TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00420 – N° Portalis DB2R-W-B7J-DZIW

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE / [U] [R] épouse [E], [N] [E]

MINUTE N° : 25/00351

DEMANDEUR

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE

DEFENDEURS

Madame [U] [R] épouse [E]

née le 08 Février 1978

demeurant [Adresse 2]

comparante à l’audience du 14 Mai 2025

Monsieur [N] [E]

né le 02 Novembre 1968

demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 11 Juin 2025

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 10 septembre 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ.

Expédition délivrée le même jour aux défendeurs + préfecture.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 11 août 2015 et régulièrement renouvelé par tacite reconduction, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE a donné en location à Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 467,70 €, charges en sus.

En vertu d’un contrat de bail en date du 07 août 2015 et régulièrement renouvelé par tacite reconduction, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE a donné en location à Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] un garage n°7552.6002 situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 55 €, charges en sus.

Par acte en date du 18 septembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer.

Après avoir saisi la CCAPEX, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE a, par acte en date du 24 février 2025 notifié au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, fait assigner Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin de voir :

— constater la résiliation des baux et subsidiairement la prononcer,

— ordonner l’expulsion des défendeurs, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 7 290,67 € pour l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexé sur l’indice de révision des loyers, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience, le demandeur maintient ses demandes, actualisant sa demande en paiement, au regard des échéances courues depuis l’assignation, à la somme de 10 554,83 € (échéance de mai 2025 incluse). Il expose que la dette est importante et qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant. Il conteste par ailleurs les désordres allégués par le défendeur, faisant valoir qu’aucun élément probant n’est versé et qu’en tout état de cause, ces prétendus désordres ne justifient pas le non paiement du loyer. Il ajoute que l’éventuelle régularisation de charges créditrice ne couvrira pas la dette.

Monsieur [N] [E] expose qu’il n’a pas repris le paiement des loyers et qu’il attendait de venir au tribunal. Il sollicite l’octroi de délais de paiement selon une mensualité de 350 € pour la dette de loyer et le maintien du bail.

Il soutient que le bâtiment dans lequel se trouve le logement n’est pas terminé, qu’il n’y a pas de compteur individuel pour le chauffage et que les provisions ne sont pas ajustées aux charges réelles. Il affirme attendre une régularisation de charges depuis deux ans et considère que le bailleur manque à ses obligations en n’y procédant pas et en ne réparant pas la porte de l’immeuble et son store.

Il expose par ailleurs sa situation financière, précisant percevoir avec son épouse 3500 euros par mois et ajoutant que son fils et lui ont des problèmes de santé.

Assignée à Etude, Madame [U] [E] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier fait état de la situation d’emploi de l’épouse, de la perception d’un rente par l’époux et de la répartition des dépenses entre eux qui impliquait que l’époux acquitte le loyer. Il est mentionné que les justificatifs n’ont pas été produits et que l’époux ne s’est jamais présenté aux rendez-vous proposés.

MOTIFS

— Sur la résiliation du bail

Attendu que conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la conclusion du bail et de la délivrance du commandement, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux ;

Qu’en l’espèce, le bail principal, dont le bail accessoire relatif au garage suit le sort, contient une clause résolutoire qui a été visée dans le commandement du 18 septembre 2024 délivré aux défendeurs ;

Qu’il ressort du décompte produit que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois ;

Et attendu que le manquement du bailleur à son obligation de procéder à la dernière régularisation de charges annuelles ne caractérise pas sa mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, dès lors que celle-ci se fonde sur une dette locative bien supérieure à l’éventuelle régularisation créditrice, et que le défaut de régularisation annuelle est sanctionné par la possibilité pour le locataire de solliciter un paiement fractionné, ce qu’il n’a pas fait ;

Que de même, les prétendus manquements du bailleur à son obligation de délivrance, à les supposer établis, ne caractérisent pas non plus sa mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, dès lors que, faute de gravité suffisante, ils n’ont pas pour conséquence de rendre le logement indécent, ni de libérer le locataire de sa propre obligation de paiement ;

Qu’il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux à la date du 18 novembre 2024 ;

Et attendu que si l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux conditions d’octroi de délais et de suspension de la clause résolutoire, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement et, à la demande du bailleur ou du locataire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, c’est à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, d’une part, Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, alors même qu’ils disposent de ressources mensuelles suffisantes ;

Que d’autre part, ils n’ont fait que des réglements partiels depuis plusieurs mois, si bien que la dette locative s’est aggravée de manière significative, indépendamment de l’éventuelle régularisation créditrice de charges à venir ;

Qu’il en résulte que, les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire n’étant pas remplies, les demandes à ce titre seront rejetées ;

Qu’ainsi, il sera ordonné aux défendeurs de libérer les locaux qu’ils occupent de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans la huitaine de la présente décision et il sera ordonné, à défaut d’exécution volontaire, leur expulsion ;

Que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Sur la demande de paiement

Attendu que l’obligation au paiement du loyer par les défendeurs résulte du bail, de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en outre, étant occupants sans droit ni titre depuis la résiliation des baux, Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] sont redevables depuis cette date d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dues à défaut de résiliation, soit la somme mensuelle de 847,29 €, révisable comme le loyer et majorée ou minorée dans les mêmes conditions que celles applicables au loyer, et soumise à régularisation annuelle de charges, cette indemnité ayant pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur ;

Et attendu que l’absence de régularisation annuelle de charge ne constitue pas une exception d’inexécution que le locataire peut invoquer pour ne pas acquitter le loyer et les provisions, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant d’ailleurs une sanction spécifique permettant au locataire de payer par douzième s’il en fait la demande ;

Que de même, l’absence d’installation de compteurs individuelles dans l’immeuble, même obligatoire, ne justifie pas non plus une exception d’inexécution permettant au locataire de ne pas acquitter le loyer et les charges (provisionnelles puis régularisées), ce manquement étant sans incidence sur la jouissance effective du logement ;

Qu’enfin, non seulement les photographies produites, dont le lieu n’est pas déterminable, ne permettent guère d’établir les défauts affectant la porte d’immeuble et le store, mais, en tout état de cause, ces défauts, mineurs et n’empêchant pas la jouissance du logement, ne justifient pas non plus une exception d’inexécution permettant au locataire de ne pas acquitter le loyer et les charges ;

Qu’en conséquence, il convient d’une part de condamner Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E], solidairement en vertu de l’article 220 du code civil et de la stipulation de solidarité, à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE la somme de 10 398,20 € au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 05 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, déduction faite des frais relevant des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision à défaut d’autre demande ;

Qu’il convient d’autre part de les condamner, solidairement en vertu de l’article 220 du code civil, au paiement de l’indemnité d’occupation ci-dessus définie, à compter du 1er juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Sur les autres demandes

Attendu que Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] succombant à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

Attendu en revanche que la situation économique des parties commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire des baux du 07 et 11 août 2015 consentis par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE à Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] née [R], portant sur un logement et un garage situés [Adresse 3], est acquise au 18 novembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] née [R] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] née [R] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

DIT que faute pour Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] née [R] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et suivants et les articles R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] née [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE la somme de 10 398,20 € (DIX MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET VINGT CTS) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] née [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 847,29 €, révisable et majorée ou minorée dans les mêmes conditions que le loyer, et soumise à régularisation annuelle de charges, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] et Madame [U] [E] née [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE