N° RG 25/01681 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNUK

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01681 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNUK

NAC: 70Z

Copie certifiée conforme

délivrée le

à la SELARL ARCANTHE

à M^e Vincent BARAY

àla SCP BARBIER ET ASSOCIES

à la SELARL CABINET D’AVOCATS [Localité 1]-CARA-DUFOUR

à M^e Marie-Victoire CHAZEAU

à la SELARL CLF

à la SELAS D’AVOCATS ATCM

à M^e Claire GOULOUZELLE

à M^e Marine NEMR

à la SELEURL NICOLAS RAMONDENC

à M^e Céline NOUAILLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 MAI 2026

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] représenté par son syndic la société DOMICIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

S.A.S. ICADE PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS (plaidant) et M^e Vincent BARAY, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A. ALBINGIA prise en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la Société ICADE PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Marine NEMR, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître Samia DIDI MOULAÏ avocat au barreau de PARIS (plaidant)

S.A.S. ATELIER D’ARCHITECTURE DIANA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) prise en sa qualité d’assureur de la Société ATELIER D’ARCHITECTURE DIANA, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE

S.E.L.A.R.L. [T]. INFRA, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et M^e Mélanie MAINGOURD, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

S.A.S. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION venant aux droits de la Société BUREAU VERITAS, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par M^e Emmanuel PERREAU, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et M^e Claire GOULOUZELLE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

S.A. QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S représentée par son mandataire en FRANCE – LLOYD’S INSURANCE COMPANY prise en sa qualité d’assureur de la Société BUREAU VERITAS, aux droits de laquelle vient la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Emmanuel PERREAU, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et M^e Claire GOULOUZELLE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

SMABTP TRAVAUX PUBLICS (SMABTP), es qualité d’assureur de la société D.RESO, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.S. SPIE BATIGNOLLES H.P.B, dont le siège social est sis [Adresse 15]

défaillant

S.A. MMA IARD SA venant aux droits de la Société COVEA RISKS, prise en sa qualité d’assureur de la Société SPIE BATIGNOLLES HPB, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par Maître Pierre JOURDON de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES venant aux droits de la Société COVEA RISKS, prise en sa qualité d’assureur de la Société SPIE BATIGNOLLES HPB, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par Maître Pierre JOURDON de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Société VEOLIA EAU COMPAGNIE GENERALE DES EAUX, dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par M^e Céline NOUAILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

[Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 18]

représentée par Maître François-xavier DUFOUR de la SELARL CABINET D’AVOCATS MONTAZEAU-CARA-DUFOUR, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 26 mars 2026

PRÉSIDENT : Laure GABINAUD, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Laure GABINAUD, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 11 septembre 2025, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires (Sdc) de la [Adresse 19] [Adresse 20] a fait assigner :

— le Sdc de la [Adresse 5],

— la société par actions simplifiée (Sas) Icade Promotion,

devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour voir ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, du fait des désordres affectant l’immeuble sis [Adresse 21], à la suite de travaux d’édification, condamner les défendeurs à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens pour être joints au fond.

Par actes de commissaire de justice des 23, 24 et 27 octobre 2025, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé, la Sas Icade Promotion a fait assigner :

— la société anonyme (Sa) Albingia, ès qualités d’assureur Constructeur Non-Réalisateur (CNR) de la Sas Icade Promotion,

— la Sas Atelier d’Architecture Diana,

— la société d’assurance mutuelle Mutuelle des Architectes Français (Maf), ès qualités d’assureur de la Sas Atelier d’Architecture Diana,

— la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (Selarl) [T]. Infra,

— la Sas Bureau Veritas Construction,

— la Sa Qbe Syndicate 1886 des [Adresse 22], représentée par son mandataire en France, Lloyd’s Insurance Company, ès qualités d’assureur de la Sas Bureau Veritas Construction,

— la société d’assurance mutuelle Smabtp, ès qualités d’assureur de la société D. Reso,

— la Sas Spie Batignolles Hpb,

— la Sa Mma Iard venant aux droits de la société Covea Risks, ès qualités d’assureur de la Sas Spie Batignolles Hpb,

