MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 22 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 24/00379 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SRXQ

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 22 Avril 2026

PRESIDENT

Monsieur LE GUILLOU, Vive-Président,

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 22 avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. LOCAGIRE, RCS Carcassonne 451 346 977, prise en la personne de son gérant, Monsieur [B] [N],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 001

DÉFENDERESSE

S.A.S. MA INVEST, RCS Toulouse 902 902 154,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 décembre 2022, la SCI Locagire a consenti à la SAS Ma invest une promesse unilatérale de vente portant sur un hangar avec un terrain sis au [Adresse 3] à [Localité 1] (31) cadastrés n° A0[Cadastre 1], A0[Cadastre 2], A0[Cadastre 3] et A0[Cadastre 4] moyennant le prix de 380 000 euros, la date de réalisation de la promesse étant fixée au 6 mars 2023.

L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention, au plus tard le 6 février 2023, d’un ou plusieurs prêts immobiliers d’un montant total de 280 000 euros au maximum, au taux d’intérêt de 3% sur une durée de 15 ans, et le versement d’une indemnité d’immobilisation de 38 000 euros, la moitié de cette somme ayant été versée par le bénéficiaire au notaire rédacteur.

La SCI Locagire a, par l’intermédiaire du notaire rédacteur, adressé le 20 avril 2023 une mise en demeure à la SAS Ma invest afin qu’elle lui verse la somme de 38 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, la SCI Locagire a assigné la SAS Ma invest devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation en exécution de la promesse de vente.

Par conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 23 septembre 2025, la SCI Locagire demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner la SAS Ma invest à lui payer une indemnité de 38 000 euros majorée des intérêts au taux légal depuis le 20 avril 2023,Condamner la SAS Ma invest aux entiers dépens,Condamner la SAS Ma invest au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Elle allègue, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1304 du code civil, que le bénéficiaire de la promesse de vente n’a pas rapporté la preuve qu’il a exécuté son obligation contractuelle de solliciter des prêts immobiliers dans les délais prévus, qu’en conséquence la condition suspensive est défaillie et qu’elle est fondée à solliciter sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation. En réponse à la défenderesse, elle considère que cette dernière savait dans quel contexte économique s’inscrivait le prêt.

Par conclusions responsives n°2 notifiées électroniquement en date du 9 avril 2025, la SAS Ma invest demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter la SCI Locagire de l’ensemble de ses demandes,A titre reconventionnel,

Condamner la SCI Locagire aux dépens avec recouvrement direct au profit de la SELARL CLF,

Condamner la SCI Locagire à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Elle invoque au soutien de ses demandes, sur le fondement de la promesse de vente conclue entre les parties, qu’elle a effectué les démarches afin d’obtenir le prêt immobilier mais n’a pas été en capacité d’obtenir celui-ci au vu du contexte économique défavorable. Elle soutient également que l’absence de préjudice causé à la demanderesse implique qu’elle n’est pas fondée dans sa demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 13 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 4 février 2026 et mise en délibéré au 22 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

De plus, aux termes de l’article 1176 du code civil : « Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les parties sont convenues en page 12 de la promesse unilatérale de vente en date du 6 décembre 2022 (pièce 1 demandeur) d’une condition suspensive particulière d’obtention « d’un ou plusieurs prêts » d’un montant total maximal de deux cent quatre-vingt mille euros dont « les taux fixes d’intérêts, hors assurance, et les durées entraînent un montant total d’échéances mensuelles constantes, assurance non comprise, d’un maximum de 3%, sur une durée de 15 ans », ces prêts devant être « garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité ».

Concernant le délai, la promesse de vente stipule : « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 6 février 2023 » et « cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus ». « Passé ce délai de huit jours [après mise en demeure par le promettant de justifier la réalisation ou la défaillance de la condition] sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans aucune formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant ».

La promesse de vente stipule encore que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive ».

Dans ses écritures, la SAS Ma invest reconnaît qu’elle n’a jamais obtenu le ou lesdits prêts.

Dès lors, la condition suspensive est défaillie et la promesse unilatérale de vente est devenue caduque.

En application des stipulations contractuelles précitées, pour se libérer de son obligation en paiement d’une indemnité d’immobilisation à la promettante, le bénéficiaire doit prouver que la condition n’est pas défaillie de son fait.

En l’espèce, la SAS Ma invest fournit au dossier une attestation de la société Kanopé courtage (pièce 1 défendeur) selon laquelle aucune des banques sollicitées afin de lui accorder un prêt n’a accepté. Elle produit également une attestation de la Banque populaire Occitanie (pièce 2 défendeur) selon laquelle cette dernière a refusé de lui accorder le prêt immobilier.

Ainsi, elle ne prouve le refus que d’une seule banque concernant un unique prêt immobilier, qui plus est, à un taux qui n’était pas celui convenu dans la promesse unilatérale de vente. Elle n’apporte, au soutien de ses refus de financement, que le courrier d’une entreprise de courtage, qui ne peut à lui seul, justifier qu’aucune des banques contactées n’a accepté de lui accorder le prêt.

Dès lors, elle ne prouve pas avoir accompli les démarches « nécessaires » à l’obtention de ce prêt.

La SAS Ma invest allègue un contexte économique défavorable, avec des taux de crédit immobilier ayant connu une majoration très importante au cours de cette période, la mettant dans l’impossibilité de contracter un prêt immobilier dans les conditions de la promesse unilatérale de vente.

S’il est indéniable qu’en 2022 les taux de prêts immobiliers ont été plus bas qu’en 2023, ceux-ci n’ont cependant pas subi une évolution déraisonnable en l’espace de quatre mois entre la signature de la promesse de vente unilatérale et le délai de validité de la condition suspensive. La SAS Ma invest fournit elle-même un graphique des taux de crédits immobiliers aux particuliers démontrant que les taux ont augmenté de moins de 0,5% entre novembre 2022 et février 2023. Ainsi, elle ne peut se prévaloir d’un contexte économique défavorable puisqu’à la date de la signature de la promesse de vente, le contexte économique était le même et qu’elle a tout de même conclu la promesse unilatérale de vente.

Il résulte de ce qui précède que l’impossibilité pour la SAS Ma invest d’obtenir un ou des prêts immobiliers conforme aux stipulations de la promesse unilatérale de vente n’est qu’une conséquence directe de son propre fait.

Dès lors, en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive, dont la SAS Ma invest a empêché l’accomplissement, est réputée accomplie.

Par suite, l’indemnité d’immobilisation, dont le contrat ne conditionne pas le paiement à l’existence d’un préjudice résultant de la caducité de la promesse de vente, restera acquise au promettant.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS Ma invest au paiement à la SCI Locagire de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente unilatérale conclue le 6 décembre 2022, soit 38 000 euros.

De plus, aux termes de l’article 1231-6 du code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. »

La SAS Ma invest sera donc condamnée au paiement à la SCI Locagire de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente, soit 38 000 euros, assortie des intérêts au taux légal depuis le 20 avril 2023.

Sur les mesures de fin de jugement :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que Ie juge, par décision motivée, n’en mette Ia totalité ou une fraction à Ia charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la SAS Ma invest, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « Ie juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie Ia somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de I’équité ou de Ia situation économique de la partie condamnée. II peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ».

En l’espèce, la SAS Ma invest, condamnée aux dépens, sera condamnée au paiement à la SCI Locagire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, d’une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros et sera déboutée de sa demande au même titre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS Ma invest au paiement à la SCI Locagire de la somme de 38 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal depuis le 20 avril 2023 ;

CONDAMNE la SAS Ma invest au paiement à la SCI Locagire de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS Ma invest de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Ma invest aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT