MINUTE N° : 25/00508

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/04280

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 7] METROPOLE HABITAT, (OPH)

ET :

[O] [Y]

[B] [Y]

Débats à l’audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 7] METROPOLE HABITAT (OPH), dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Mme [K], salariée au service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/04280

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 7] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [G] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 448,05 € hors charges.

Par avenant en date du 21 juillet 2022, le contrat de bail consenti à Madame [P] [G] a été cédé à Monsieur et Madame [F] [O] et [B].

Le 6 juin 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [F] [O] et [B] par acte de commissaire de justice du 26 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [F] [O] et [B] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [F] [O] et [B] se trouvent être occupants sans droit ni titre à compter du 16 juin 2024 ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [F] [O] et [B] au paiement de la somme de 11 249,95 € représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés de janvier 2024 à juillet 2024 ainsi que le montant du SLS forfaitaire, déduction faite des versements effectués, outre les frais de de commandement inclus ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [F] [O] et [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de résiliation du bail ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [F] [O] et [B] à verser à l’OPH [Localité 7] HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [F] [O] et [B] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 27 août 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 mars 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT – représenté par Madame [K] [U] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8 072,47 € arrêtée au 5 mars 2025. Elle ajoute n’avoir aucun contact les locataires depuis janvier 2025.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 26 août 2024 signifiés à étude, Monsieur et Madame [F] [O] et [B] étaient ni présents ni représentées à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est suscpetible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 26 août 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 27 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines ne s’applique qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le bail signé entre les parties le 15 décembre 2021 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024 à Monsieur et Madame [F] [O] et [B] et portant sur la somme de 6 723,55 € dont 6 540,74 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de ladite loi et, par conséquent, la clause résolutoire ne peut produire ses effets que deux mois après la délivrance du commandement de payer en date du 6 juin 2024.

Monsieur et Madame [F] [O] et [B] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail sont réunies au 7 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 décembre 2021, le commandement de payer délivré le 6 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 5 mars 2025 faisant apparaître une somme de 8 072,47 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 322,29 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur au locataire de janvier à octobre 2024, outre des frais de dossier de 20,00 € prélevés en janvier 2024 et en janvier 2025, correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Par conséquent, il convient de déduire du décompte la somme de 116,20 € à ce titre.

En outre, il résulte du décompte susvisé que le bailleur a prélevé un surloyer de 1 220,23 € aux locataires en janvier et février 2025. Or, le bailleur ne justifie ni de la mise en demeure prescrite par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation ni des modalités du calcul du surloyer de solidarité qu’il a appliquées, de sorte que ces sommes n’apparaîssent pas dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [F] [O] et [B] à verser à l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 5 193,52 € (8 072,47 € – 322,29 € – 116,20 € – 2 40,46 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [F] [O] et [B] n’ont pas compru à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués et, partant, s’interdisent de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Monsieur et Madame [F] [O] et [B] n’ont pas repris le paiement des loyers avant l’audience et n’ont fait aucun règlement depuis octobre 2024.

Il n’y a donc pas lieu de leur accorder des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du contrat de bail à compter du7 août 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [F] [O] et [B].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur et Madame [F] [O] et [B] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 7 août 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 7 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur et Madame [F] [O] et [B].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [F] [O] et [B] à payer à l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 5 193,52 € (CINQ MILLE CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 mars 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 7 août 2024 ;

Dit que Monsieur et Madame [F] [O] et [B] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [F] [O] et [B] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur et Madame [F] [O] et [B] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 8], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [F] [O] et [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [F] [O] et [B] à payer à l’OPH [Localité 7] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 payable à terme échu au 30 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

RG 24/04280

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [F] [O] et [B] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,