— la société d’assurance mutuelle Mma Iard Assurances Mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks, ès qualités d’assureur de la Sas Spie Batignolles Hpb,

— la société Veolia Eau Compagnie Générale Des Eaux,

— l’établissement public [Localité 2] Métropole,

devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour voir ordonner la jonction de cette nouvelle instance avec celle initiée par le Sdc de la [Adresse 1], juger que l’ordonnance à intervenir et les opérations d’expertise qui seront ordonnées seront opposables à ces dernières et réserver les dépens et toute demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, le juge des référés a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 25/1972 et RG 25/1681.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026.

Dans ses dernières écritures, le Sdc de la [Adresse 1] maintient les termes de son assignation en précisant, en réponse aux conclusions de la société Icade Promotion, notamment sur l’irrecevabilité alléguée de la demande d’expertise en l’absence de tentative préalable de résolution amiable, que cette demande ne relève pas d’un trouble anormal du voisinage et est indéterminée. Il s’agit selon elle d’une demande d’instruction in futurum ayant pour objet de faire constater des éléments techniques relatifs à l’ouvrage réalisé par la société Icade Promotion, laquelle n’entre pas dans le champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile. S’agissant du rejet sollicité de la mesure d’expertise, le Sdc de la [Adresse 1] rappelle que l’exigence d’un motif légitime n’implique pas la preuve préalable du désordre. En outre, elle soutient que l’existence de désordres techniques est exposée dans le courrier du 28 août 2025 de la société Foncia à l’intention de la société Icade Promotion, ainsi que dans les photographies annexées. Ces éléments suffisent selon elle à établir le caractère plausible des désordres, et, par conséquent l’existence d’un motif légitime justifiant la demande d’expertise. Par ailleurs, elle souligne que la conformité des travaux au permis de construire n’exclut pas la possibilité d’ordonner une mesure d’instruction destinée à établir des faits techniques. De même, elle estime que l’avis favorable rendu par Veolia est sans incidence sur la demande d’expertise puisqu’elle ne porte que sur la possibilité de raccordement au réseau public et ne préjuge ni de la régularité du tracé privé, ni de la conformité technique de l’ouvrage exécuté par la société Icade Promotion.

Dans ses dernières écritures, la Sas Icade Promotion demande au juge des référés de :

à titre liminaire

— constater que les demande d’expertise judiciaire du Sdc de la [Adresse 1] relève d’un trouble et d’un conflit de voisinage,

— constater que le Sdc de la [Adresse 1] n’a préalablement à l’introduction de la présente instance effectué aucune tentative de résolution amiable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,

— en conséquence, déclarer irrecevable le Sdc de la [Adresse 1] et rejeter l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

à titre principal

— juger que le Sdc de la [Adresse 1] ne démontre pas un motif légitime au soutien de sa demande de mesure d’expertise,

— en conséquence, débouter le Sdc de la [Adresse 1] de sa demande d’expertise judiciaire et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire une expertise judiciaire était ordonnée,

— juger qu’elle formule les plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par le Sdc de la [Adresse 1],

— juger que la mission de l’expert devra être strictement limitée au seul désordre allégué, à savoir un prétendu phénomène d’obstruction (« bouchon ») qui affecterait le réseau d’évacuation des eaux usées de la résidence Plein [Localité 4],

— rejeter les chefs de mission suivants :

* dire si le réseau d’évacuation réalisé par la société Icade Promotion au sein de la copropriété Plein [Localité 4] est conforme au permis de construire, et de manière générale aux autorisations administratives, ainsi qu’aux actes sous seing privé ayant pu être entérinés par les parties,

* dans la négative, préconiser les travaux de reprise nécessaire afin de pouvoir raccorder le réseau privatif d’eaux usées au sein de la [Adresse 1],

* chiffrer les travaux nécessaires et en déterminer la durée et le coût,

* de manière générale, chiffrer le préjudice qu’elle subit du fait des manquements du Sdc,

