TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [E] [K]

Madame [R] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [Localité 8] HUERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I3I

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par sons syndic CITYA ETOILE, SASU dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [K]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [K]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I3I

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K] sont propriétaires indivis des lots n°2 et 16 correspondant à un appartement et à un local à vélo au sein de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 3] ([Adresse 5]), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA ETOILE, a fait assigner Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

2 526,54 euros au titre des appels de charges, travaux et régularisations de charges, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts,2 500 à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions d’actualisation signifiées à étude le 10 mars 2025, aux termes desquelles il élève sa prétention au titre des appels de charges, travaux et régularisations de charges à la somme de 3 765,77 euros appel du 1er trimestre 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K], bien que régulièrement assignés à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L 'article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande en paiement de la somme de 3 765,77 euros au titre des charges et appels de travaux impayés inclut les frais de recouvrement et doit donc s’analyser en deux demandes distinctes. Elles seront ainsi étudiées successivement.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaires de Monsieur [E] [K] et de Mme [R] [K] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°2 et 16,l’état descriptif de division et le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre les copropriétaires indivisaires, le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Paris le 27 juin 2022 condamnant Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K] au paiement d’un arriéré de charges de 677,28 euros, 1er trimestre 2022 inclus, le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Paris le 1er septembre 2023 condamnant Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K] au paiement d’un arriéré de charges de 897,45 euros, 2ème trimestre 2023 inclus, le relevé de compte propriétaire portant sur la période allant du 12 juin 2023 au 1er janvier 2025,les appels de charges et fonds travaux afférents portant sur la période allant du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025, les régularisations annuelles de charges pour les exercices 2022 et 2023,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 29/06/2023 et 16/09/2024, le contrat de syndic.

Le compte propriétaire de Monsieur [E] [K] et de Mme [R] [K] présente un solde débiteur de 3 765,77 euros dont 1 332 euros de frais qui feront l’objet d’un examen distinct et qui seront déduits de ce montant.

Par ailleurs, le relevé de compte comporte une erreur en ce que la somme appelée au titre du budget prévisionnel du 1er trimestre 2025 qui est en réalité de 230,64 euros et non de 255,64 euros, soit un différentiel de 25 euros à déduire également.

Le montant qui en résulte, à savoir 2 408,77 euros, est justifié par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées ayant notamment adopté les budgets prévisionnels pour les exercices 2024 et 2025 et approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023.

Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K], copropriétaires indivis, seront donc solidairement condamnés, conformément à la clause de solidarité prévue au règlement, au paiement de la somme de 2 408,77 euros au titre des appels de charges et de travaux impayés entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil et conformément à la demande, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 29 octobre 2024 pour la somme de 2 178,13 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 1332 euros au tire du suivi du dossier (142 euros x 6) et de la transmission du dossier à l’huissier de justice, or il s’agit de frais ayant trait à la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelle et nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pouvant donner lieu à remboursement.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat qu’il s’agit de la troisième procédure en recouvrement de charges que le syndicat de copropriétaires intente à l’encontre de Monsieur [E] [K] et de Mme [R] [K], lesquels n’ont effectué aucun versement depuis plusieurs années.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêt.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], située [Adresse 4], représenté par son syndic la société CITYA ETOILE au paiement de la somme de 2 408,77 euros au titre des appels de charges et de travaux impayés entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 pour la somme de 2 178,13 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic la société CITYA ETOILE de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic la société CITYA ETOILE la somme de 600 euros à titre de dommages-et-intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic la société CITYA ETOILE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [K] et Mme [R] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente