TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00198 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UZLG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

[B] [Y]

C/

[H] [W]

[K] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée le 07 Avril 2026 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [B] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [H] [W], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

M. [K] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 août 2018, Madame [B] [Y] a donné à bail à Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 630 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 08 août 2025, Madame [B] [Y] a fait signifier à Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une sommation d’avoir à justifier d’une assurance locative. Madame [B] [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025 et avenir d’audience du 16 décembre 2025 rectifiant l’année de la date de l’audience, Madame [B] [Y] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.713,50 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du 08 août 2025, date du commandement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 08 août 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2025.

A l’audience du 06 février 2026, Madame [B] [Y], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.955 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 ainsi que des réparations locatives. Elle précise que le montant de l’arriéré locatif hors travaux s’élève à la somme de 2.675,46 euros. Elle indique que le dernier paiement date du 28 janvier 2026 et qu’il compte donc pour règlement du loyer du mois de janvier 2026 de sorte que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer de février 2026 à la date de l’audience.

Monsieur [K] [C], régulièrement convoqué par actes de commissaire de justice remis les 27 novembre 2025 et 16 décembre 2025 à étude, n’est ni comparant ni représenté.

Madame [H] [W] comparait en personne, et reconnait le montant de la dette locative mais conteste la somme réclamée au titre de la réfection de la façade affirmant qu’un animal s’y est éclaté et qu’elle n’est pas responsable des dégâts.

Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré et affirme que la dette ne concerne que deux mois de loyers et charges : un l’an passé et celui de janvier 2026. Elle déclare avoir retrouvé un emploi en CDI. Elle ajoute être aide-soignante au sein d’un foyer, selon un contrat à durée déterminée de 4 ans et percevoir un salaire à hauteur de 1.600 euros par mois. Enfin, elle ajoute que son mari est reconnu par la MDPH et qu’il va être amené à percevoir la somme de 1.050 euros par mois.

Par note en délibéré du 09 février 2026, dûment autorisée, Madame [H] [W] a adressé un courriel aux terme duquel elle précise ne pas avoir retrouvé les échanges avec le mandataire de la bailleresse concernant les dégâts sur la façade mais indique qu’elle nie toujours en être à l’origine.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [B] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 août 2018 contient une clause résolutoire (article XI. – CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.781,26 euros a été signifié le 08 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.536,33 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 octobre 2025.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT PROVISIONNEL AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [B] [Y] produit un décompte du 03 février 2026 démontrant que Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] restent devoir la somme de 1.621,46 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction de la taxe des ordures ménagères pour les années 2021 à 2025 (156 + 162 + 173 + 180 + 183 euros, soit un total de 854 euros) non justifiée par pièce, au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette au titre des loyers et charges impayés, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.621,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 08 août 2025, date du commandement de payer.

III. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT PROVISIONNEL AU TITRE DES DEGRADATIONS LOCATIVES

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution que le juge doit donner au litige. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la somme de 480 euros au titre des réparations et dégradations locatives qu’elle intègre dans le décompte du 03 février 2026. Elle produit aux débats une facture de nettoyage de la façade de l’entreprise BKL PEINTURE du 22 décembre 2025 ainsi que deux clichés photographiques non datés.

A l’audience, la locataire a émis des contestations quant à l’imputabilité de ce désordre dont elle a nié être à l’origine.

Sur l’un des clichés, il apparait des salissures sur les appuis de fenêtres des trois étages de l’immeuble ainsi que sur la façade en dessous de deux de ces fenêtres.

Outre que les clichés ne sont pas datés, il n’apparait pas avec l’évidence requise en référé que ces salissures sont imputables aux locataires dès lors qu’elles concernent deux niveaux de l’immeuble et que ni le bail ni les parties n’ont précisé que Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] résident à ces deux niveaux.

Ainsi, le juge des référés qui est le juge de l’évidence n’a pas le pouvoir de trancher cette question qui suppose une appréciation plus poussée de la part du juge du fond.

En conséquence, il n’y a donc lieu à référé sur cette question et il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En application de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

En l’espèce, compte tenu des déclarations de Madame [H] [W] à l’audience et de la temporalité du versement avec l’appel de l’échéance de février au 1er février 2026, le virement réalisé le 28 janvier 2026 doit être imputé sur le paiement du loyer du mois de février 2026.

En raison de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, du montant de la dette qui est inférieur à deux mois de loyer charges comprises et des propositions de règlements formulées par Madame [H] [W], démontrant la capacité des locataires à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 10 mensualités de 150 euros chacune et d’une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [H] [W], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [Y], Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2018 entre Madame [B] [Y] et Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 09 octobre 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] à verser à Madame [B] [Y] à titre provisionnel la somme de 1.621,46 euros (décompte arrêté au 03 février 2026, incluant une dernière facture de février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 08 août 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 150 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la présentation (à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [B] [Y] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] soient condamnés solidairement à verser à Madame [B] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] à verser à Madame [B] [Y] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [H] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toute prétention contraire ou plus ample ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Vice-Présidente,