— rejeter le complément de mission sollicité par le Sdc de la résidence [Adresse 23] tenant à ce que l’expert « se prononce sur les préjudices passés et à venir résultant de la présence du réseau [Localité 5] de la copropriété voisine sur son fond et l’utilisation de son propre réseau »,

— juger que l’ordonnance à intervenir et les opérations d’expertise ordonnées seront opposables aux sociétés appelées en cause par ses soins,

— débouter la société [T]. Infra de sa demande de mise hors de cause et de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Icade Promotion au titre des frais irrépétibles,

en tout état de cause,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

— condamner le Sdc de la [Adresse 1] au paiement d’une somme de 3 000 euros à son profit sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Concluant en réponse, le Sdc de la [Adresse 5] ne s’oppose pas sous les protestations et réserves d’usage, à la mesure d’expertise et souhaite voir compléter la mission de l’expert afin qu’il se prononce sur les préjudices passés et à venir résultant de la présence du réseau [Localité 5] de la copropriété voisine sur son fond et l’utilisation de son propre réseau, ainsi que condamner le demandeur aux dépens.

La Sa Albingia, ès qualités d’assureur CNR de la société Icade Promotion ne s’oppose pas sous les protestations et réserves d’usage, à la mesure d’expertise et souhaite voir juger que tant la provision à valoir sur honoraires de l’expert judiciaire, que tous les frais et dépens afférents à la présente procédure, seront supportés par le demandeur, au besoin, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra.

La Sas Atelier d’Architecture Diana et la société d’assurance mutuelle Maf, ès qualités d’assureur de la Sas Atelier d’Architecture Diana ne s’opposent pas sous les protestations et réserves d’usage, à la mesure d’expertise sous réserve de sa recevabilité au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile, et souhaitent voir condamner le Sdc de la [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

La Selarl [T]. Infra demande au juge des référés de :

— rejeter la demande d’expertise sollicitée par la société Icade Promotion à son encontre,

— condamner la société Icade Promotion à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

subsidiairement,

— donner acte de ses plus expresses protestations et réserves de recevabilité, de prescription, de garantie, de responsabilité, de droit et de fait à l’égard de la demande d’ordonnance commune formée à son encontre,

— réserver les dépens.

La Sas Bureau Veritas Construction et la Sa Qbe Syndicate 1886 des Lloyd’s, représentée par son mandataire en France, Lloyd’s Insurance Company, ès qualités d’assureur de la Sas Bureau Veritas Construction ne s’opposent pas sous les protestations et réserves d’usage, à la demande tendant à leur rendre commune et opposable la mesure d’expertise à venir et souhaitent voir débouter l’ensemble des recours en garantie exercés à leur encontre en vertu de l’indemnité requise par le Sdc de la [Adresse 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que réserver les dépens.

La société d’assurance mutuelle Smabtp, ès qualités d’assureur de la société D. Reso ne s’oppose pas sous les protestations et réserves d’usage, à la mesure d’expertise et souhaite voir condamner la requérante aux entiers dépens de l’instance.

La Sa Mma Iard et la société d’assurance mutuelle Mma Iard Assurances Mutuelles venants aux droits de la société Covea Risks, ès qualités d’assureurs de la Sas Spie Batignolles Hpb ne s’opposent pas sous les protestations et réserves d’usage, à la mesure d’expertise.

L’établissement public [Localité 2] Métropole ne s’oppose pas à ce que la mesure d’expertise judiciaire à venir lui soit déclarée commune et opposable sous les plus expresses protestations et réserves d’usage et souhaite voir débouter l’ensemble des recours en garantie à son encontre qu’il s’agisse d’une éventuelle demande de provision ou des demandes formées en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que réserver les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée par acte remis à personne habilitée, la Sas Spie Batignolles Hpb n’a pas comparu.

A l’audience, la société Veolia Eau Compagnie Générale Des Eaux ne s’est pas opposée à la mesure d’expertise, sous les protestations et réserves d’usage.

