COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00451 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSBV

du 05 Juillet 2024

N° de minute 24/01017

affaire : [T] [N]

c/ [W] [L] [I], [R] [I]

Grosse délivrée

à M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

Expédition délivrée

à M^e Christian ASSIER

à M. [W] [L] [I]

le

L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE CINQ JUILLET À 14 H 00

Nous, Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 05 Mars 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [T] [N]

[Adresse 3], [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [W] [L] [I]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparant, non représenté

Mme [R] [I]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEURS

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [A] [Z]

née le 27 Août 1935 à [Localité 7] (AISNE),

[Adresse 5] – [Localité 4]

représentée par M^e Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE,

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 11 Avril 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 05 Juillet 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête du 28 mars 2024, Madame [T] [N] a saisi le président du tribunal judiciaire de Nice aux fins d’assignation en référé d’heure à heure.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nice du 1er mars 2024, Madame [T] [N] a été autorisée à assigner en référé d’heure à heure Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I].

Par actes de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, Madame [T] [N] a fait assigner en référé Monsieur [W] [I] et Madame [R] [I] aux fins de voir :

Condamner les défendeurs sous astreinte de 5000 euros par jour de retard d’avoir à réaliser quelque travaux ou quelque aménagement que ce soit de nature à empêcher l’accès au lot n°194 appartenant à la demanderesse et passant par les lots n°195 et 196 dont ils sont propriétaires ;Condamner les défendeurs sous astreinte de 5000 euros par jour de retard d’avoir à supprimer tout obstacle et tout aménagement susceptible d’empêcher le libre accès au lot appartenant à la demanderesse ;Condamner les défendeurs à la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 11 avril 2024, Madame [T] [N] maintient les termes de son acte introductif d’instance tout en se désistant de sa demande concernant la condamnation sous astreinte des défendeurs à supprimer tout obstacle et tout aménagement susceptible d’empêcher le libre accès à son lot.

Madame [R] [I] a conclu aux fins de voir :

Juger l’existence d’une tolérance de passage établie ;Juger l’absence d’un trouble manifestement illicite ;Juger l’existence d’une contestation sérieuse touchant au fond du droit de propriété ;Juger Madame [T] [N] irrecevable en ses demandes ;Débouter Madame [T] [N] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Madame [T] [N] au montant de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [A] [Z] conclut aux fins d’intervention volontaire à la présente instance.

À l’audience du 11 avril 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré, Monsieur [W] [I], régulièrement assigné à domicile, n’a pas comparu, de sorte que la décision susceptible d’appel au regard de la nature des demandes sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions qui ont été oralement soutenues.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de Madame [A] [Z] et la mise hors de cause de Monsieur [W] [I] :

L’article 329 du code de procédure civile dispose que « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

En l’espèce, Madame [A] [Z] et Madame [R] [I] versent notamment aux débats l’acte notarié de vente du 9 septembre 2003 démontrant que ces dernières sont propriétaires indivis des lots n°20, 23, 195 et 196 sis [Adresse 3] – [Adresse 2] [Localité 1]. A contrario, Monsieur [W] [I] n’est titulaire d’aucun droit sur le bien immobilier litigieux.

Madame [A] [Z] a donc intérêt à participer à l’instance de référé pour que la présente décision lui soit opposable et intervienne à son contradictoire.

En conséquence, l’intervention volontaire de Madame [A] [Z] sera déclarée recevable et bien fondée et Monsieur [W] [I] sera mis hors de cause.

Sur la demande principale :

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce, Madame [T] [N] est propriétaire des lots n°3 et 194 sis [Adresse 3] – [Adresse 2] [Localité 1]. L’acte de vente du 8 septembre 2023 précise l’absence de servitude sur ou au bénéfice du fonds. Toutefois, il est indiqué que « l’accès à l’appartement vendu s’effectue par un couloir appartenant au lot contigu n°195. La porte d’entrée du lot n°194 étant située à gauche en rentrant dans ledit couloir. Après vérifications, il s’est avéré que le plan d’origine était erroné. Il est en effet impossible d’accéder à l’appartement vendu par la porte d’entrée telle que figurée audit plan dans la mesure où celle-ci est positionnée sur le mur où passent des canalisations communes de la copropriété tel que cela a été constaté par exploit de Maître [V] [Y], Commissaire de justice, en date du 7 juin 2023, dont une expédition est demeurée annexée ».

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 7 juin 2023 et de l’attestation de témoin de Madame [U] [B] du 25 mai 2023 qu’il n’y a aucune porte ou ouverture indépendante permettant d’accéder au lot n°194 étant donné qu’il n’y a que deux portes sur le palier du septième étage, contrairement aux indications erronées du plan de l’immeuble.

