TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03650 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTVQ

JUGEMENT

N° B

DU : 19 Mai 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[U] [I] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2026

à Maître Florence VAYSSE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 19 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est au [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine LE RGAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [U] [I] [C], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Elodie BAYER, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 1er juillet 2024, la SCI SKOGAFOSS, représentée par ADS GESTION a loué à Madame [U] [I] [C] un appartement sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 638 euros provision sur charges comprises.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Madame [U] [I] [C] par acte du 26 juin 2024 pour le paiement des loyers et des charges.

Le 26 février 2025, invoquant un arriéré locatif et se trouvant subrogée dans les droits de la SCI SKOGAFOSS, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [U] [I] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 8 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a finalement assigné Madame [U] [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir de :

— dire et juger recevable et bien fondé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [U] [I] [C],

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [I] [C] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamner Madame [U] [I] [C] au paiement de la somme de 3027,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2025 sur la somme de 3251,84 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [U] [I] [C] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [U] [I] [C] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner Madame [U] [I] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 mars 2026, l’affaire a été retenue et plaidée, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 4102,28 euros. Elle indique que les loyers courants ne sont pas réglés et qu’elle maintient les demandes dans les termes de son assignation.

Madame [U] [I] [C], représentée, par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, de :

constater que les loyers et charges en cours sont intégralement réglées depuis le commandement de payer,constater que l’arriéré de loyer est en cours de règlement,ordonner la suspension de la clause résolutoire,donner acte de la proposition de s’acquitter de la somme de 150 € mensuels d’arriéré locatif,octroyer en conséquence 24 mois de délai de paiement aux fins d’apurement de la dette,en tout état de cause, octroyer un délai de relogement de six mois,rejeter purement et simplement ou à tout le moins réduire symboliquement les demandes présentées au visa de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de sa situation financière,réserver les frais et dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail entre la société SCI SKOGAFOSS d’une part et Madame [U] [I] [C] d’autre part contient une clause résolutoire (article VIII).

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 3251,84 euros a été signifié le 26 février 2025 par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits du bailleur.

Il ressort du décompte versé en procédure que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement (à hauteur de1400€) avant l’expiration du délai de six semaines susvisé. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2025.

La demande de résiliation judiciaire subsidiaire est donc sans objet.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit outre le contrat de bail des quittances subrogatives du 10 février 2025, du 17 novembre 2025 et du 9 février 2026 ainsi qu’un décompte actualisé au 10 mars 2026 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 4102,28 euros, mensualité de mars 2026 incluse.

Madame [U] [I] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4102,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 29 décembre 2025 fourni par Madame [U] [I] [C] et du décompte de créance produit par le demandeur qu’elle a réglé de façon irrégulière ses loyers depuis la délivrance du commandement de payer et n’a fait aucun règlement pour les mois de janvier et février 2026.

Cependant, Madame [U] [I] [C] produit un ordre de virement, non contesté, le 17 mars 2026 à hauteur de 646€, de sorte qu’il sera considéré qu’elle a bien repris le paiement des loyers courants avant l’audience.

En outre, il apparaît qu’au regard des justificatifs versés sur sa situation personnelle et financière et notamment les deux contrats de travail ayant débuté le 2 et le 9 mars et aux termes desquels elle aura des ressources à hauteur de 2200€ et compte tenu du montant de la dette, elle apparaît désormais en capacité de régler sa dette dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [U] [I] [C], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion et la condamnation de Madame [U] [I] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Madame [U] [I] [C], partie perdante bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, supportera donc la charge des dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [U] [I] [C] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse, subrogée dans les droits du bailleur, a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, elle sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre d’une part entre la société SCI SKOGAFOSS et d’autre part Madame [U] [I] [C] à effet au 1er juillet 2024 concernant l’appartement sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [U] [I] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4102,28 € selon décompte arrêté au 10 mars 2026 (loyer de mars 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [U] [I] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 150€ chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [I] [C] soit condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Madame [U] [I] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [I] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La Greffière La vice-présidente