TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10270 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IDV

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 04 avril 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10270 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IDV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2021, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [S] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 299,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2315,13 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [T] le 27 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a assigné M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sans délai de M. [S] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé er des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,19298,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2025 l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2024, s’élève désormais à 28869,89 euros dont 11168,69 euros hors application du supplément de loyer de solidarité dont il affirme avoir produit les justificatifs. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 24 janvier 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2315,13 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande d’expulsion sans délai

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à sa prétention, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH n’a aucunement motivé en fait sa demande d’expulsion sans délai et sera en conséquence débouté de sa demande.

Il convient ainsi de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, due en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne malgré la résiliation du bail a une double nature : compensatoire compte tenu des pertes de loyers, et indemnitaire en réparation du préjudice causé par l’indisponibilité du logement.

En l’espèce, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due

Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans que le supplément de loyer de solidarité forfaitaire – appliqué depuis le mois de février 2024 ainsi que cela ressort du décompte et des pièces produites, soit près d’un an après la résiliation du bail – n’y soit inclus, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ne faisant état d’aucun préjudice le justifiant.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte faisant état de ce qu’à la date du 3 janvier 2025, échéance du mois de de décembre 2024 inclus, M. [S] [T] lui devait la somme de 28869,89 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme inclut le supplément de loyer de solidarité forfaitaire appliqué depuis le mois de janvier 2024 faute pour M. [S] [T] d’avoir répondu à l’enquête annuelle d’occupation du logement et d’avoir justifié de ses ressources.

Néanmoins ce SLS, d’un montant mensuel de 1475,10 euros (cf. notification par courrier du 15 janvier 2024), n’ayant pas été inclus dans le montant de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de le déduire de la dette.

En conséquence M. [S] [T], qui n’a pas comparu et n’a de fait apporté aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette, sera condamné à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 11168,69 euros (28869,89 – (1475.10 x 12 mois)), au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023 sur la somme de 2315,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 septembre 2021 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [S] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 25 mars 2023,

ORDONNE à M. [S] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande d’expulsion sans délai ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, hors supplément de loyer de solidarité,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 mars 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 11168,69 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté au 3 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023 sur la somme de 2315,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [S] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2023,

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La Greffière La Juge