et la cuisine :

Le devis versé aux débats (Pièce 17 SAS IMMO) indique au niveau du salon :

“ponçage, reprise du placo mise en peinture mur sur salon, nettoyage, peinture bandeau rochelle salon .”

Le constat de commissaire de justice a relevé dans le coin séjour quelques traces résistantes aux frottements sur la portion de la cloison située immédiatement à gauche en entrant et quelques traces légères de frottement également visibles au niveau de la cloison peinte de couleur blanche à droite de l’espace bureau.

Il apparaît ainsi, tel que soutenu par le demandeur, qu’aucune anomalie n’a été relevée au titre du « bandeau rochelle salon » de sorte que le coût de sa reprise ne peut être supporté par ce dernier contrairement aux désordres affectant les cloisons.

Le devis précité, s’agissant de la référence cuisine, indique « remise en peintures murs, trace d’affichage, nettoyage et peinture mur droit avec étagères entrée couloir chambre ».

Le constat de commissaire de justice fait état d’une trace de dépose rectangulaire avec

4 trous de clous visibles du coté droit en entrant, un mouchetage noir et quelques traces visibles au niveau de la partie peinte des murs.

Il fait également état de coulures et de traces résistantes aux frottements visibles entre les étagères et en partie basse du mur dans le couloir de distribution.

Il est relevé en outre des coulures au niveau du mur du fond de la chambre au niveau des étagères, plusieurs traces résistantes aux frottements visibles au bas du mur à droite en entrant avant les étagères, un impact avec écaillage de la peinture sur 5 mm environ visible au niveau du mur du fond au-dessus de la 2e étagère en partant du haut.

Le devis versé aux débats est présenté sous la forme d’un forfait sans possibilité d’individualiser les postes de réparations allégués, de sorte qu’il convient de ne retenir au regard des dégradations relevées que la somme de 350 euros à ce titre, la peinture du bandeau rochelle salon ne pouvant y être intégrée.

La somme de 350 euros sera en conséquence mise à la charge de Monsieur, [M], [D] à ce titre.

Concernant la somme de 419,10 euros sollicitée pour la réparation des fuites sur évier, remplacement de joints, remplacement du verrou sur la porte de la buanderie, le changement des filtres et le nettoyage intérieur de la hotte de la cuisine suivant devis de la société Sud Multi Service (pièce 16 SAS IMMO) :

Une fuite d’eau a été constatée au niveau du siphon ainsi que l’absence du joint situé à l’arrière du meuble de l’évier.

Cependant le remplacement du joint silicone du plan de travail n’est pas justifié dès lors qu’il n’en est aucunement fait mention dans le constat du commissaire de justice.

En conséquence, il conviendra de mettre à la charge de Monsieur, [M], [D] que la somme de 50 euros à ce titre.

Au vu du constat du commissaire de justice, la reprise du joint silicone du bac à douche et du lavabo n’apparaît pas justifiée et sera en conséquence laissée à la charge de la bailleresse.

Le remplacement du verrou de 40mm sur la porte de la buanderie dégradée non contesté apparaît justifié pour la somme de 123,20 euros, somme qui sera mise à la charge de Monsieur, [M], [D].

Il est relevé que le filtre de gauche de la hotte aspirante de marque ROSIER est gras au touché justifiant son nettoyage et son remplacement, la dégradation d’un élément de cerclage métallique au niveau de la grille de ventilation ainsi que le décollement du placage sur l’avant du plateau du meuble bar et à son extrémité droite.

La somme de 88 euros sollicitée à ce titre sera en conséquence mise à la charge de Monsieur, [M], [D].

Il convient également de retenir au titre des frais de déplacement la somme de 50 euros à la charge de Monsieur, [M], [D].

Il sera en conséquence retenue pour le devis précité la somme de 311,20 euros (50 euros +123.20 euros + 88 euros + 50 euros) à la charge de Monsieur, [M], [D].

