TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00564 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U4DX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 28 Mai 2026

[O] [N] [F]

C/

[Q] [W]

[S] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M. [O] [N] [F]

Expédition délivrée à toutes les parties le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [S] GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [O] [N] [F], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

ET

DÉFENDEURS

M. [Q] [W], demeurant ETAGE [Adresse 5]

représenté par M^e Clémence DOUMENC, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [S] [R], demeurant [Adresse 6] [Adresse 5]

représenté par M^e Clémence DOUMENC, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 juin 2020 prenant effet au 01 juillet 2020, Monsieur [O] [N] [F] a donné à bail à Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] un appartement à usage d’habitation (n°9), Etage 4, ainsi qu’une place de parking (n°9), situés [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 735 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Le 06 mai 2025, Monsieur [O] [N] [F] a fait signifier à Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [O] [N] [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 mai 2025.

Une première assignation a été délivrée le 01 août 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, Monsieur [O] [N] [F] a ensuite fait assigner Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 11.150 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 novembre 2025.

Après renvoi le 20 février 2026, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 03 avril 2026.

Monsieur [O] [N] [F], comparant, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 12.730 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2026 comprise. Il se désiste cependant de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions de :

— constater qu’ils ont repris le versement intégral du loyer courant

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et leur expulsion,

— leur accorder des délais de paiement afin qu’ils puissent apurer leur dette locative sur une duré de 36 mois par des versements de 150 euros,

— débouter de la demande d’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Ils précisent que Madame [S] [R] a notamment notifié un congé au bailleur le 30 mars 2026 qui prendra effet au 03 mai 2026. Ils précisent que Monsieur [Q] [W] perçoit le RSA à hauteur de 646,52 euros et Madame [S] [R] perçoit un salaire de 1.522,13 euros.

Un diagnostic social et financier concernant Madame [S] [R] a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience et aux termes duquel il est mentionné qu’elle travaille en CDI et un a deuxieme emploi en tant qu’auto-entrepreneur comme secrétaire administrative, qu’elle a un enfant d’une précédente union de 5 ans à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [O] [N] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 04 juin 2020 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 5.620 euros a été signifié le 06 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 juillet 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [O] [N] [F] produit un décompte du 01 avril 2026 démontrant que Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] restent devoir la somme de 12.730 euros, mensualité d’avril 2026 comprise.

Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 12.730 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025 sur la somme de 11.150 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aucune suspension de la clause résolutoire n’ayant été demandée par Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] qui indiquent avoir délivré congé et souhaiter quitter les lieux, elle sera donc considérée comme acquise.

* Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

A ce titre, Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] versent au dossier des éléments démontrant que Monsieur [Q] [W] perçoit le RSA à hauteur de 646,52 euros et Madame [S] [R] perçoit un salaire de 1.522,13 euros.

Selon le diagnostic social et financier concernant Madame [S] [R], elle travaille en CDI et un a deuxieme emploi en tant qu’auto-entrepreuneur comme secrétaire administrative. Elle a notamment repris les paiements du loyer courant en février et mars 2026. Elle avait aussi versé en plus du loyer courant la somme de 200 euros en mars 2025 et un paiement partiel de 200 euros en février 2025. En effet, elle avait été licenciée économiquement en août 2024 puis elle a retrouvé un emploi en CDD puis CDI en janvier 2025. En plus de cet emploi, elle travaille comme secrétaire administrative en tant qu’auto-entrepreneur depuis octobre 2025.

Il résulte donc des débats et des pièces fournies au dossier que Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] ont repris le paiement du loyer et charges et que compte tenu de leurs ressources, ils apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier, moyennant des délais de paiement, qui seront ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 7 juillet 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2026, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juin 2020 entre Monsieur [O] [N] [F] et Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] concernant un appartement à usage d’habitation (n°9), Etage 4, ainsi qu’une place de parking (n°9), situé [Adresse 7] à [Localité 2] sont réunies à la date du 07 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [O] [N] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] à verser à Monsieur [O] [N] [F] à titre provisionnel la somme de 12.730 euros (décompte arrêté au 01 avril 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de avril 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025 sur la somme de 11.150 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 300 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] à payer à Monsieur [O] [N] [F] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Q] [W] et Madame [S] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Présidente,