En réponse à cette situation matérielle pérenne, Madame [T] [N] soutient que l’auteur commun de la demanderesse et des défendeurs, Monsieur [P] [M], aurait réaménager les lots en créant un accès au lot n°194 par le hall des lots n°195 et 196, en omettant toutefois de faire transcrire cette servitude au bureau foncier.

L’acte notarié de vente du 9 septembre 2023 ne fait état d’aucune servitude affectant le fonds acquis par Madame [A] [Z] et Madame [R] [I].

Toutefois, Madame [T] [N] allègue que l’accès à son lot par celui des défendeurs s’est toujours effectué ainsi sans aucune opposition depuis 1999 et que la circonstance que la servitude n’ait pas été transcrite au bureau foncier est sans influence sur l’opposabilité de cette servitude compte tenu de la parfaite connaissance des auteurs successifs des parties de son existence.

Au regard des courriers de mise en demeure des défenderesses des 15 et 26 février 2024 visant l’annulation de la tolérance de passage à compter du 15 puis du 30 mars 2024, Madame [T] [N] argue de l’existence d’un dommage imminent et d’un trouble manifestement illicite dans la mesure où la fermeture du passage causerait l’impossibilité pour Madame [T] [N] d’accéder à son logement et constituerait un abus du droit de propriété.

Madame [T] [N] soutient qu’il résulte de la jurisprudence qu’une servitude conventionnelle non publiée est opposable à l’acquéreur du fonds grevé dès lors qu’il en a connaissance.

Par courrier du 6 mars 2024 faisant suite à l’assignation, les défendeurs ont indiqué qu’ils ne feront aucun obstacle au passage sur le lot n°195 à l’égard de Madame [T] [N] dans l’attente de l’ordonnance à intervenir. Madame [A] [Z] et Madame [R] [I] arguent donc que la tolérance de passage n’a pas été supprimée et qu’il n’existe donc aucun trouble manifestement illicite. Les défenderesses produisent, à l’appui de leurs moyens, le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 11 mars 2024 constatant que « la porte d’accès aux deux appartements est condamnée, tant au niveau de la serrure que du pêne, qui ont été bloqués en partie interne de la porte et position ouverte. En conséquence, celle-ci s’ouvre et se ferme par simple poussée. Aucune serrure n’est utilisable pour fermer à clef ladite porte ».

Madame [A] [Z] et Madame [R] [I] soutiennent donc l’absence de prescription trentenaire, l’absence de servitude passage sur leur propriété, tant conventionnelle que légale, l’absence de toute mention de servitude dans son acte d’acquisition, l’absence de mention d’un passage sur le titre de produit des défendeurs et l’existence d’une simple tolérance de passage.

Au titre de l’article 690 du code civil, « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».

Or, aucune pièce versée aux débats ne fait état d’une servitude conventionnelle, qui doit être indiquée, a minima, sur le titre de propriété du fonds servant. De plus, il ne relève pas de l’office du juge des référés, juge de l’évidence, de constater l’existence d’une servitude par prescription. Toutefois, au regard des conséquences disproportionnées concernant la jouissance de son fonds par Madame [T] [N], la volonté de Madame [A] [Z] et Madame [R] [I] de mettre un terme à la tolérance de passage constitue un abus de leur droit de propriété constituant un trouble manifestement illicite et un dommage imminent pour l’exercice du droit de propriété de la demanderesse.

En conséquence, faisons interdiction à Madame [A] [Z] et à Madame [R] [I] de ne pas faire obstacle par quelque moyen que ce soit au passage de Madame [T] [N] pour accéder à son fonds, soit le lot n°194, par la porte se situant sur leur fonds, soit les lots n°195 et 196, jusqu’à ce que le tribunal ait statué au fond sur les droits de la demanderesse.

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

Pour prévenir le dommage imminent que constituerait une obstruction intempestive du passage avant toute reconnaissance au fond des droits de chacune des parties, il sera fait droit à la demande de Madame [T] [N] de condamnation sous astreinte à laisser le libre passage dans sa configuration actuelle.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Madame [A] [Z] et Madame [R] [I] seront condamnées à payer à Madame [T] [N] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [A] [Z] et Madame [R] [I], qui succombent, seront condamnées aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; vu l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,

Au provisoire ;

RECEVONS l’intervention volontaire de Madame [A] [Z] ;

METTONS hors de cause Monsieur [W] [I] ;

ORDONNONS à Madame [A] [Z] et à Madame [R] [I] de ne pas faire obstacle par quelque moyen que ce soit au passage de Madame [T] [N] pour accéder à son fonds, soit le lot n°194, par la porte se situant sur leur fonds, soit les lots n°195 et 196, jusqu’à ce que le tribunal ait statué au fond sur les droits de chacune des parties, et ce sous astreinte provisoire de 500 € par infraction constatée,

CONDAMNONS Madame [A] [Z] et Madame [R] [I] à payer à Madame [T] [N] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS Madame [A] [Z] et Madame [R] [I] aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS