TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/03101

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPYV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. PROMOLOGIS

C/

[D] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis “[Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [K] [I], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 28 septembre 2023, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [D] [N] un appartement à usage d’habitation Logement n°[Adresse 2] situés [Adresse 9] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 319,09 euros et une provision sur charges mensuelle de 65,58 euros.

La S.A PROMOLOGIS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 2 septembre 2024.

Le 31 mars 2025, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [D] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la S.A PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— constater que Monsieur [D] [N] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [D] [N] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de votre chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [D] [N] par provision au paiement de la somme de 2.435,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 2 juin 2025, somme qui sera réevaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation,

— de condamner Monsieur [D] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à votre départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— de condamner Monsieur [D] [N] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter,

— de condamner Monsieur [D] [N] aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile ,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juin 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la S.A PROMOLOGIS, représentée par Madame [K] [I], munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.316,47 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 10 juin 2025, Monsieur [D] [N] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

En outre, la S.A PROMOLOGIS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 2 septembre 2024.

Par ailleurs, la S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

— fondée sur le défaut d’assurance

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (7-6 « Obligation d’assurance ») indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifiée le 31 mars 2025.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, Monsieur [D] [N], le locataire, non comparant, ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant la délivrance du commandement.

Toutefois, il ressort du décompte produit aux débats par la S.A PROMOLOGIS qu’à compter du mois de mars 2025, la bailleresse avait souscrit pour le compte de Monsieur [D] [N] une assurance locataire. Il ressort donc que Monsieur [D] [N] était au jour de la délivrance du commandement assuré.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ne sont donc pas remplies.

— fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le bail conclu le 28 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 Résiliation pour non-paiement) prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai plus favorable au locataire.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.239,49 euros a été signifié le 31 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [D] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juin 2025.

La résiliation est intervenue le 1er juin 2025 et Monsieur [D] [N] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [D] [N] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A PROMOLOGIS produit un décompte du 18 novembre 2025 démontrant que Monsieur [D] [N] reste devoir la somme de 2.211,87 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (13,04+91,56 = 104,6).

Monsieur [D] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.211,87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [D] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 1er juin 2025 au 31 octobre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PROMOLOGIS, Monsieur [D] [N] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2023 entre la S.A PROMOLOGIS et Monsieur [D] [N] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 5] sont réunies à la date du 1er juin 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à verser à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.211,87 euros (décompte arrêté au 18 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à verser à la S.A PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le juge,