Concernant la somme de 853,06 euros sollicitée au titre des frais de remplacement du velux constaté par le commissaire de justice et omis dans le décompte :

Le constat de commissaire de justice indique que « ni le volet sécurisant le vélux situé coté mur de façade, ni l’ouverture de ce même vélux ne fonctionnent. 2 télécommandes sont par contre présentées. ».

Il ressort du devis versé aux débats à ce titre (Pièce 19 SAS IMMO) les observations suivantes : « suite problème télécommande (choc ou autre), obligation de changement des moteurs ancienne génération qui ne sont plus compatible avec les produits velux existant ».

La somme de 853,06 euros sera en conséquence mise à la charge de Monsieur, [D] responsable de la nécessité du remplacement des éléments précités.

Par ailleurs, cette somme ayant été prise en compte dans le cadre de la présente procédure concernant le bien fondé du montant retenu par le bailleur au niveau du dépôt de garantie, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur, [D] au paiement de cette somme.

Le tribunal relève par ailleurs que l’extrait de compte locataire fait apparaître en débit la somme de 290 euros pour le remplacement d’un barillet sécurisé avec 4 clés, sans que ne soit fourni de devis, ni de facture et sans qu’il ne soit établi de correspondance avec les constatations du commissaire de justice. Ladite somme sera en conséquence laissée à la charge de la bailleresse.

Enfin, si la bailleresse fait état de la somme de 588,02 euros au titre d’un sinistre intervenu sur la chaudière soutenant que le locataire sortant n’a pas effectué l’entretien de la chaudière à la fin de l’année 2023, ladite somme n’est pas comptabilisée sur le décompte et ne fait pas l’objet d’une demande de remboursement à la présente instance de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer spécifiquement à ce sujet.

En conséquence, le montant des réparations locatives et du nettoyage des locaux s’élèvent à la somme de 2.565,14 euros (5,99 euros + 131,70 euros +250 euros + 539,99 euros + 350 euros +123,20 euros+ 311,20 euros + 853,06 euros ) somme supérieure au montant du dépôt de garantie, c’est donc à juste titre que le dépôt de garantie n’a pas été restitué à Monsieur, [D].

Monsieur, [M], [D] sera en conséquence débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie et par voie de conséquence de sa demande de paiement de pénalités de retard.

SUR LA DEMANDE DE MONSIEUR, [M], [D] POUR RÉSISTANCE ABUSIVE

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d’une part dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

En l’espèce, Monsieur, [M], [D] ayant été débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie, il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SAS IMMO INVEST CONCERNANT LES FRAIS DE CONSTAT DE COMMISSAIRE DE JUSTICE

En application de l’article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il ressort des correspondances versées aux débats (pièces 3,6 et 7, [D]) l’existence d’un rapport conflictuel entre les parties de sorte que le recours à un constat par voie de commissaire de justice apparaît justifié.

Le coût de ce constat, soit la somme de 429,20 euros, est justifié par la bailleresse (pièce 18 SAS IMMO) ; cette somme sera en conséquence mise à la charge de chaque partie pour moitié.

Monsieur, [M], [D] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 214,60 euros à ce titre.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS DE LA SAS IMMO INVEST

La SAS IMMO INVEST soutient que la multiplicité des procédures initiées à son encontre et leur caractère abusif justifient que le demandeur soit condamné à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, la preuve du caractère abusif des procédures diligentées par Monsieur, [D] n’est pas rapportée par la SAS IMMO INVEST qui sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur, [M], [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des frais irrépétibles auxquels la SAS IMMO INVEST a dû faire face afin d’assurer la défense de ses intérêts, Monsieur, [M], [D] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa propre demande à ce titre.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur, [M], [D] de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie versé et de paiement des pénalités de retard ;

DEBOUTE Monsieur, [M], [D] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [D] à payer à la SAS IMMO INVEST la somme de 214,60 euros au titre de la moitié des frais de constat de commissaire de justice ;

DEBOUTE la SAS IMMO INVEST de sa demande de paiement de la somme de 853,06 euros, cette somme ayant été prise en compte pour le calcul du montant retenu au niveau du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la SAS IMMO INVEST de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [D] à payer à la SAS IMMO INVEST la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [D] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente