TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06047 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ETU

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2025

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT- OPH ( anciennement OPAC DE [Localité 5])

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par Maître Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E0399

DÉFENDERESSE

Madame [E] [T]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1567 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2024-025281 du 15/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06047 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ETU

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé conclu le 28 mars 2007 à effet au 18 avril 2007, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH (anciennement OPAC de [Localité 5]) a donné à bail à Mme [T] [E], un appartement (avec cave) situé [Adresse 3], pour un loyer initial de 347.21 euros par mois, renouvelable tous les 3 ans.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13 mars 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 4 046.29 euros.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] le14 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 6 juin 2024 à l’étude, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ordonner l’expulsion de Mme [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2] avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est; ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L433-1 et 433-2 et R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécutionFixer provisionnellement au montant du loyer et de ses accessoires, tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié, l’indemnité d’occupation due par Mme [T] en cas d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération effective des lieux.condamner Mme [T] à payer à titre provisionnel ladite indemnité d’occupation condamner Mme [T] au paiement d’une somme 4 604.51 euros arrêtée au 6 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de de 4 046.29 euros et l’assignation pour le surplus en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil;condamner Mme [T] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et tous les dépens (article 696 du CPC).

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 7 juin 2024;

L’affaire était appelée à l’audience du 7 novembre 2024 et renvoyée à l’audience du 11 décembre 2024.

L’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, actualise sa créance à la somme de 1 641.37 euros, au 8 novembre 2024 (mensualité de octobre 2024 incluse) et indique être d’accord avec le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, sollicité par Mme [T], considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [T], représentée par son conseil, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros et du solde au terme des 36 mois de délais.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La décision est mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1° sur la recevabilité de la demande:

L’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir :

notifié l’assignation au représentant de l’Etat le 7 juin 2024 plus de six semaines avant la première audience le 7 novembre 2024.saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mars 2024 deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 juin 2024 ;

L’action en résiliation de bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2° sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Suivant les dispositions de l’article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Conformément aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Pour les contrats conclus antérieurement ou reconduits pour la dernière fois avant le 29 juillet 2023, le délai prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 reste applicable et fixe à deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

En l’espèce le commandement de payer rappelle ce délai de deux mois, reproduit textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et a été signifié aux locataires le 13 mars 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 046.29 euros n’a pas été réglée par Mme [T] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

L’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire représentée par son conseil de s’acquitter de sa dette et à l’accord de l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

3. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 novembre 2024, Mme [T] lui devait la somme de 1 641.37 euros.

Mme [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle est condamnée à payer cette somme à l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, à titre de provision avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4 . Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des pouvoirs remis à l’audience par le représentant de Mme [T] que, pourvue d’un emploi, elle peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [T] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Il convient donc d’autoriser Mme [T] à se libérer de sa dette locative par des versements de 10 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de Mme [T] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par Mme [T] jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [T] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] qui succombe à la cause, est condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositifs.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

DISPOSITIF

PAR CES MOTIFS,

Vu les articles 848 et 849 du code de procédure civile

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 28 mars 2007 à effet au 18 avril 2007 entre les parties, pour un appartement (avec cave) situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 mai 2024, et que sa résiliation est acquise à cette date ;

CONDAMNE Mme [T] à payer 1 641.37euros à l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, à titre de provision sur l’arrière locatif arrêté au 8 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Autorise Mme [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T]

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [T] sera condamnée à titre de provision à verser à l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux

CONDAMNE Mme [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de l’assignation du 6 juin 2024.

CONDAMNE Mme [T] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés

Le greffier La juge des contentieux et de la protection