En outre, le Sdc de la [Adresse 1] souligne que la copropriété Plein [Localité 4] a découvert sur ses parties privatives un regard appartenant à la copropriété Les [Localité 6] de Rangueil sans qu’aucune servitude n’existe à ce titre. Dans ces conditions, il sollicite une expertise afin de vérifier l’état de ce regard, d’en apprécier la conformité juridique et administrative et, le cas échéant, de déterminer les travaux nécessaires pour assurer le raccordement du réseau de la copropriété [Adresse 20]. Il s’agit donc selon lui d’un litige relatif à la construction et non d’un litige de voisinage comme le soutient la société Icade Promotion.

La société Icade Promotion soulève l’irrecevabilité de la demande d’expertise présentée par le Sdc de la [Adresse 1]. En effet, le litige relève selon elle d’un conflit de voisinage, de sorte qu’une tentative préalable de résolution amiable était obligatoire en application de l’article 750-1 du code de procédure civile, exigence qui n’a pas été respectée. En outre, elle considère que le demandeur ne justifie pas d’un motif légitime à sa demande, aucun procès-verbal d’huissier ni de constat n’étant produit, et les deux photographies fournies étant de qualité insuffisante. Par ailleurs, les difficultés invoquées relèvent selon elle davantage d’un défaut d’entretien (bouchons) que d’un véritable désordre. En parallèle, la société Icade Promotion relève qu’il est demandé à l’expert de se prononcer sur la conformité de la construction au permis de construire, alors même qu’un certificat de conformité a été délivré par l’autorité administrative, ainsi qu’un certificat attestant de la conformité du raccordement au réseau des eaux usées. À titre subsidiaire, elle précise avoir procédé en sa qualité de constructeur non réalisateur aux appels en cause jugés nécessaires.

La Selarl [T]. Infra insiste sur le fait que les désordres n’entrent pas dans son champ d’intervention en sa qualité de géomètre et qu’il n’y a aucune perspective de litige à son encontre donc sa présence à l’expertise n’est pas nécessaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, l’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties :

— d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, ou

— d’une tentative de médiation, ou

— d’une tentative de procédure participative.

La liste des modes de résolution amiable qui doivent être tentés est alternative et limitative. La demande doit tendre au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, ou être relative à une action en bornage, ou à l’un des conflits de voisinage mentionnés à l’article R. 211-3-8 du code l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

La loi ne distingue pas selon que la procédure est au fond ou en référé.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa notamment si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et, notamment du courriel du 12 juin 2025 envoyé par le syndic professionnel du Sdc Les [Localité 6] de Rangueil au directeur opérationnel de la société Icade Promotion (pièce 3 demandeur) que la demande d’expertise formée par le Sdc de la [Adresse 1] trouve son origine dans « un litige avec les voisins au sujet du raccordement des eaux usées ».

Dès lors, la demande porte certes sur une mesure in futurum, cependant l’action du Sdc de la [Adresse 1] est relative à des troubles anormaux de voisinages liés au raccordement des eaux usées et à l’existence éventuelle de nuisances olfactives.

A cet égard, le requérant ne justifie pas avoir tenté l’un des modes de résolution amiable énumérés à l’article précité. Il échoue en sus à établir que les circonstances de l’espèce rendent impossible une telle tentative, les multiples échanges écrits entre les parties avant qu’ils ne s’adressent à leurs avocats respectifs ne montrant pas une impossibilité de communication entre elles, mais au contraire un besoin de restaurer une communication.

En conséquence, le Sdc de la [Adresse 1] doit être déclaré irrecevable en son action et renvoyé à tenter l’un des modes de résolution amiable du litige qui l’oppose au Sdc de la résidence Plein [Localité 4] et à la Sas Icade Promotion mentionné à l’article 750-1 précité, sans qu’il n’y ait besoin d’examiner les autres moyens.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge du Sdc de la [Adresse 1].

Au vu des circonstances de l’affaire, toute demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme ils en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Déclare irrecevable la demande d’expertise et renvoie le demandeur à tenter l’un des modes de résolution amiable mentionné à l’article 750-1 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens de l’instance,

Rejette toute demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,