TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04040

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXG5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[C] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [C] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mai 2017, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à M. [C] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 546,68 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A CITE JARDINS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mars 2025 pour un montant en principal de 2.017 € et aux fins de justifierde l’occupation effective du logement.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 septembre 2025, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner M. [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [C] [O] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 4.451,14 €, au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels ;

outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, la S.A CITE JARDINS, représentée par son conseil,, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 5.162,92 €, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise que que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 18 septembre 2025, M. [C] [O] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 mai 2017 contient une clause résolutoire (article « Résiliation pour défaut de paiement » page 4) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 28 mars 2025 pour la somme en principal de 2.017€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2025.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [C] [O], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas alléguée ni établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [C] [O] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A CITE JARDINS produit un décompte démontrant que M. [C] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.978,61 € à la date du 23 janvier 2026, incluant l’échéance du mois de décembre 2025.

M. [C] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.978,61 €.

Par ailleurs, M. [C] [O], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées à la bailleresse le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 décembre 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [C] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er janvier 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [C] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que M. [C] [O] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, M. [C] [O] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2017 entre la S.A CITE JARDINS et M. [C] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [C] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la S.A CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [C] [O] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 4.978,61 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 23 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse) ;

CONDAMNONS M. [C] [O] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 29 mai 2025 et le 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS M. [C] [O] à payer à la S.A CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [C] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Juge